나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10707 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 350-2 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10707 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 350-2 제2층 제202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10707
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉동 350-2 제2층 제202호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매11계 2025타경10707 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 350-2 제2층 제202호 | 감정가: 290,000,000원 | 최저가: 232,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10707 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10707 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 350-2 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 290,000,000원

토지면적: 32.33㎡ (약 9.78평)

토지 지분율: 3233.4000000000005

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.83㎡ (약 18.09평)

건물 지분율: 5983

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 나OO

채무자: 나OO

채권자: 박OO

특이사항: 임대관계 미상

주의사항: 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)

1.2. 물건 현황 및 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, "개웅중학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 1호선 개봉역과 7호선 광명사거리역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 인접 필지와 비교하여 등고평탄한 세장형 토지이며, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로는 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕 지하 1층/지상 4층 건물 내 제2층 제202호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 내부 인테리어 및 벽지도배 마감, 바닥은 목재마루깔기 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속해 있으며, 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 165m, 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당됩니다. 특히, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(지목 도로 한정)으로 지정되어 있으니, 거래 시 유의해야 합니다.

1.5. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 나OO, 채무자도 나OO입니다. 채권자는 박OO입니다. 특별히 명시된 권리 상 특이사항은 없으나, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 경매 진행 시 관련 공부를 통해 정확한 권리관계를 재확인하는 것이 필수적입니다.

1.6. 상권분석

본건 인근은 주택가 지역으로, 다세대주택과 단독주택이 밀집해 있습니다. 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 도보 거리에 개봉중학교가 위치하며, 대중교통 이용 시 개봉역과 광명사거리역 주변 상권을 이용할 수 있습니다. 광명사거리역 주변은 전통시장과 다양한 상업시설이 발달해 있어 이용객이 많습니다. 다만, 본건 자체의 직접적인 상업 활동보다는 주거지로서의 성격이 강합니다.

1.7. 생활정보

가까운 거리에 개웅중학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 대중교통을 통해 개봉역과 광명사거리역 접근이 용이하며, 이들 역 주변으로 다양한 생활 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등)을 이용할 수 있을 것으로 보입니다. 개봉중앙시장이 약 8.4km 거리에 위치해 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

* **토지거래허가구역:** 지목이 도로인 토지에 한해 2029년 9월 9일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

* **군사시설 보호구역:** 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* **공항시설법 제한:** 장애물 제한 표면 구역으로 지정되어 있어 건축물의 높이 등에 제한이 따를 수 있습니다.

* **임대 관계 미확인:** 임대차 관계가 불분명하므로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 개봉동의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라와 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다. 개웅중학교가 인근에 있어 교육 환경도 고려할 만합니다. 그러나 토지거래허가구역, 대공방어협조구역 등 법적 제한사항이 존재하며, 임대 관계가 미상인 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.10. 투자 포인트

* **양호한 입지:** 서울시 구로구에 위치하며, 지하철역 접근성이 비교적 좋습니다.

* **주거 환경:** 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* **경매를 통한 취득:** 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.11. 면적 변환 정보

* 토지면적: 32.33㎡ = 약 9.78평

* 건물면적: 59.83㎡ = 약 18.09평 (전용면적에 해당될 수 있음)

부동산 강제 경매로 진행되는 본 물건은 제시된 정보를 바탕으로 분석하였으며, 최종적인 투자 결정은 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 법률 전문가의 자문을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

본 보고서는 네이버 블로그 게시용으로 작성되었습니다.

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