나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10833 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 OOOOOO OOOOOO OOO OOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 ""오류동역"" 동측 인근에 위치하며, 주
위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 소형 아파트, 노변상가, 근린생활시설 등이 혼재하는
기존 주택지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1호선 '오류동역' 등
이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상7층건 내 제6층 제601호로서
(사용승인일: 2020.05.12),

외벽: 인조석 마감 등,
창호: PVC 창호 마감 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(방1, 거실/주방, 욕실, 보일러실, 테라스, 현관 등)으로
이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대-12세대), 제2종
근린생활시설(사무소) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외, 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고
있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대
공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)
관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항
제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 한국주택금융공사는 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10833 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 310-19 더에코그로브 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 255,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.32㎡ (약 5.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.33㎡ (약 9.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, 지하철 1호선 '오류동역' 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 소형 아파트, 노변상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고 지하철 1호선 '오류동역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권 보존(2020-05-15), 소유권 이전(2020-08-19, 매매), 소유권이전2번신탁등기말소(2020-08-18) 등의 내역이 있습니다. 현재 파악된 말소기준권리는 부산지방법원 2024카단103134 접수일자 2024-05-29의 주택도시보증공사 가압류입니다.

3.2. 임차인 분석

* 백석찬: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-27. 대항력 없음.

* 이정훈: 보증금 234,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-18, 확정일자 2020-08-10, 배당신고일자 2024-05-21. 대항력 없음.

3.3. 인수/소멸 권리

본 매각물건은 상기 등기부상 채권 총액 1,271,000,000원 중 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 한국주택금융공사는 2026년 3월 13일자로 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

3.4. 총 인수 보증금

0원

4. 상권 및 건물 분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 개봉동 일대의 다세대 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 한신빌라(개봉동 330-8, 2002년식, 51.48㎡)는 2026년 7월 1일 250,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,469,000원)

* 파크빌라(개봉동 342-1, 1993년식, 41.52㎡)는 2026년 7월 1일 139,500,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,110,000원)

* 미림빌라(개봉동 108-5, 1982년식, 61.19㎡)는 2026년 7월 13일 250,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,350,000원)

본 건 '더 에코그로브'는 2020년 준공으로 주변 비교 대상 물건 대비 최신 건축물임을 감안할 때, 감정가 255,000,000원(면적당 약 2,543,000원/평)은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 건물 정보

본 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 7층 건물 내 제6층 제601호이며, 2020년 5월 12일에 사용승인을 받았습니다.

이용 상태는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방 1개, 거실/주방, 욕실, 보일러실, 테라스, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 건물 연면적은 663.98㎡이며, 이 중 본 건의 전용면적은 30.33㎡입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 노변상가와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내부 설비

도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 속해 있습니다. 이러한 법규들은 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 권리관계 관련 특이사항

* HF 인수조건 변경 관련 정보가 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

* 임대관계가 미상으로, 잔존 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 이슈가 발생할 수 있습니다. (다만, 현재 임차인 이정훈, 백석찬은 대항력이 없는 것으로 분석됨)

6.3. 시장 변동성

부동산 시장 전반의 금리 변동 및 경기 침체 가능성은 잠재적인 하방 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 2020년 준공으로 건물이 신축에 가까워 하자 및 유지보수 부담이 적습니다.

* 지하철 1호선 '오류동역' 역세권으로 교통이 편리하며, 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 주요 권리자인 한국주택금융공사가 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하는 확약서를 제출하여 명도 및 권리관계가 매우 명확해졌습니다.

* 도시형생활주택과 근린생활시설이 복합된 건물로 다양한 활용 가능성을 가집니다.

* 인근 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 있어 시세차익 기대가 가능합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신축급 건물로 우수한 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 권리관계가 매우 명확해져 안전하게 낙찰받아 진행할 수 있는 장점이 있습니다. 주변 시세 및 건물의 신축 연식 등을 고려했을 때, 현재 감정가는 적정 수준으로 판단되며, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 평가됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건은 2020년 준공된 신축 건물로서, 권리관계가 명확하고 입지 조건이 우수합니다. 특히, 한국주택금융공사의 대항력 포기 확약은 명도 리스크를 현저히 낮추는 요소입니다. 주변 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건의 감정가(255,000,000원)는 면적당 가격이 비교적 높으나, 이는 건물의 신축 연식 및 해당 단지의 특성을 반영한 것으로 보입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가의 90~95% 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

9.2. 제안 입찰가

240,000,000원 ~ 255,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.