나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경586 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 353-28 새롬빌리지 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 ""까치산역"" 북서측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 ""까치산역""이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건내 제1층 제101호로서,

외벽 : 드라이비트마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 4-5m 의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)
<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경586 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 353-28 새롬빌리지 제1층 제101호

용도: 다세대주택

감정가: 281,000,000원

토지 면적: 32.73㎡ (약 9.9평)

건물 면적: 71.43㎡ (약 21.6평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제1층

건축 연도: 2002년 (사용승인일 2002.09.02)

총 등기부채권액: 290,623,899원

특이사항: 중복사건

2.

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 "까치산역" 북서측 인근에 위치.

* 주위 환경: 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로 상태: 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 4-5m의 도로에 접함.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

2.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 08월 16일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을9)으로, 본 경매물건 매각으로 인해 위 권리 및 그 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 08월 22일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총채권액: 290,623,899원. 이는 감정평가액보다 높은 수준으로, 채무자의 재정 상태 및 채권자들의 의사에 따라 경매 진행에 변동이 있을 수 있음.

2.

1.4. 상권분석

* 본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권은 형성되어 있음.

* 제공된 최근 매매 정보 분석:

* 2018년 건축, 37.05㎡ 면적의 'M펠리체' 빌라가 2026년 5월 300,000,000원에 거래됨 (약 810만원/㎡).

* 2000년 건축, 53.84㎡ 면적의 '한양' 빌라가 2026년 5월 255,000,000원에 거래됨 (약 474만원/㎡).

* 1995년 건축, 41.32㎡ 면적의 '기린아트빌라'가 2026년 5월 169,000,000원에 거래됨 (약 409만원/㎡).

* 본건은 2002년 건축, 71.43㎡ 면적으로, 전용면적 대비 비교 시 주변 시세는 평당 약 400만원대에서 800만원대까지 다양하게 형성되어 있음. 특히, 최근 거래된 M펠리체는 신축 건물로 높은 시세를 보이고 있으며, 본건과 같이 연식이 있는 다세대주택의 경우 400만원대 후반에서 500만원대 중반의 시세로 추정해 볼 수 있음.

* 감정가는 281,000,000원으로, 이는 약 393만원/㎡ 수준임.

2.

1.5. 생활정보

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중임.

* 내부 설비: 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있음.

* 편의 시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 교육 시설: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준임.

2.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 건축 관련 규제를 받을 수 있음.

* 건물 노후: 2002년식 건물로, 약 24년 경과하여 추후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 다수의 경매 사건이 존재할 경우, 경매 절차 진행이나 낙찰 이후 권리 관계에 복잡성이 따를 수 있음.

* 미상 임차인: 대항력 없는 임차인으로 기재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

2.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 까치산역과의 접근성이 양호하고 주변 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 입지 조건은 무난한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 부채가 소멸되는 깔끔한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 공항 관련 시설보호지구 등 토지 이용에 대한 일부 제한 사항과 건물 노후도, 그리고 총 채권액이 감정가보다 높은 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

2.

1.8. 투자 포인트

* 지하철역 인근 위치: 까치산역 역세권으로 향후 교통 편의성 증대 및 자산 가치 상승 기대.

* 권리 관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 안전하게 소유권 확보 가능.

* 합리적인 면적: 71.43㎡(약 21.6평)의 전용면적으로 일반적인 세대 구성원이 거주하기에 적합한 크기.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능.

2.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 281,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 데이터를 종합적으로 고려할 때, 신축 빌라의 높은 가격대를 제외하고 연식 및 면적을 감안한 시세는 약 4.5백만원/㎡ ~ 5.5백만원/㎡로 추정됩니다.

이를 본건 전용면적(71.43㎡)에 적용하면 대략 321,000,000원 ~ 393,000,000원의 범위가 됩니다.

또한, 총 채권액이 290,623,899원임을 감안할 때, 경매의 최소 응찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 시작될 가능성이 높습니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치와 시장 상황, 그리고 투자 위험 요소를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위로 제안합니다. 이 가격대는 감정가를 하회하면서도 최근 시세 범위를 고려한 합리적인 수준이며, 낙찰 후 추가적인 리스크를 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.