나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10599 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 46-380 하이63 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초등학교' 동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서,
외벽 : 인조석 및 몰탈 마감 등,
창호 : 하이새시 창호등임.

이용상태

(가) : 공동주택(방1, 거실1, 화장실1)(다세대주택)으로 이용중임.
(ㄱ) : 베란다로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 무인택배함 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 형성된 정방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 집합건축물대장(전유부)에 ""조립식패널조 21㎡ 무단증축"" 하여 위반건축물로 기재되어 있는 바, 테라스에 지붕 및 벽채를 설치한 것으로 탐문되며 귀 면적은 ""강서구청 주택과""에서 확인하였음.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10599 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 46-380 하이63 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 240,500,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.45㎡ (약 7.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.03㎡ (약 10.59평)

건물지분: 35.03㎡

건물 제시외면적: 21.00㎡ (약 6.35평) - 매각 포함

1.3. 건물 정보

건물명: 하이63

주용도: 공동주택(다세대주택)

층수: 5층 건물 내 4층

구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2018년 3월 13일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 진출입이 가능한 도로망을 갖추고 있어 교통상황은 보통입니다. 본건은 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 8월 13일자 압류(교통운수 과-75356)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다.

* 임차인: 오

- 보증금: 210,000,000원

- 전입일자: 2019년 5월 7일

- 확정일자: 2019년 4월 19일

- 대항력: 있음

- 인수 여부: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리

* 임차인: 정인환

- 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2019년 5월 7일, 대항력: 없음. (해당 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.)

* 등기부상 다수의 압류, 가압류, 소유권 이전 등이 있으나, 이는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 건물(2019년식, 19.98㎡)이 216,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 건물 면적 35.03㎡로, 해당 매물 대비 면적이 넓은 편입니다. 이를 바탕으로 본건의 시세 가치를 추정할 때, 약 350,000,000원 ~ 380,000,000원 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

4.2. 지역 특징

본건이 위치한 화곡동은 다세대주택 밀집 지역으로, 주택 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 동측 인근에 화곡초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. 생활 편의시설은 일반적인 주거지역 수준으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

오 임차인의 보증금 210,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 큰 부담입니다. 이는 총 취득 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.2. 위반건축물 및 제시외 건물

집합건축물대장에 '조립식패널조 21㎡ 무단증축'으로 위반건축물 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 문제가 발생할 수 있으며, 관련 비용이 추가로 발생할 수 있습니다. 제시외 건물 21.00㎡가 매각에 포함되어 있어 이러한 위반사항과 연관될 가능성이 높습니다.

6.3. 공항 관련 지구 지정

중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축급 건물로, 화곡초등학교 인근이라는 교육 환경 이점과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 하지만, 2억 1천만원에 달하는 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담과 위반건축물 등재라는 중대한 리스크 요인을 동시에 안고 있습니다. 따라서 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 추가적인 조사 및 예상 비용 산정을 통해 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 준공)으로 건물 상태가 양호합니다.

* 초등학교 인근으로 교육 환경이 우수합니다.

* 대중교통 이용이 편리합니다.

* 향후 임차인 보증금 부담 해소 및 위반건축물 문제 해결 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 240,500,000원입니다. 그러나 매각으로 인해 인수해야 하는 대항력 있는 임차인 오 의 보증금 210,000,000원과 위반건축물 등재로 인한 잠재적 비용(이행강제금, 원상복구 등)을 고려할 때, 합리적인 입찰가 산정을 위해서는 총 실질 매입가가 시세 대비 낮아야 합니다.

최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매 사례(19.98㎡, 2019년식, 216,000,000원)를 바탕으로 본건의 시세 가치를 약 350,000,000원 ~ 380,000,000원으로 추정하였습니다.

인수해야 할 임차인 보증금 210,000,000원과 위반건축물 관련 예상 비용(약 20,000,000원)을 감안하면, 총 지출 가능 금액을 보수적으로 산정해야 합니다. 따라서, 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 160,000,000원 수준에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이 가격대는 인수 보증금 및 위반건축물 관련 부담을 고려했을 때, 시세 대비 이익을 확보할 수 있는 잠재적 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.