나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10819 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-54 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 화곡역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로 숙박시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 북동측으로 로폭 8미터 내외, 남서측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 라멘조 평슬래브 및 경사슬래브지붕 5층건으로
외벽: 외장타일 붙음 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

숙박시설(다우스모텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면 건물개황도와 같이 제시외건물 (ㄱ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임.
2) 건물 내 이해관게인의 부재로 리스설비 여부 알수 없는 상태인 바 이해관계인은 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10819 (1)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-54 (도로명 주소: 서울특별시 강서구 까치산로15길 23)

용도: 숙박시설 (다우스모텔)

토지 면적: 463.00㎡ (약 140.06평)

건물 면적: 1621.32㎡ (약 490.44평)

감정가: 8,453,898,800원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

지적도상 북동측으로는 로폭 약 8미터, 남서측으로는 로폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획시설 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2025년 7월 10일 접수된 공유물분할을 위한 경매개시결정(토지 갑5, 건물 갑6)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리 관계는 등기부상 확인되지 않아, 경매 절차 진행 시 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 해당 권리 존재 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 총 3명의 임차인이 존재하며, 모두 대항력이 있는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 김송묵: 2019년 4월 22일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인 이종진: 2017년 5월 4일 전입, 대항력 있음. 보증금 300,000,000원, 차임 4,000,000원.

* 임차인 하태남: 2025년 4월 16일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인들이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 소재한 지역은 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등이 밀집한 상업지역으로, 인구 유동성이 높고 잠재적인 고객 수요가 풍부한 입지입니다.

특히, 인근에 강서구청이 위치하여 관련 행정 업무 이용객 및 공무원 수요도 기대할 수 있습니다.

4.2. 업종 및 경쟁 분석

현재 '다우스모텔'로 운영 중인 것으로 파악되며, 숙박시설로서의 운영 가능성이 높습니다.

주변에 경쟁 숙박시설이 존재할 수 있으나, 화곡역 인근 상권의 특성상 일정 수준의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 본건의 구체적인 상권 가치 및 수익률에 대한 정확한 평가는 현장 조사를 통한 추가적인 분석이 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 편의점 등이 분포하고 있어 일상생활 및 사업 운영에 필요한 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따라 교육환경 보호에 관한 법률상의 제한이 있을 수 있습니다. 정확한 범위 및 영향은 강서교육지원청을 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

건축물대장상 위반건축물로 등재될 가능성이 있는 제시외 건물(면적 4.50㎡)이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용 및 재산권 행사, 이행강제금 부과 등의 문제를 야기할 수 있습니다.

또한, 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등 다수의 토지 이용 제한사항은 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 리스크

대항력 있는 임차인 3인이 존재하며, 그중 2인(김송묵, 하태남)의 보증금 및 차임이 미상입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 상당한 금전적, 시간적 부담을 발생시킬 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

공유물분할을 위한 경매라는 특성상, 물건의 분할 또는 매각과 관련된 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 상업지 내에 위치한 숙박시설로, 화곡역 인근의 우수한 교통 접근성과 일상생활 편의성을 갖추고 있습니다.

그러나 공유물분할 경매라는 절차적 특성과 더불어, 대항력 있는 임차인(특히 보증금/차임 미상자) 존재, 위반건축물 등재 가능성, 다수의 토지 이용 제한사항 등 여러 잠재적 리스크 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다.

따라서 본건에 대한 투자는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 거쳐 신중하게 접근해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구의 중심 상업지역에 위치하여 잠재적인 임대 수익 및 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 지하철 5호선 화곡역 역세권으로, 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 뛰어납니다.

* 현재 '다우스모텔'로 운영 중인 것으로 추정되어, 기존 영업망 승계 및 즉각적인 수익 창출을 기대할 수 있습니다. (단, 현 운영 상태 및 수익성 실사 필수)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8,453,898,800원입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금 합계 0원을 제외한 감정가, 주변 시세, 명도 예상 비용, 임차인의 권리 관계, 그리고 본건이 가진 잠재적 리스크(위반건축물, 토지이용 제한, 대항력 있는 임차인 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

경매 물건의 낙찰가는 다양한 변수에 의해 결정되므로, 권리 분석 및 명도 가능성, 향후 개발 여건 등을 면밀히 검토하여 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.