나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10896 [1] 서울특별시 양천구 목동 625-4 동일네오빌 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '양동중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(등촌역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일 : 2020.02.03)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 가장형 토지로서, 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10896 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 목동 625-4 동일네오빌 제3층 제303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 292,000,000원

토지면적: 16.38㎡ (약 4.95평)

건물면적: 26.66㎡ (약 8.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축물 사용승인일: 2020년 02월 03일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '양동중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 등촌역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 도로 상황

본건 동측 및 북측으로 포장도로와 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 03월 30일자 안산세무서장의 압류 (갑3)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 등기부상 권리 현황

* 소유권보존: 2020.02.07 (김동일)

* 소유권이전: 2020.07.07 (권영만, 매매)

* 주택임차권: 2023.08.29 말소 (김진아, 보증금 279,000,000원, 전입 2021.11.02, 확정 2021.10.07)

* 압류: 2022.03.30 말소 (안산세무서장) - 말소기준권리

* 가압류: 2022.09.13 말소 (주택도시보증공사)

* 압류: 2025.03.13 말소 (남동세무서장)

* 강제경매: 2025.07.10 말소 (한국주택금융공사, 권리금액 336,877,748원)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-09-02, 대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 한국주택금융공사

보증금: 279,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-11-02, 확정일자: 2021-10-07, 배당신고일자: 2023-08-29, 대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(김진아)은 말소되었으며, 본 임차인 역시 권리분석상 대항력 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '양동중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

4.2. 혐오시설 및 부정적 요인

본건이 위치한 양천구 목동 일대에는 쓰레기 소각장(양천자원회수시설)이 운영되어 왔으며, 이는 지역 주민들과의 갈등 요소로 작용한 바 있습니다. 소각장 운영으로 인한 환경적 영향 가능성 등을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 학교(양동중학교 등), 근린생활시설이 소재함.

5.2. 교통

지하철 5호선 등촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이함.

5.3. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제303호로서, 사용승인일은 2020년 02월 03일임. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보 및 주의사항

* HF 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 공동담보, 특수물건정보: 본건은 한국주택금융공사(HF)와 관련된 복잡한 조건이 변경되었으며, '대항력 있는 임차인' 언급 및 '임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 특이사항이 존재함.

* 권리관계 명확성: 등기부상 주택임차권(김진아) 및 채권자(한국주택금융공사)의 강제경매 개시결정이 모두 말소되었고, 임차인 정보상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 상기 특수 물건 정보의 문구로 인해 추가적인 확인 및 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 신축된 도시형생활주택으로 비교적 최신 건물에 해당하며, 역세권 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나, 한국주택금융공사(HF)와 관련된 복잡한 인수 조건 변경, '대항력 있는 임차인' 존재 가능성 언급, 그리고 매각 시 임차인의 대항력 포기 조건 등이 명시되어 있어 권리관계 분석에 신중함이 요구됩니다. 또한, 목동 지역에 위치한 소각장과 같은 혐오시설의 존재 가능성도 고려해야 할 부분입니다. 현재까지의 권리 분석상으로는 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 보이나, 특수 물건 정보에 따른 잠재적 리스크는 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 내부 상태 및 유지보수 측면에서 유리함.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 등촌역 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수하며, 직주근접 수요가 기대됨.

* 도시형생활주택: 1인 가구나 소형 가구의 수요가 꾸준한 도시형생활주택으로, 임대 수익 창출 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

인수되는 임차 보증금이 없는 점(0원)과 현재 시세를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

본건의 감정가는 292,000,000원입니다.

최근 유사 물건 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택(2007년식)이 약 617만 원 ~ 850만 원/㎡ 수준에서 거래되었습니다. 본건은 2020년식으로 신축성이 더 높으나, 특수 물건 정보 및 혐오시설 인접 가능성을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 물건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위를 추천합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인 및 법률 전문가와의 상담을 통해 복잡한 권리관계에 대한 명확한 이해가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.