나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10816 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-30 애즈무드 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.07.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""신정초등학교"" 북측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

화곡동 163-30, 163-53 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 내 제2층 제204호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 내부 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(방1, 거실 겸 주방, 욕실1, 보일러실 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 난방설비, 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
-특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10816 (1)

감정가: 230,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

재매각 사유로 인한 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 163-30 애즈무드 제2층 제204호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지상6층 내 제2층 제204호

토지면적: 12.80㎡ (약 3.87평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

* 대항력있는 임차인 존재

* HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경

* 재매각 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 밀집한 전형적인 주거지대입니다. 제반 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 5월 15일 접수된 압류(미추홀구)입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 소유권 관련 등기: 소유권보존, 소유권이전2번신탁등기말소, 공유자전원지분전부이전 등기 존재.

* 임차권 등기: 을3 주택임차권(손형민, 230,250,000원)은 말소되었습니다.

* 압류 및 경매 개시 결정: 다수의 압류 및 강제경매 개시 결정 등기가 존재하였으나, 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 주택도시보증공사(손형민): 보증금 230,250,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-08, 확정일자 2021-09-28. 등기부상 주택임차권은 말소되었으며, 본 건의 "특별매각조건"에 따라 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

* 이석한: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-15. 대항력이 있습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

본 물건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

이는 상기 임차인 현황에 명시된 내용 및 특별매각조건에 따른 것입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 형태의 주택들이 분포하고 있습니다. 인근에는 편의시설 및 생활 편의 시설들이 있어 기본적인 주거 생활이 가능할 것으로 보입니다. "신정초등학교"가 북측 인근에 위치해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부

본 물건은 도시형생활주택으로, 방 1개, 거실 겸 주방, 욕실 1개, 보일러실 등으로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의 시설

* 주변: 다세대주택, 다가구주택 밀집 지역

* 교육: 신정초등학교 북측 인근

* 교통: 노선 버스정류장 인접, 차량 출입 용이

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(이석한): 보증금이 0원이라 금전적 부담은 없으나, 임차인의 점유 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

* 재매각 물건: 이전 경매에서 유찰된 이력이 있어, 추가적인 하자가 있거나 시장의 관심이 낮은 물건일 수 있습니다.

* 항공 관련 지구: 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역에 해당하여 건축 및 개발 시 공항 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 권리관계가 다소 복잡했으나, 특별매각조건 및 HUG의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 매수인의 인수 부담은 최소화될 것으로 보입니다. 재매각 물건이라는 점과 대항력 있는 임차인의 존재는 신중한 접근을 요하지만, 권리관계가 명확히 정리되는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 내 주거용 부동산 투자 기회

* 도시형생활주택으로서 1인 가구 또는 소형 가구 수요 기대

* 특별매각조건으로 인한 인수 부담 감소

* 재매각으로 인한 잠재적 가격 메리트 고려 가능

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 준공 연도의 다세대주택 실거래가는 약 2억 1천 6백만원 수준입니다. 본 건의 감정가는 2억 3천만원이며, 재매각 물건임을 고려할 때, 인수 보증금이 없는 점을 감안하여 보수적으로 접근 시 다음과 같은 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 205,000,000원 ~ 215,000,000원 (2억 5백만원 ~ 2억 1천 5백만원)

권장 입찰가: 약 210,000,000원 (2억 1천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.