나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10816 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-30 애즈무드 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10816 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-30 애즈무드 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10816
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로18길 122-16 애즈무드, 제2층 제204호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10816 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18길 122-16 애즈무드, 제2층 제204호 | 감정가: 230,000,000원 | 최저가: 184,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10816 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 163-30 애즈무드 제2층 제204호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 230,000,000원

토지면적: 12.80㎡ (약 3.87평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: appraisal summary]

주변은 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 전형적인 주거지대로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. [cite: appraisal summary]

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. [cite: appraisal summary]

김포공항이 인근에 있어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있으며, 강서구 화곡동 일부 지역은 공항 소음대책 지역으로 지정되어 있습니다. [cite: search result 2, 5, 9]

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 지상 6층 건물 중 제2층 제204호입니다. [cite: appraisal summary]

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시창호 마감으로 되어 있습니다. [cite: appraisal summary]

내부 구조는 도시형생활주택으로 방 1개, 거실 겸 주방, 욕실 1개, 보일러실 등으로 구성되어 있습니다. [cite: appraisal summary]

건물에는 기본적인 위생·급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다. [cite: appraisal summary]

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. [cite: appraisal summary]

1.4. 권리 분석

본 경매 물건의 특이사항으로는 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각' 조건이 있습니다.

이는 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기하는 조건으로 진행됨을 의미합니다.

따라서, 본 조건의 이행 여부 및 정확한 내용을 반드시 확인해야 하며, 조건이 충족되지 않을 경우 임차인의 대항력 문제가 발생할 수 있습니다.

경매 진행 시 제시된 모든 권리 관계를 상세히 검토하고, 필요시 법률 전문가의 도움을 받아 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.5. 상권 분석

물건이 위치한 화곡동 지역은 다양한 종류의 주거용 건물이 밀집한 주거 중심의 상권입니다.

주변에 편의시설, 상점, 병원, 학교 등 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. [cite: search result 8]

다세대주택 및 다가구주택이 밀집한 지역 특성상, 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상권이 발달해 있을 가능성이 높습니다.

인근의 신정초등학교는 해당 지역의 교육 환경을 구성하는 중요한 요소입니다.

1.6. 생활 정보

대상 물건은 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 도시형생활주택으로, 방 1개와 거실 겸 주방으로 구성되어 있어 효율적인 공간 활용이 가능합니다. [cite: appraisal summary]

기본적인 생활 편의 설비(난방, 위생, 급배수, 승강기)가 갖추어져 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다. [cite: appraisal summary]

신정초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 주거지대로서의 안정성을 갖추고 있습니다.

교통 접근성 또한 양호하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 비교적 편리합니다. [cite: appraisal summary]

인근 지역의 유사 주택들의 경우, 편의점 등이 가까워 생활이 편리하고, 지하철역 및 버스정류장이 도보 거리에 있는 경우가 많습니다. [cite: search result 8]

1.7. 잠재적 리스크

공항 인근 지역으로 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. (원추표면구역, 중요시설물보호지구(공항) 해당) [cite: appraisal summary, search result 2, 5, 9]

국방 및 공항 관련 법규에 따른 개발 제한 구역(대공방어협조구역, 중요시설물보호지구)에 해당하므로, 향후 건물 증축이나 개축 시 제한이 있을 수 있습니다. [cite: appraisal summary]

가장 중요한 리스크는 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 이 조건이 제대로 이행되지 않을 경우, 낙찰 후에도 임차인과의 분쟁이 발생할 수 있어 철저한 확인이 필요합니다.

다세대주택 특성상 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. [cite: search result 8]

현재까지 조사된 내용으로는 물건지 바로 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거지대에 위치한 소형 다세대주택(도시형생활주택)으로, 신정초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

감정가 대비 비교적 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 임차인의 대항력 포기라는 특정 조건이 매각에 포함되어 있어 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

또한, 공항 인근이라는 점과 개발 제한 구역에 해당한다는 점은 향후 잠재적인 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

합리적인 감정가 대비 시세 차익 또는 임대 수익 창출을 고려할 수 있는 물건입니다.

1인 가구 또는 소규모 가구를 대상으로 하는 임대 사업에 적합할 수 있습니다.

단, 투자 결정 전에 임차인 관련 조건의 명확한 확인과 법률 자문을 반드시 거쳐야 하며, 주변 시세 및 향후 개발 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

소음이나 개발 제한 등 환경적 요인을 감안하여 투자 목적과 부합하는지 종합적으로 판단해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계