나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103330 [1] 서울특별시 관악구 신림동 539-22 베스트하우징 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 '신대방역' 남서측에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 '신대방역' 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 판넬구조지붕 5층건 내 제3층 제301호로서,
［사용승인일: 2011.11.30］
외벽: 석재 붙임 등 마감,
창호: PVC 창호 임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 다용도실, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 주차장설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 2필 일단의 평탄한 사다리형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1,2:
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103330 (1)

물건 종류: 다세대주택

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 539-22 베스트하우징 3층301호 (도로명: 서울특별시 관악구 남부순환로145길 20-5)

토지 면적: 33.76㎡ (약 10.21평)

건물 면적: 59.65㎡ (약 18.05평)

감정가: 376,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건물 구조: 철근콘크리트구조, 판넬구조지붕 5층 건물 내 3층 301호

사용승인일: 2011년 11월 30일

1.1. 입지조건

위치: 지하철 2호선 '신대방역' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건 인근은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 '신대방역' 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정(2025.07.08)입니다.

선순위 권리: 본건 등기부등본상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(고은별)

보증금: 365,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-15

확정일자: 2022-03-15

배당신고일자: 2024-03-21

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 2026.06.26.자 확약서가 제출되었습니다.

인수 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 신대방역 인근에 위치한 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

근린생활시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 자체: 본건은 5층 규모의 다세대주택으로, 총 10세대 규모로 이루어져 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 신대방역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 분포하고 있습니다.

주변 시세 분석:

* 최근(2026년 7월) 인근 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

- 30.92㎡(1991년식) 거래가 185,000,000원 (약 600만원/㎡)

- 29.56㎡(2015년식) 거래가 320,000,000원 (약 1083만원/㎡)

- 45.37㎡(2018년식) 거래가 390,000,000원 (약 860만원/㎡)

* 본건은 59.65㎡ 면적에 2011년 준공 건물로, 비교적 최신 건물(2015년, 2018년식)의 평당가(약 860만원~1083만원/㎡)를 적용할 경우, 본건의 시장 가치는 약 5억 1천만원 ~ 6억 4천만원 수준으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 확약서 이행 관련: 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용이 명확하여 보증금 인수 부담은 없으나, 향후 HUG의 확약서 이행 과정에서 서류상 또는 절차상 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

건물 노후화: 2011년 준공되어 약 15년차 건물이므로, 향후 건물 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 혐오시설: 본건의 소재지(서울특별시 관악구 신림동 539-22) 및 주변 지역에 대한 일반적인 검색 및 지도 확인 결과, 특별히 식별되는 혐오시설은 없었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 우수한 교통 접근성과 주변 생활 편의시설 이용이 용이하다는 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 보증금이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가(3억 7천 6백만원) 대비 시장 가치가 약 5억 1천만원에서 6억 4천만원 수준으로 추정되어, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회로 판단됩니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)의 협조적인 확약서 제출로 명도 절차 또한 원만하게 진행될 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

신림동 역세권의 소형 다세대주택으로 꾸준한 투자 수요가 예상됩니다.

인수되는 보증금(0원)이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

감정가 대비 현저히 높은 시장 가치로 인해 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

비교적 최신 건물(2015년, 2018년식)의 시세와 비교했을 때, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 376,000,000원

최근 시세 분석 결과, 본건 건물(59.65㎡, 2011년식)의 적정 시장 가치는 약 5억 1천만원 ~ 6억 4천만원으로 추정됩니다.

감정가가 시장 가치 대비 낮게 책정된 것으로 판단되어, 경쟁이 치열할 경우 시장 가치 범위 내에서 입찰가를 신중하게 고려해야 합니다.

초기 입찰가는 감정가를 상회하는 수준에서 시작할 수 있으며, 보수적으로 감정가 대비 10~20% 상승한 410,000,000원 ~ 450,000,000원 범위에서 시도해 볼 수 있습니다.

단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시장 동향을 종합적으로 고려하여 입찰가를 유연하게 조정하시기를 권장합니다.

추천 입찰가 범위: 410,000,000원 ~ 450,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.