나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103291 [1] 서울특별시 종로구 구기동 10-11 2층201호 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 구기동 소재 ""관음사"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의
이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상2층 건 내 제2층 제201호로서,
외벽 : 노출콘크리트 마감 등
창호 : 샤시 창호

이용상태

단독주택으로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 사다리형 토지로서, 제1종근린생활시설, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 각각 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종전용주거지역 , 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건은 건축물대장상 용도가 ""단독주택""이나, 등기사항전부증명서 및 건축물대장상 집합건물로 등재되었으니, 경매 진행시 참고바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103291 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 구기동 10-11 2층201호

건물용도: 본건은 단독주택으로 감정평가되었으나, 공부상 집합건물로 등재되어 있으며, 실제 이용도 제1종근린생활시설 및 단독주택으로 복합 사용 중입니다.

감정가: 1,300,000,000원 (13억 원)

토지 면적: 149.27㎡ (약 45.17평)

건물 면적: 186.51㎡ (약 56.42평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 푸OOOOOOO

건축허가일: 2007년 12월 27일

사용승인일: 2009년 03월 24일

위반건축물 여부: 위반건축물 표기 있음

2. 입지조건

본건은 서울특별시 종로구 구기동 소재 "관음사" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

토지는 인접 토지 대비 평탄한 사다리형으로, 현재 제1종근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측 및 북측으로 외곽 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종전용주거지역, 자연경관지구에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 푸딕글로벌의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

등기사항전부증명서상 다수의 근저당 및 가압류, 압류가 존재하나, 대부분 말소기준권리(을17: 중앙농업협동조합 근저당, 2024.05.20 접수)보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 특이사항은 없으나, '지상권' 개요가 공란으로 되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 프랜차이즈1995 (사업자등록 또는 전입 2024.02.01)

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 2,000,000원

- 대항력: 있음

- 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 본 경매 물건의 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 통상적으로 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 배당받거나, 기타 채권 관계에 따라 낙찰자가 인수하지 않는 경우를 의미합니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 변수를 발생시킬 수 있으므로 주의가 필요합니다.

공부와의 차이:

건축물대장상 용도는 '단독주택'이나, 등기사항전부증명서 및 건축물대장상 '집합건물'로 등재되어 있습니다. 이 점은 경매 진행 시 참고해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 종로구 구기동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 제1종근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

인근에 사찰(관음사)이 위치해 있어 주변 환경이 비교적 정숙할 것으로 예상됩니다.

건축물대장상 주된 용도가 '제1종근린생활시설'로도 기재되어 있어, 지하층임에도 불구하고 상가로서의 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통 상황은 보통 수준이며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

주거지로서의 환경은 조용하고 자연 친화적인 편입니다.

제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설이 발견되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지하층 위치: 본건은 등기부상 'B201호', 즉 지하 2층에 위치하는 것으로 확인됩니다. 지하층이라는 점은 주거 및 상가 이용 시 채광, 통풍, 습도 등에 불리하게 작용할 수 있으며, 이는 일반 지상층 대비 상당한 가치 하락 요인이 됩니다.

* 위반건축물: 건축물대장상 위반건축물 표기가 존재하므로, 추후 시정 명령 및 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공부상 용도 불일치: 단독주택과 집합건물로의 상이한 표기는 등기 및 건축물 현황을 복잡하게 만들 수 있으며, 거래 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있더라도, 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로 명도 과정에서의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 중복사건: '중복사건'으로 표기되어 있어, 유사한 사건이 병합되어 진행되거나 추가적인 법적 절차가 있을 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 종로구 구기동이라는 입지적 강점에도 불구하고, 지하 2층이라는 치명적인 단점과 위반건축물이라는 잠재적 리스크를 동시에 안고 있습니다. 또한, 공부상 용도 불일치 및 대항력 있는 임차인의 존재는 권리분석 및 명도 과정에서 주의를 요합니다. 감정가 13억 원은 이러한 단점들을 충분히 반영하지 못했을 가능성이 있습니다. 따라서 입찰 시에는 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울 종로구 구기동의 주거 및 자연 환경.

* 복합 용도 가능성: 제1종근린생활시설 및 단독주택 용도로의 잠재적 활용 가치.

* 명도 리스크 해소 시: 인수 보증금 0원 및 대항력 있는 임차인 문제 해결 시, 상대적으로 낮은 가격에 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 연립/다세대 주택의 면적당 시세는 약 670만 원 ~ 1000만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 건물 면적(186.51㎡)과 인근 유사 규모 매물의 최고가(168.49㎡, 11.4억 원, 1층)를 기준으로 환산하면, 지상층 기준으로는 약 12.6억 원 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

그러나 본건은 지하 2층이라는 중대한 단점과 위반건축물 등 여러 리스크 요인을 가지고 있어, 실질적인 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 판단됩니다. 지하층은 일반 지상층 대비 30~50% 이상의 가치 하락이 발생할 수 있으며, 위반건축물 문제로 인한 추가 비용 및 기간 소요를 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 실질적인 투자 가치는 보수적으로 접근해야 합니다.

본건과 유사한 조건(연면적 168.49㎡, 1층)의 매물이 11.4억 원에 거래된 점과, 지하 2층의 상당한 가치 하락 요인을 감안하여, 예상 입찰가는 보수적으로 7억 5천만 원 ~ 9억 5천만 원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. 이는 법원 매각 조건, 임차인과의 명도 협상 결과, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 결정을 내리기 전, 현장 답사를 통해 정확한 상태를 파악하고, 전문가와 심층적인 상담을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.