나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103383 [1] 서울특별시 관악구 신림동 626-3 씨지아름채 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울지하철2호선 ""신대방역"" 남동측 인근에 소재하며 주변환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼해함

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통 여건 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 로서
외벽 : 돌붙임 및 몰탈위수성페인트로 마감
내벽 : 벽지로 마감
창호 : 샤시창임

이용상태

공동주택 다세대주택으로 이용됨
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생급배수시설, 소화전 등, 엘리베이터, 주차장 등 설비

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 등고평탄하며 공동주택 건부지로 이용됨

인접 도로상태등

남측으로 난곡로34길 소로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호법(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 관악구 신림동 626-3번지 씨지아름채 2층 201호에 소재하는 다세대주택입니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103383 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 626-3 씨지아름채 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 292,000,000원

* 토지면적: 16.11㎡ (약 4.87평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 24.67㎡ (약 7.46평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

* 건축물 정보:

* 건축년도: 2020년 5월 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 5층 중 2층

* 전용면적: 24.67㎡ (약 7.46평)

* 대지면적: 16.11㎡ (약 4.87평)

* 건폐율: 59.81%

* 용적률: 195.34%

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재, 서울지하철 2호선 신대방역 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 위치 및 주위환경: 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 생활 편의시설 및 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 난곡로34길 소로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본건은 등기부등본상의 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 2023년 9월 18일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑3)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박지수)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-01

* 확정일자: 2022-03-16

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 을구 3번 주택임차권은 말소될 예정입니다.

* 임차인: 이서준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-24

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 특이사항:

* 선순위임차권 (주택도시보증공사)이 존재하였으나, 상기 임차인의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다.

* 공동담보로 묶여 있는 물건이 있으나, 본건 단독 매각 시 해당 부분에 대한 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 기록상 지상권 개요가 있으나, 본건과 관련 없는 것으로 보이며 별도 확인이 필요합니다. (기록상 다른 인수되는 권리는 없음)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 신림동 일대는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 중심 지역입니다. 지하철 2호선 신대방역과 인접하여 서울 시내 접근성이 우수하며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 사례 정보에 따르면, 유사 면적대의 다세대주택 매매 가격은 다음과 같습니다.

* 2015년 건축, 36.33㎡ (약 10.99평) 면적의 주택이 180,000,000원에 거래되었습니다. (제곱미터당 약 495만원)

* 2003년 건축, 49.63㎡ (약 15.01평) 면적의 주택이 230,000,000원에 거래되었습니다. (제곱미터당 약 463만원)

* 2026년 5월 거래된 1991년 건축, 68.58㎡ (약 20.75평) 면적 주택은 180,000,000원에 거래되었으나, 이는 건축연도가 오래된 점 등을 고려해야 합니다.

* 분석: 본건은 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 위 사례들과 비교 시 높은 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 다만, 제공된 시세 데이터와 본건의 감정가(292,000,000원) 사이에 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 제공된 시세 데이터의 특수성이나 감정평가 시점의 시장 상황이 반영된 결과일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육환경: 주변에 서원초등학교, 영림중학교, 광신고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 지하철 2호선 신대방역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 매우 좋습니다.

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설과 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 설비: 위생급배수시설, 소화전, 엘리베이터, 주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호법(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 교육환경보호법상 정화구역 여부는 동작교육청을 통해 반드시 최종 확인이 필요합니다.

* 채권 최고액: 본건의 채권 최고액은 1,499,000,000원으로 매우 높게 설정되어 있습니다. 이는 경매 진행 시 복잡한 채권 관계가 존재할 수 있음을 시사하나, 본건 강제경매의 신청 채권자 및 말소기준권리를 고려할 때, 매각으로 인한 소멸 범위를 넘어서는 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며 주거 환경이 양호합니다. 가장 중요한 권리 분석상 임차인 보증금 인수 부담이 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 관계가 명확합니다. 다만, 제공된 시세 데이터와 본건의 감정가 사이에 상당한 차이가 있어, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고, 자산 가치 유지 및 상승에 유리합니다.

* 지하철역 및 주요 편의시설과의 접근성이 뛰어나 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없어 투자 리스크가 낮습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 추정되므로, 유찰 시에는 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 292,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 일부 거래 건의 제곱미터당 가격이 약 260만원 ~ 490만원 수준으로 산출되어, 본건의 예상 시세는 약 64,000,000원 ~ 121,000,000원 범위로 추정됩니다. 그러나 본건의 감정가(292,000,000원)와 제공된 시세 데이터 간에 상당한 괴리가 존재하며, 이는 제공된 시세 데이터의 특수성(건축연도, 면적, 위치 등)이 본건과 직접 비교하기 어렵거나, 데이터 자체에 오류가 있을 가능성을 시사합니다. 또한, 본건 건물의 건축연도(2020년)가 비교적 최신인 점과 입지 조건을 고려할 때, 시장에서의 실제 가치는 감정가 수준 이상일 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서, 본건은 인수되는 보증금이 없고 권리 관계가 명확한 신축 건물임을 감안하여, 감정가 292,000,000원을 기준으로 하여 입찰가의 하한선은 감정가 대비 약 10% 할인된 260,000,000원으로 설정하고, 상한선은 감정가 수준인 290,000,000원으로 제안합니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰 여부를 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.