나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103353 [1] 서울특별시 강남구 삼성동 OOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 삼섬동 소재 ""삼성중앙역(9호선)"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생황시설, 업무시설, 대단지 아파트 등이 소재하는 등제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선)이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 21층 건중 제 2층 제207호로서,
외벽: 석재타일 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 마감 등임.

이용상태

본건 전체 근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 설비, 전기설비 및 스프링클러, 엘리베이터 등의 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 각각 노폭 35m 및 6m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

삼성동 117 :도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),건축선, <추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103353 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

물건 소재지: 서울특별시 강남구 삼성동 117 쌍용플래티넘 2층 207호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 가치

토지면적: 19.20㎡ (약 5.81평)

토지지분: 19.20㎡ (약 5.81평)

건물면적: 126.54㎡ (약 38.28평)

건물지분: 126.54㎡ (약 38.28평)

감정가: 1,460,000,000원

1.3. 건물 개요

건물명: 쌍용플래티넘 (추정)

신주소: 서울특별시 강남구 봉은사로 474 (삼성동)

사용승인일: 1973년 12월 7일

주용도: 제2종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 삼성동 소재 "삼성중앙역(9호선)" 남서측 인근에 위치함.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 대단지 아파트 등이 소재하여 전반적인 주위환경이 양호함.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 삼성중앙역이 소재하여 교통사정이 양호함.

북측 및 서측으로 각각 노폭 35m 및 6m 내외의 포장도로와 접함.

2.3. 주변 시설

본건이 위치한 삼성동 117번지 일대는 강남구의 주요 상업 및 업무 지역으로, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 업무용 빌딩 등이 밀집해 있음.

주변에는 코엑스(COEX) 및 현대백화점 등 대규모 상업 시설이 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기 편리함.

대단지 아파트 단지들이 인접해 있어 배후 수요 또한 풍부한 편임.

검색 결과, 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

최초 소유권 보존은 주식회사 은진씨앤디(2004-01-19) 명의로 등기되었으며, 이후 주식회사 우양앰앤앰(2004-10-11)을 거쳐 이해준(2007-09-18, 매매)에게 소유권이 이전됨.

말소기준권리는 서울치과의사신용협동조합의 근저당권(2007-09-18, 516,000,000원)임.

이후 서울치과의사신용협동조합의 근저당권(2015-05-06, 264,000,000원)이 추가로 설정됨.

본 경매는 손수진의 강제경매 개시 결정(2025-07-09, 757,845,607원)으로 인해 진행됨.

등기부채권 총액은 780,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

금액이 미상인 임대 관계가 존재할 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요함.

3.3. 말소되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 미상)

지상권의 존재 여부 및 내용에 대한 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 강남구 삼성동의 일반상업지역 및 제3종일반주거지역에 해당하며, 주변 지역은 업무시설, 상업시설, 주거시설이 혼합된 지역임.

"삼성중앙역" 인근으로 역세권 프리미엄을 기대할 수 있는 위치임.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역

도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지) - 본건 용도와 직접적인 관련성은 낮을 수 있으나, 향후 건축 행위 시 제한 가능성 확인 필요.

건축선 지정 (도로경계선에서 3미터 후퇴), 가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 위치한 삼성동 일대는 대형마트, 백화점, 다수의 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리함.

주변에 코엑스(COEX) 몰이 있어 쇼핑, 외식, 문화생활을 위한 다양한 시설 접근성이 우수함.

5.2. 교통 및 대중교통

지하철 9호선 삼성중앙역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이함.

5.3. 교육시설

단지 주변으로 봉은초등학교, 봉은중학교, 경기고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경 또한 우수함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

말소되지 않는 지상권 존재 가능성이 있으므로, 해당 권리의 내용과 범위에 대한 면밀한 확인이 필요함.

6.2. 임대차 관련 리스크

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유자 및 임대차 현황 파악이 필수적임.

임대차 정보 부재로 인한 불확실성은 임대 수익률 예측에 영향을 줄 수 있음.

6.3. 건물 노후화 및 건축 규제

건물 사용승인일이 1973년으로, 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

토지이용계획상의 높이 제한, 건축선 후퇴 등의 규제 사항은 향후 건물 활용 및 증축 시 제한 요소로 작용할 수 있음.

6.4. 공부와의 차이

현재까지 제공된 정보상으로는 공부와의 차이는 없는 것으로 보임.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본건은 강남구 삼성동의 핵심 입지에 위치한 근린상가로서, 역세권 프리미엄과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 우수한 입지적 장점을 가지고 있음.

감정가는 14.6억원으로 책정되었으며, 토지와 건물이 일괄 매각됨.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 강제경매로 인한 매각이므로, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

다만, 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 추가 확인 및 조사가 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

서울의 핵심 지역인 강남구 삼성동, 9호선 삼성중앙역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 높음.

8.2. 개발 잠재력

주변 지역의 꾸준한 개발과 함께 지역 가치가 상승할 가능성이 있으며, 향후 개발 계획 수립 시 추가적인 수혜를 기대할 수 있음.

8.3. 투자 회수 가능성

근린상가로서 안정적인 임대 수익 창출이 기대되며, 입지적 우수성을 바탕으로 공실 위험이 낮을 것으로 예상됨. (단, 임대 현황 확인 후 수익률 분석 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정함. 본 건의 경우 인수할 임차인 보증금이 없으므로, 감정가 및 주변 시세, 권리 관계, 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 시세 조사, 현장 방문을 통한 내부 상태 및 점유 관계 확인, 향후 개발 가능성 분석 등이 선행되어야 함.

본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.