나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103303 [1] 서울특별시 중구 신당동 251-121 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 '서울광희초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근 노선버스정류장 및 지하철 6호선 신당역 등이 소재하여 대중교통 이용상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 자루형 토지로서, 근린생활시설 건물 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24), 서울도심(4대문안)

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층/지상 4층 건물로서,
- 외 벽 : 타일 붙임 마감 등
- 내 벽 : 내부 인테리어 마감 등
- 창 호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호(가) : 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

공부상 1층 주차장으로 등재되어 있는 부분은 현황 근린생활시설 형태를 갖추고 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.

나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
토지 일부(약77.49㎡)는 현황 및 배치도상 도로후퇴면적임
건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103303 (1)

• 소재지: 서울특별시 중구 퇴계로73가길 11-6 (신당동) (구 주소: 서울특별시 중구 신당동 251-121)

• 용도: 근린시설

• 감정가: 5,055,624,200원

• 토지면적: 235.00㎡ (약 71.1평)

• 건물면적: 493.84㎡ (약 149.4평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 화성새마을금고 (등기부 요약 기반 추정)

1.1. 입지조건

• 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 '서울광희초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하여 일반적인 주거 및 상업 지역 환경을 형성하고 있습니다.

• 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 신당역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

• 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(동대문역사문화공원 주변), 가축사육제한구역, 최고높이 제한구역, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 속해 있습니다.

1.2. 건물 현황

• 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브 지붕 지하 1층, 지상 4층 건물입니다.

• 건물 용도: 건축물대장상 '제2종근린생활시설'로 등재되어 있으며, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

• 건물 면적: 총 면적 493.84㎡ (약 149.4평)이며, 지하 1층, 지상 4층으로 구성되어 있습니다.

• 건축물대장상 특이사항:

* '위반건축물'로 등재되어 있습니다 (2022년 8월 13일 등재/갱신).

* 공부상 1층은 주차장으로 등재되어 있으나, 현황은 근린생활시설로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

• 말소기준권리: 2023년 11월 10일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사(현 화성새마을금고)의 근저당권(금3,840,000,000원)입니다.

• 임차인 현황:

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 2011년 2월 21일 전입/사업자등록, 대항력 있음.

* 어거스마틴(주): 보증금 0원, 차임 1원, 2013년 4월 5일 사업자등록, 대항력 있음.

* 이영규: 보증금 0원, 차임 0원, 2025년 2월 26일 전입, 대항력 없음.

* 이은옥: 보증금 0원, 차임 0원, 2022년 3월 11일 전입, 대항력 있음.

• 인수되는 보증금: 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 절차상 모든 임차인의 보증금이 배당을 통해 회수되거나, 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미합니다. 단, 김 임차인의 보증금(500만원)은 명시되어 있어, 배당 순위에 따라 처리될 것으로 보입니다.

• 기타 권리사항: 2025년 7월 4일 접수된 화성새마을금고의 임의경매 개시결정이 말소기준권리보다 후순위로 등기부상에서 말소될 예정입니다. 또한, 중구(서울특별시)의 압류(2026년 2월 20일)가 등기되어 있습니다.

1.4. 상권분석

• 지역 특성: 본건이 위치한 신당동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 근린생활시설, 오피스텔, 주택 등이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

• 건물 이용 현황: 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 이는 주변 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 업종이 입점할 수 있음을 시사합니다.

1.5. 생활정보

• 교육시설: 본건 남서측 인근에 서울광희초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

• 편의시설: 신당역, 버스정류장 등 대중교통 접근성이 우수하며, 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

• 위반건축물: 건축물대장에 '위반건축물'로 등재되어 있어, 추후 이행강제금 부과 또는 시정명령 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 이는 건물 가치 하락 및 관리 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

• 토지 일부 도로 후퇴: 토지 면적의 약 77.49㎡가 현황 및 배치도상 도로 후퇴 면적으로, 이는 건축 가능한 대지 면적 축소 또는 사용 제한으로 작용할 수 있습니다.

• 대항력 있는 임차인: 김 , 어거스마틴(주), 이은옥 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 특히 어거스마틴(주)와 이은옥 임차인은 보증금 및 차임이 0원이거나 명목상 금액(1원)으로, 그 권리 관계 및 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 이들의 실제 계약 내용과 권리관계를 철저히 파악해야 합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

• 등기부상 채무 총액: 총 38억 4천만원의 근저당권이 설정되어 있어, 경매 낙찰가의 상당 부분이 채무 상환에 사용될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

• 입지적 장점: 서울의 중심부인 중구에 위치하며, 지하철역 초역세권이라는 교통의 편리성이 최대 강점입니다.

• 안정적인 용도: 근린생활시설로서, 지역 내 고정 수요 및 유동 인구를 바탕으로 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있는 용도입니다.

• 잠재적 개발 가능성: 주변 지역의 개발 계획 및 지구단위계획구역 지정 등을 고려할 때, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 가집니다.

1.8. 종합 의견

• 본 물건은 서울 중구라는 뛰어난 입지와 편리한 교통망을 갖춘 근린생활시설로서 투자 가치를 지니고 있습니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재, 토지 일부의 도로 후퇴, 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 그리고 상당한 금액의 채무 부담은 주의 깊게 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 특히 위반건축물로 인한 행정적 불이익과 대항력 있는 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 복잡성과 비용을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 예상 입찰가

• 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(5,055,624,200원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 위반건축물, 도로 후퇴, 대항력 있는 임차인, 상당한 채무 부담 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

• 특히, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 입찰가 산정 시 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 대항력 있는 임차인들의 명도 비용, 위반건축물 시정 비용 등을 잠재적 추가 비용으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

• 정확한 시장 가치 및 경쟁 입찰 상황을 반영한 최적의 입찰가는 추가적인 현장 조사와 법률 및 부동산 전문가와의 상담을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.