나이스옥션 법원경매 진주 2024타경31095 [1] 경상남도 진주시 미천면 효자리 141 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경31095 [1] 경상남도 진주시 미천면 효자리 141 답 경매

• 사건번호: 2024타경31095
• 주소: 경상남도 진주시 미천면 효자리 141
• 감정가: 42,062,000원
• 최저가: 8,821,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 답

진주지원 경매5계 2024타경31095 | 소재지: 경상남도 진주시 미천면 효자리 141 | 감정가: 42,062,000원 | 최저가: 8,821,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경31095 (1)

소재지: 경상남도 진주시 미천면 효자리 141 외 다수 필지 (일괄 매각)

용도: 답

감정가: 42,062,000원

토지면적: 2,235.00㎡ (약 676.09평)

매각대상: 토지매각 (전체 지분)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 안OO

채권자: 진OOOOO

2. 물건 상세 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 진주시 미천면 효자리 "정촌마을" 주변의 농경지대 및 임야지대에 위치한 토지 일괄 매각 물건입니다. 농림지역, 보전관리지역, 계획관리지역, 생산관리지역 등 다양한 용도지역으로 구성되어 있어 용도별 활용 방안에 따라 잠재 가치가 달라질 수 있습니다.

2.2. 입지조건

기호(1)은 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 영농차량 접근이 가능하며, 기호(2)는 폭 약 5미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다. 그러나 기호(3)부터 기호(6)까지는 모두 맹지(지적도상 도로에 접하지 않은 토지)이거나 차량 출입이 불가능한 상태로, 개별 필지별 접근성이 매우 상이합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건은 공부상 용도가 '답'이지만, 현황은 '전' (기호1, 4, 5), '답' (기호2), '자연림' (기호3, 6) 등 혼재되어 이용 중입니다. 기호(6)은 현황 "묵답"으로 감정평가되었으며, 전반적으로 부정형의 완경사지세이거나 평탄한 지세입니다. 자연생 입목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

대부분의 필지가 '가축사육제한구역(모든축종 제한)'으로 지정되어 있어 축산 관련 개발 및 이용이 전면 제한됩니다. 용도지역은 농림지역(농업진흥구역), 보전관리지역, 계획관리지역, 생산관리지역으로 복잡하게 섞여 있으며, 기호(3), (4)는 영농여건불리농지에 해당합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리분석

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일인(안OO)입니다. 등기부상 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 명도 대상이 없는 토지 매각이므로 권리 분석상 큰 하자는 없을 것으로 보이나, 중복사건으로 진행 중이므로 매각 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의사항

- 일괄매각: 본건은 6개 필지가 한 번에 매각되는 일괄 매각 건이므로, 필지별 장단점을 종합적으로 고려하여 입찰해야 합니다.

- 농지취득자격증명원(농취증): 목록 중 '답'이나 '전' 등으로 이용 중인 농지가 포함되어 있어, 낙찰자는 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농취증을 제출하지 못할 경우 보증금은 몰수되므로, 입찰 전 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

- 맹지 및 현황 차이: 목록(1)과 목록(6)은 지적도상 맹지이며, 이 외에도 다수 필지가 차량 진입이 불가능합니다. 또한, 공부상 용도와 현황(전, 자연림, 묵답)에 차이가 있으므로 이를 인지하고 입찰해야 합니다.

4. 시장 및 환경 분석

4.1. 상권분석

본건은 마을 주변 농경지 및 임야지대에 위치하여 상업적 가치는 매우 낮습니다. 투자의 초점은 농지로서의 이용 가치, 장기적인 보유를 통한 지가 상승 기대, 또는 계획관리지역 등 개발 가능한 용도지역 필지의 잠재적 가치에 맞추어야 합니다.

4.2. 생활정보

주위는 정촌마을을 중심으로 형성된 농촌 지역입니다. 전반적인 교통상황은 보통이나, 필지별 접근성이 상이하여 차량 출입이 불가능한 맹지 필지가 다수 포함되어 있어 일상생활 편의성은 낮습니다.

4.3. 잠재적 리스크

- 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수 리스크가 가장 큽니다.

- 일괄 매각 건 내에 접근성이 극히 떨어지는 맹지 필지가 상당수 포함되어 있어, 전체 면적 대비 실질적 활용 가능한 면적의 가치 평가가 중요합니다.

- 가축사육제한구역 지정으로 인해 축산 관련 시설 인허가가 불가합니다.

- 현황이 '답'이 아닌 '자연림'인 필지(기호 3, 6)가 포함되어 있어, 농지법 적용 및 형질 변경 등에 어려움이 따를 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 진주시 미천면 소재의 다양한 용도지역과 이용 상태(답, 전, 자연림)를 가진 토지들을 일괄 매각하는 물건입니다. 낮은 감정가와 계획관리지역 등의 일부 포함은 긍정적이나, 맹지 다수 포함, 농지취득자격증명 의무, 그리고 용도지역의 복잡성 등 해결해야 할 과제가 많습니다. 투자는 농지 취득 및 관리 능력이 있는 실수요자 또는 장기적인 보유를 통한 가치 상승을 목표로 하는 투자자에게 적합합니다.

5.2. 투자 포인트

- 다용도 토지 구성: 계획관리지역(기호 5)이 일부 포함되어 있어, 향후 개발 여건에 따라 농지 외의 용도로의 활용 가능성(제한적)을 기대할 수 있습니다.

- 농지 취득 가능자 우대: 농지 취득 능력을 갖춘 투자자에게는 비교적 경쟁 우위에 설 수 있는 물건입니다.

- 저렴한 진입: 감정가가 4천만 원대로 총 투자금이 비교적 낮아 소액 투자가 가능합니다.

- 자연림 활용: 자연림 상태인 필지(기호 3, 6)는 산림 경영 등을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계