나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2370 [11] 부산광역시 동구 초량동 524 502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2370 [11] 부산광역시 동구 초량동 524 502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경2370
• 주소: 부산광역시 동구 초량중로 46-1, 502호
• 용도: 다세대주택

부산지방법원 경매8계 2024타경2370 | 소재지: 부산광역시 동구 초량중로 46-1, 502호 | 감정가: 108,000,000원 | 최저가: 75,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부산지방법원 2024타경2370 (11) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2370 (11)

소재지: 부산광역시 동구 초량동 524 502호

용도: 다세대주택 (내 일부 오피스텔, 근린생활시설 포함)

감정가: 108,000,000원

토지면적: 7.46㎡ (약 2.26평)

토지 지분율: 745.5

건물면적: 22.29㎡ (약 6.74평)

건물 지분율: 2229

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 건물 내 2층 201호 외

1.2. 입지조건

위치: 본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 "초량초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 인근 지역은 단독주택, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합되어 형성된 주거 및 상업 복합 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 북서측으로 폭 약 10m 내외의 도로가 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지형상: 토지는 부정형 평지로 이용 중에 있습니다.

건물 외관: 건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 화강석 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호 마감되었습니다.

1.3. 권리분석

채무자: 안OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

소유자: 안OOOOOO

권리관계: 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 공부상 권리관계에 별다른 차이는 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 채권자가 유동화 전문 회사인 점, '유동화물건'이라는 특이사항은 추후 매각 절차 및 잔금 납부 등에서 특별한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 초량동은 부산의 중심부에 가까운 지역으로, 다양한 용도의 시설이 혼재된 도심 상권입니다.

"초량초등학교" 인근에 위치하여 기본적인 주거 배후 수요를 갖추고 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설이 함께 자리하고 있어 지역 내 소비 활동이 이루어지는 환경입니다.

인근에 지하철역이 소재하여 유동인구 확보 및 상업 활동 측면에서도 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 주변에 각종 편의시설 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 부산 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

건축물 설비: 위생, 급배수, 난방, 화재 설비 및 승강기 등 기본적인 건축 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 일반적인 경매 물건과 달리, 유동화 물건은 자산유동화법에 따라 절차가 진행될 수 있으며, 이로 인해 매각 조건이나 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임대관계 미상: 현재 임차인이 점유하고 있는지, 있다면 임차인의 법적 대항력 및 명도 조건 등을 파악하는 것이 매우 중요합니다. 임대차 현황 미확인 시 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

공부상 이용 현황과 실제 이용 현황 차이: 공부상 업무시설, 근린생활시설로 등재된 부분이 실제 주거용으로 이용 중인 점은, 향후 관련 법규 위반 시 이행강제금 부과 등 행정적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획 제한: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m), 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제약이 따를 수 있습니다.

혐오시설: 부산 동구 초량동 524번지 주변에 대한 조사 결과, 직접적으로 확인되는 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업 단지 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 도시 지역의 특성상 다양한 업종의 시설이 혼재할 수 있으므로, 최종적인 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 동구 초량동에 위치한 다세대주택(일부 오피스텔, 근린생활시설 포함)으로, 감정평가액은 1억 8백만원입니다. 초량초등학교 인근의 입지 조건과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있으며, 건물 자체의 설비는 양호한 편입니다.

그러나 '유동화 물건'이라는 특수성과 '임대관계 미상'이라는 명확한 리스크 요소를 안고 있으며, 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이 또한 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

입지적 가치: 부산 도심권에 위치하여 향후 지역 개발 및 도시 정비 사업 등에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

수익형 부동산 활용 가능성: 임대 관계를 명확히 파악하고 명도 문제를 해결한다면, 월세 수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산으로 전환 가능성이 있습니다.

경매 통한 시세 차익: 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받고, 적절한 명도 및 리모델링을 통해 가치를 높인다면 시세 차익을 실현할 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매8계