나이스옥션 법원경매 부천 2022타경44642 [2] 경기도 김포시 대곶면 약암리 1318 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2023.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(4)-(6)은 "경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 "대명포구" 북측 근거리에 소재하며, 주위는 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재되어 형성된 지역임.

위치 및 주위환경

본건 기호(1)-(3)은 "경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 "대명포구" 남동측 근거리에 소재하며, 주위는 숙박시설 및 근린생활시설, 소규모 공업시설, 농경지 등이 혼재되어 형성되어 있는 지역임.

위치 및 주위환경

본건 기호(7)은 경기도 김포시 하성면 가금리 소재 "애기봉 통일전망대" 북동측 근거리에 소재하며, 주위는 전, 답, 농가주택으로 형성된 농경지대임.

교통상황

기호(1)-(3) 공히 본건까지 차량접근이 가능하고, 주위에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하나 노선 수, 배차간격 등으로 볼때 대중교통 이용은 불편함.

교통상황

본건 기호(4)까지 인접 토지를 통하여 차량 진출입이 가능하며, 기호(5), (6)은 인근까지만 차량접근이 가능하고, 주위에 버스정류장 등이 소재하나 노선 수, 배차간격 등으로 볼 때 대중교통 이용은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 부정형 토지로 "전"으로 이용중임.

기호(2): 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 세장형 토지로 나지상태임.

기호(3): 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 부정형 토지로 나지상태임.

형태 및 이용상태

기호(4): 완경사 지대 내 계단식으로 조성된 부정형 토지로 일부는 제시외 건물부지, 일부는 전으로 이용중임.

기호(5): 완경사 사다리형 토지로, 자연림 상태임.

기호(6): 완경사 부정형 토지로, 자연림 상태임.

형태 및 이용상태

세장형 토지로 "답"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약4m 도로가 소재함.

인접 도로상태

기호(4), (5): 기호(4)는 지적도상 지목이 "도로"인 토지(신안리 산112)에 접해있으나 현황 해당 필지에 도로가 개설되어있지 않고, 기호(4), (5)와 남서측 인접필지 사이에 소재한 비포장 통행로로 차량 통행이 가능함.

기호(6): 지적도상 기호(6) 북동측으로 인접 필지(신안리 109-19)를 사이에 두고 도로가 소재하나(신안리 109-20) 기호(6)과의 사이에 담장이 설치되어 있으며,남서측 인접필지를 통해 기호(6) 인근까지만 차량 접근이 가능함.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북동측으로 폭 약10m 도로가 소재함.

기호(2): 본건 서측으로 폭 약 10m 도로가 소재함.

기호(3): 본건 북동측으로 폭 약 10m 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(4): 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.,개간사업 준공후 10년간 타용도 전용 제한 (건설도로과).

기호(5): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

기호(6): 계획관리지역(계획관리지역), 생산관리지역(생산관리지역) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 온천원보호지구(보존지역,도시계획과 확인요망)<온천법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

기호(2): 계획관리지역(계획관리지역), 관광ㆍ휴양개발진흥지구(약암온천), 기타용지(여관), 제2종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(지구내주간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 온천지구(도시계획과 확인요망)<온천법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

기호(3):계획관리지역(계획관리지역), 관광ㆍ휴양개발진흥지구(약암온천), 상업용지(상가및식당), 제2종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(인근지역연결도로)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(지구내주간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 8m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 온천지구(도시계획과 확인요망)<온천법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역(문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 민간인통제선<군사기지 및 군사시설 보호법>, 통제보호구역(민통선이북:10km)(통제보호구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> "본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지매입시지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다."

제시목록 외의 물건

없음.

제시목록 외의 물건

기호(4) 지상에 소유자 미상의 제시외건물(ㄱ)-(ㅂ)과 제시외수목(소나무 약 20여주 및 자작나무 약 30여주), 컨테이너 2개동 등이 소재함.

제시목록 외의 물건

기호(2) 토지 지상에 소유자 미상의 천막 등이 소재하나 구조가 조잡하고 이동이 용이한 것으로 보여 평가에서 제외하였음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
경계구분이 불명확하고 두릅나무 등이 일부 식재되어 있고, 일부는 시멘트로 포장되어 있음
토지 지상에 소유자 미상의 천막 등이 소재하나 이동이 용이하여 평가에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2022타경44642 (2)

소재지: 경기도 김포시 대곶면 약암리 1318

용도: 대지

감정가: 468,034,000원

토지면적: 463.40㎡ (약 140.2평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각, 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 약암리 소재 "대명포구" 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재된 지역임. 일부 지역은 숙박시설, 근린생활시설, 소규모 공업시설 등도 혼재되어 있음. 또한 "애기봉 통일전망대" 북동측 근거리 지역도 포함하고 있음.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하나, 일부 기호의 경우 인접 토지를 통하거나 인근까지만 차량 접근이 가능함. 주위에 버스정류장이 소재하나, 노선 수 및 배차 간격 등으로 볼 때 대중교통 이용은 불편한 편임.

1.1. 3. 인접 도로상태

북동측으로 폭 약 4m 도로가 소재하며, 일부 기호(1, 2, 3)는 폭 약 10m 도로에 접하고 있음. 다만, 일부 기호는 지적도상 도로에 접했으나 현황 도로 개설이 되어있지 않거나, 인접 필지를 통해 통행이 가능하나 담장 등이 설치되어 있어 차량 접근에 제약이 있을 수 있음.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 생산관리지역, 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 복합적으로 지정되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단, 육군17사단), 제한보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 다양한 제한이 따름. 일부 기호는 관광ㆍ휴양개발진흥지구(약암온천), 상업용지, 제2종지구단위계획구역 등으로도 지정되어 있음. 일부 지역은 민간인통제선, 통제보호구역, 문화재보존영향 검토대상구역 등에 해당될 수 있어 추가 확인이 필요함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2009년 3월 18일자 근저당권 (농업협동조합자산관리회사)

등기부채권 총액: 2,535,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제시된 정보에 의함)

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

임차인이 존재할 수 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우, 권리관계 확인에 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

주위 환경은 농경지와 임야가 주를 이루나, 대명포구 인근으로 숙박시설, 근린생활시설, 소규모 공업시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 상권은 발달되지 않은 편임. 일부 지역은 약암온천 지구와 연계된 시설이 존재함. 제공된 정보상 혐오시설은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

교통 여건은 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편함. 주변에는 대명포구, 애기봉 통일전망대 등 관광 자원이 있으며, 약암온천 지구와 인접한 지역도 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 낙찰자의 잔금 미납 또는 기타 사유 발생 가능성 있음.

* 경계구분이 불명확하며, 두릅나무 등이 식재되어 있고 일부는 시멘트 포장되어 있음.

* 토지 지상에 소유자 미상의 천막, 컨테이너, 수목(소나무, 자작나무 등) 등이 소재하나, 일부는 평가에서 제외되었음. (기호(4) 지상 제시외 건물 포함)

* 토지 이용 계획 및 제한 상태가 복합적이고 다수 존재하여 개발 및 이용에 제약이 따름. (군사보호구역, 개발제한구역 등)

* 민간인통제선, 통제보호구역 등은 토지 접근 및 이용에 상당한 제약을 야기할 수 있음.

* 임대 관계가 미상으로, 현황 점유자 등 이해관계인 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 대곶면에 위치한 토지 물건으로, 감정가는 468,034,000원임. 토지 이용 현황이 다양하고(전, 답, 나지, 자연림 등), 다수의 법적 제한사항이 존재하며, 제시외 물건 및 경계 불명확 등의 문제가 있어 현장 조사를 통한 면밀한 확인이 필수적임. 권리상 인수되는 금액은 없으나, 임대차 관계가 미상인 점은 유의해야 함. 재매각 물건이라는 점도 추가적인 고려가 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 김포시의 지역적 개발 잠재력.

* 약암온천 지구와 연접한 토지(기호 1,2,3)의 관광 자원 연계 가능성.

* 계획관리지역 등 일부 토지의 개발 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건은 재매각 물건으로, 감정가는 468,034,000원임. 인수할 권리(보증금)는 없는 것으로 파악되나, 다수의 토지 이용 제한, 제시외 물건 소재, 경계 불명확 등 부동산 자체의 리스크를 고려해야 함. 따라서, 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 파악 및 관련 법규 검토 후, 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요함. (입찰 보증금은 최저매각 가격의 20%임.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.