나이스옥션 법원경매 서울남부 2022타경102168 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 645-10 워너빌 제6층 제602호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2022타경102168 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 645-10 워너빌 제6층 제602호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매3계 2022타경102168 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항대로55길 10-3, 제6층 제602호 (등촌동, 워너빌) | 감정가: 124,480,000원 | 최저가: 8,554,000원 | 용도: 다세대주택

1. 제목

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2022타경102168 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 645-10 워너빌 제6층 제602호

용도: 다세대주택

감정가: 124,480,000원

토지면적: 9.07㎡ (약 2.74평)

토지 지분율: 907

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.02㎡ (약 3.94평)

건물 지분율: 1302

건물 제시외면적: 4.50㎡ (약 1.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: (OOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOOO

채권자: 윤OO

특이사항: 다락 별도 소재, 무단 증축된 제시외건물 존재 (집합건축물대장상 위반건축물 등재)

주의사항: 제시외 건물 포함 매각

1.2. 위치 및 주변 환경 (입지조건)

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 백석초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있습니다. 인근에 백석초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 생활 편의를 위한 근린생활시설이 잘 갖춰져 있습니다.

또한, 등촌역(지하철 9호선)이 도보 거리 내에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 지역은 아파트 단지와 주택가가 밀집한 지역으로, 유동인구가 꾸준히 형성될 수 있는 배후수요를 가지고 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.3. 교통상황

본건으로 차량 출입이 가능하며, 단지 주변 도로에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 지하철 9호선 등촌역이 인근에 위치하여 서울 도심 및 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조 박공지붕의 6층 도시형 생활주택(단지형 다세대주택)으로 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 도시가스 난방, 승강기, 소방 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 토지 이용 현황

토지는 세장형의 완경사지로 다세대주택 1개동 건부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로 폭 약 6미터 도로에 접해 있어 차량 진출입 및 토지 이용에 무리가 없습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(강서교육지원청 확인 필요), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하므로, 해당 지역의 구체적인 규제 내용 확인이 필수적입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.6. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자 윤OO의 신청에 의해 개시되었습니다. 소유자는 (OOOOOOOOO이며, 채무자는 주OOOOOOOOOOO입니다. 강제경매의 특성상 매각으로 인해 선순위 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 인수되는 권리가 있는지 여부는 반드시 현황조사서 및 등기부등본을 통해 상세히 확인해야 합니다. 특히, 제시외 건물 및 위반건축물 등재 사실은 소유권 이전 및 건물 사용에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 상권분석

본 물건이 위치한 등촌동 일대는 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 백석초등학교가 있고, 지하철 9호선 등촌역 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다. 또한, 근린생활시설이 형성되어 있어 지역 주민들의 일상생활 편의를 지원하며, 이는 소규모 상업 시설 운영에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 생활정보

본 건은 주거지대로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 인근 백석초등학교는 도보 통학이 가능하며, 지하철 9호선 등촌역 이용 시 강남, 여의도 등 주요 도심 접근성이 좋습니다. 단지 내에는 급배수, 위생, 도시가스 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖춰져 있어 주거 편의성이 양호합니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 '무단 증축된 제시외 건물 존재 및 집합건축물대장상 위반건축물 등재'입니다. 이는 건축물대장 말소나 철거, 이행강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 건물 사용 및 향후 재건축, 증축 시 제약이 될 수 있습니다. 다락 공간 또한 별도로 소재하고 있어 관련 규제 확인이 필요합니다.

또한, 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '상대보호구역(강서교육지원청 확인 필요)', '대공방어협조구역' 등 여러 제한사항이 있어, 건축 및 개발 행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

임대관계가 불분명하여 명도 시 임차인과의 분쟁 가능성도 고려해야 합니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동의 역세권 주거지 내에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 백석초등학교 인접 및 편리한 교통 여건은 장점입니다. 그러나 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재 사실은 매우 큰 리스크이며, 이로 인한 법적, 행정적 문제는 매수인이 인수하거나 해결해야 할 부분입니다. 제시외 건물 및 위반건축물 문제 해결 방안을 철저히 파악하고, 관련 비용 및 절차를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.11. 투자 포인트

1. **역세권 입지**: 지하철 9호선 등촌역을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경은 꾸준한 수요를 기대하게 합니다.

2. **주거지 내 안정성**: 학교, 근린생활시설 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치합니다.

3. **개선 가능성**: 위반건축물 및 제시외 건물 문제 해결 시, 합법화 또는 적법한 조치를 통해 부동산 가치를 상승시킬 잠재력이 있습니다.

4. **투자 분석**: 제시외 건물 및 위반건축물 관련 정확한 법적 문제, 해결 비용, 이행강제금 등을 면밀히 조사하여, 이를 감안한 합리적인 투자 금액 산출이 중요합니다. 현재 감정가는 이러한 리스크를 반영하지 못했을 가능성이 있으므로, 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계