나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8396 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2120 제17동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 애월읍 납읍리 소재“납읍리사무소”북서측 근거리(약560m)에 위치하며, 주위는 타운하우스, 농가주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 농촌취락지대 주변지역임.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

단지: 완경사지인 부정형의 토지로서, 타운하우스 부지(전용대지, 내부도로)로 이용중임.
전용부분: 평지인 사다리형의 토지로서, 타운하우스 단독주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태

단지: 북동측으로 노폭 약10미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.
전용부분: 서측으로 노폭 약5미터 내외의 아스콘포장 단지내부도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대중이라고 하나, 자세한 사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 2층 건물로서,
외벽: 스타코마감 등,
내벽: 석고보드위 페인팅, 인테리어마감, 타일붙임 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

기본급배수, 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 천정부착형 시스템에어컨설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 2층 일부 상부에 다락이 소재함(건물개황도 참조바람).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 거주자가 임차중이라고 하나, 자세한 사항은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록2. 지분매각. 담장, 조경수목 및 조경시설 등 포함 평가(일부제외). 다락은 건물에 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8396 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

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1.2. 물건 개요

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2120, 제17동

용도: 단독주택

감정가: 535,763,650원

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1.3. 토지 정보

총 토지면적: 9,842.00㎡ (약 2,977평)

매각 토지 지분 면적: 625.95㎡ (약 189평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 토지는 지분 매각)

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1.4. 건물 정보

건물 면적: 99.11㎡ (약 30평)

건물 지분: 99.11㎡ (약 30평)

구조: 철근콘크리트 경사슬래브 위 기와지붕 2층 건물

이용 상태: 주거용

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주시 애월읍 납읍리 소재 "납읍리사무소" 북서측 약 560m 지점에 위치합니다.

주위는 타운하우스, 농가주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 농촌 취락지대 주변 지역입니다.

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2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

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2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역

가축사육제한구역 (전부제한구역)

장애물 제한표면구역

경관보전지구 4등급

생태계보전지구 5등급

지하수자원보전 4등급

하수처리구역

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

본건 토지는 여러 차례 소유권 이전 및 신탁 등기가 있었으며, 다수의 근저당권이 설정되었으나 대부분 말소 처리되었습니다. 본 경매 사건(2025타경8396)의 말소기준권리는 토지의 경우 을31번 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 2021-09-02 접수)이며, 이에 따라 말소되는 권리가 다수 존재합니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 을1번 근저당권(한국자산관리공사, 2021-09-02 접수)입니다. 해당 경매는 한국자산관리공사의 신청으로 진행되었습니다 (토지 갑39, 건물 갑6).

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3.2. 임차인 현황

* 오 : 보증금 5,000,000원, 차임 30,000,000원, 전입일자 2023-12-14. 대항력 없음.

* 유 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-16. 대항력 없음.

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3.3. 인수되는 권리

임차인들은 대항력이 없어 경매로 인해 임차권은 소멸될 것으로 보입니다. 등기부상 권리들은 대부분 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 표기되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 없습니다.

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4. 상권분석

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본건은 농촌 취락지대 주변에 위치하며, 타운하우스, 농가주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 근린생활시설이 발달했을 것으로 예상됩니다. 주거 목적의 수요가 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

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5. 생활정보

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제주시 애월읍에 위치하여 제주도의 자연 환경을 누릴 수 있는 입지입니다. 인근 "납읍리사무소"를 통해 기본적인 행정 서비스를 이용할 수 있으며, 차량 접근성이 양호하여 제주시 주요 지역으로의 이동이 가능합니다. 다만, 상세한 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 부족합니다.

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6. 잠재적 리스크

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* 토지 지분 매각: 총 토지 면적(9,842㎡) 중 일부 지분(625.95㎡)만 매각 대상이므로, 타 토지 소유주와의 관계 및 토지 이용 협의에 있어 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 부분적인 건물 하자: 임차인 진술에 따르면 화장실 일부 누수 및 역류 현상이 발생하고 있습니다.

* 관리 및 유지보수: 타운하우스 단지의 일부로서, 단지 전체의 관리 상태 및 규약 준수 여부에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 조경 시설 제외: 일부 조경수목 및 시설은 평가에서 제외될 수 있어, 인수 시 포함 여부를 명확히 확인해야 합니다.

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7. 종합 의견

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본건은 제주 애월읍의 단독주택으로, 감정가는 5억 3천여만 원 수준입니다. 임차인의 대항력이 없고 등기부상 대부분의 권리가 소멸되는 점은 긍정적입니다. 그러나 토지의 지분 매각이라는 점은 최대 리스크 요인으로, 향후 토지 이용 및 관리에 있어 잠재적 분쟁 소지가 있습니다. 건물 일부의 누수 및 역류 문제도 수리 비용 발생 가능성을 시사합니다.

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8. 투자 포인트

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* 제주도 애월읍이라는 입지적 장점.

* 대항력 없는 임차인으로 권리관계가 비교적 명확함.

* 주거용 단독주택으로서의 활용 가능성.

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9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 535,763,650원입니다. 임차인의 인수 보증금이 없으므로 해당 금액을 제외할 필요는 없습니다. 그러나 토지 지분 매각이라는 중대한 리스크와 건물 일부의 하자(누수)를 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 현재 시장 상황에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 범위를 단정하기 어렵습니다.

다만, 일반적으로 토지 지분 매각 물건의 경우, 전체 토지 가치 대비 지분 비율, 건물의 감정가, 그리고 지분 소유자 간의 관계 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근합니다.

따라서, 본건의 경우 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 90% 수준인 약 3억 7천만 원 ~ 4억 8천만 원 사이에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 이는 단지 추정치이며, 실제 투자 결정은 철저한 현장 조사와 법률적 검토 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.