나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1495 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 1813-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 소재 '협재해수욕장' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 근린생활시설, 전, 임야 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반
교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 부정형의 완경사지로서, 자연림상태임.
일련번호(2): 부정형의 완경사지로서, 자생수목이 소재하는 휴경상태의 전임.

인접 도로상태

일련번호(1,2): 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호(1,2)
자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)
(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리
구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-일련번호(2)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나 해당 관청의 재확인을
요함.

물건 비고

- 일괄매각, 지분매각
- 목록2. 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금을 반환하지 아니함)
- 공유자 우선매수신고 제한 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1495 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 1813-1

* 용도: 임야

* 감정가: 111,670,500원

* 토지 면적: 972.00㎡ (약 294.03평)

* 매각 대상 토지 지분: 316.50㎡ (약 95.74평)

* 건물 면적: 해당 없음 (0.00㎡)

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

2. 물건 상세 정보

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보

3. 주의사항 및 특수물건 정보

* 일괄매각, 지분매각.

* 목록2 토지는 농지취득자격증명서 제출이 필요하며, 매각 결정 기일까지 제출하지 않을 경우 매수 신청 보증금이 반환되지 않습니다. 농지법 개정으로 농지위원회 심의 후 14일 이내 발급이 가능하므로 입찰 전 해당 관청에 신청 가능함을 안내합니다.

* 공유자 우선매수신고 제한이 있습니다. 공유자의 우선매수권 행사가 매수 보증금 미납으로 실효되는 경우, 해당 공유자는 다음 매각 기일에 우선매수 청구권을 행사할 수 없습니다.

* 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도 인수 대상 임차인은 없습니다.

4. 감정평가서 요약

* 위치 및 주위 환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 소재 '협재해수욕장' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전, 임야 등이 혼재한 지역입니다.

* 교통 상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 형태 및 이용 상태:

* 일련번호(1): 부정형의 완경사지로서, 자연림 상태입니다.

* 일련번호(2): 부정형의 완경사지로서, 자생수목이 소재하는 휴경상태의 전입니다.

* 인접 도로 상태: 일련번호(1,2) 모두 맹지입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만) 저촉.

* 가축사육제한구역(전부제한구역).

* 하수처리구역.

* 기타 참고사항:

* 임대 관계는 미상입니다.

* 일련번호(2)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당 관청의 재확인이 필요합니다.

5. 토지 등기부 요약

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자 2025-07-07, 채권액 19,075,351원).

* 기타 권리: 다수의 소유권 이전 및 지분 이전 기록이 확인됩니다. 모든 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

6. 입지조건

* 주변 환경: 협재해수욕장 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 관광지로서의 잠재력 보유.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통은 인근 버스 정류장 이용에 의존. 제반 교통 사정은 보통 수준.

* 도로 접근성: 본건은 맹지로, 직접적인 도로 접근이 불가능하여 토지 이용에 제약이 따릅니다. 제주도의 맹지 관련 조례 개정으로 인해 농업 활동을 위한 경작로 개설 가능성이 있으나, 사유지 기부채납 및 조건 충족 필요.

7. 권리분석

* 말소 예정 권리: 국민은행 근저당을 포함한 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수할 권리 관계는 없습니다.

* 특이사항:

* 채권 총액: 0원 (제공된 정보 기준).

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 매수인이 결정되지 않을 수 있습니다. 다만, 우선매수권 행사가 실효되면 향후 입찰 참여에 제한이 있을 수 있습니다.

8. 상권 및 생활정보

* 상권: 협재해수욕장 인근의 관광지이며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능이 이루어지고 있습니다. 관광객 유동 인구로 인한 잠재적 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 생활 편의: 협재해수욕장 접근성이 좋아 관광 및 레저 활동에 유리합니다. 제반 생활 편의 시설은 주변 지역의 개발 정도에 따라 상이할 수 있습니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 협재해수욕장 인근은 주로 관광 관련 시설 및 숙박 시설이 밀집해 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 인근에 양돈장 등이 있을 수 있습니다.

9. 잠재적 리스크

* 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 건축이 불가하며, 토지 이용을 위해서는 인접 토지의 사용 승낙을 받거나 관련 법규에 따른 경작로 개설 등의 절차가 필요합니다. 이는 추가 비용과 시간 소요를 야기할 수 있습니다.

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 계획 수립 시 협의가 필수적입니다.

* 농지 취득 관련: 목록 2번 토지는 농지에 해당할 가능성이 있으며, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 제주도에서는 비거주자의 농지 취득에 대한 심사를 강화하는 추세이므로, 관련 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구 등 복합적인 용도 지역 지정으로 인해 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 제주도의 제2종일반주거지역 고도 완화(25층 허용) 등 관련 규제 변화는 있으나, 본건의 개별 토지 이용 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

* 토지 상태: 자연림 및 휴경 상태로, 즉각적인 활용보다는 개발 또는 정비가 필요할 수 있습니다.

10. 투자 포인트

* 지리적 이점: 협재해수욕장이라는 유명 관광지 인근에 위치하여 관광객 수요를 기반으로 한 투자 가치가 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 제2종일반주거지역, 자연녹지지역 등 복합 용도 지역으로 지정되어 있어, 향후 규제 완화 또는 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성이 존재합니다.

* 진입 용이성 (지분): 지분 매각으로 인해 전체 필지 매입 대비 상대적으로 낮은 투자 비용으로 진입이 가능합니다.

11. 종합 의견

본건은 제주도 제주시 한림읍 협재리, 협재해수욕장 인근에 위치한 임야 지분 매물입니다. 우수한 관광지 접근성을 갖추고 있으나, 맹지라는 점과 지분 매각으로 인한 제약이 분명히 존재합니다. 농지취득자격증명 필요, 복합적인 토지 이용 규제, 자연림 및 휴경 상태 등은 투자 전 반드시 상세하게 확인하고 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 권리 관계는 인수할 것이 없으나, 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.

12. 예상 입찰가

* 감정가: 111,670,500원

* 토지 전체 면적: 972.00㎡ (약 294.03평)

* 매각 대상 지분 면적: 316.50㎡ (약 95.74평)

* 지분 감정가: 약 36,352,540원 (111,670,500원 * (316.50 / 972.00))

* 인수할 보증금 및 채무 없음.

본 건은 맹지, 지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서, 투자자는 철저한 현장 조사, 인근 시세 분석, 법규 검토를 통해 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적인 관점에서, 지분 감정가의 70% ~ 90% 범위 (약 25,446,778원 ~ 32,717,286원) 내에서 고려해 볼 수 있으나, 이는 일반적인 참고 가격이며 실제 입찰가는 시장 상황 및 개별 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.