나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50522 [1] 전라남도 해남군 화산면 석호리 727 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 화산면 석호리 소재 ‘흑석리 경로당’ 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 마을 및 경지정리된 농경지 등이 혼재한 순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로 및 버스승강장 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로 단독주택 부지 및 전으로 이용중임.

인접 도로상태

서측과 북측으로 아스팔트 포장도로(본건토지 일부)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가) 목조 강판기와지붕 단층 건물로,

외벽: 적벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 마감 등.
내벽: 벽지도배 마감.
바닥: 장판지깔기.
창호: 새시창호 등임.

기호 2(나) 시멘트블럭조 슬레이트지붕 단층 건물로,

내 ·외벽: 몰탈위페인팅마감.

이용상태

기호 2(가) : 단독주택으로 이용중임.
기호 2(나) : 창고로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 ·배수시설, 기름보일러에 의한 보일러시설, 태양광설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㄱ~ㅁ)이소재함.

공부와의 차이

기호 2(가) : 목록 및 일반건축물대장상 목조 세멘기와지붕이나 현황 목조 강판기와지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록1. 지상의 제시외 건물(1-1 ~ 1-5) 및 수목(감나무), 목록2. 지붕의 태양광 시설 매각 포함
2. 목록1. 현황 일부 '전' 및 '도로'이고, 목록2. 일부가 인근토지(1083-1)를 점유중임
3. 목록1. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호: 해남지원 2025타경50522 (1)

4.

5. 소재지: 전라남도 해남군 화산면 석호리 727

6.

7. 용도: 단독주택

8.

9. 감정가: 33,511,240원

10.

11. 토지면적: 664.00㎡ (약 200.86평)

12.

13. 건물면적: 52.56㎡ (약 15.90평)

14.

15. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

16.

17. 경매구분: 공유물분할을 위한 경매(부동산)

18.

19. 채권자: 이OO

20.

21. 특이사항: 공유물분할경매, 대항력 있는 임차인, 선순위 가등기

22.

23. 주의사항:

24. * 일괄매각. 지상의 제시외 건물(1-1 ~ 1-5) 및 수목(감나무), 지붕의 태양광 시설 매각 포함

25. * 토지 현황 일부 '전' 및 '도로'이며, 일부가 인근 토지(1083-1)를 점유 중임

26. * 토지 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인 필요

2. 입지조건

2.

3. 주위환경:

4. 본 건은 전라남도 해남군 화산면 석호리 소재 ‘흑석리 경로당’ 북측 인근에 위치하며, 주위 환경은 마을 및 경지정리된 농경지 등이 혼재한 순수 농촌지대임.

5.

6. 교통상황:

7. 본 건까지 차량 진입 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로 및 버스승강장 등이 소재하여 교통 상황은 보통시 됨.

8.

9. 인접 도로상태:

10. 서측과 북측으로 아스팔트 포장도로(본 건 토지 일부)에 접함.

11.

12. 토지이용계획 및 제한상태:

13. 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

3. 권리분석

2.

3. 말소기준권리:

4. 토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 07월 09일 접수된 이경동의 임의경매(1원)임.

5. 건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 07월 09일 접수된 이경동의 임의경매(1원)임.

6.

7. 인수되는 권리:

8. 목록1. 토지(갑구 순위 11번) 및 목록2. 건물(갑구 순위 9번)의 소유권이전등기청구권 가등기(2024년 11월 08일 등기, 권리자: 김민우)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 함. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우, 매수인은 해당 지분에 대한 소유권을 상실할 수 있음.

9.

10. 임차인 현황:

11. * 임차인: 김영훈

12. 보증금: 0원

13. 차임: 0원

14. 전입일자: 2018-07-06

15. 대항력: 있음

16. 비고: 인수 보증금 합계는 0원이나, 대항력 있는 임차인이므로 주의 필요.

17.

18. 건물 등기부 요약:

19. * 소유권 보존 (2021-04-15) 김정훈

20. * 소유권 경정 (2023-01-03) 김정훈 외 1명

21. * 강제경매로 인한 매각 (2024-10-30) 강미선 외 1명 (2023타경50168)

22. * 소유권이전등기청구권 가등기 (2024-11-08) 김민우 (매매예약, 인수)

23. * 임의경매 (2025-07-09) 이경동 (말소기준권리)

24.

25. 토지 등기부 요약:

26. * 소유권 이전 (2005-02-28) 김상현

27. * 소유권 이전 (2021-04-15) 김정훈

28. * 소유권 경정 (2023-01-03) 김정훈 외 1명

29. * 강제경매로 인한 매각 (2024-10-30) 강미선 외 1명 (2023타경50168)

30. * 소유권 이전 (2024-10-30) 강미선 외 1명 (2023타경50168)

31. * 소유권이전청구권 가등기 (2024-11-08) 김민우 (매매예약, 인수)

32. * 임의경매 (2025-07-09) 이경동 (말소기준권리)

4. 상권분석

2.

3. 본 물건은 농촌 지역에 위치하여 별도의 상권 형성은 미미한 것으로 판단됨. 주위는 농경지와 마을이 혼재된 지역임.

5. 생활정보

2.

3. 주변 교통:

4. 차량 진입이 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로 및 버스승강장이 소재하여 기본적인 교통 접근성은 양호한 편임.

5.

6. 편의시설:

7. 가장 가까운 편의시설로는 ‘흑석리 경로당’이 인근에 소재함. 그 외 상세한 편의시설 정보는 파악되지 않음.

8.

9. 혐오시설 여부:

10. 주변 지역 개발 사업으로 인한 소규모 환경 영향평가 언급이 있으나, 구체적인 혐오시설의 존재 여부는 확인되지 않음. 다만, 과거 준설 사업 관련 논란이 있었던 점은 참고할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

2.

3. 공유물 분할 경매:

4. 본 경매는 공유물 분할을 목적으로 개시되었으므로, 분할 과정에서의 복잡성이 있을 수 있음.

5.

6. 대항력 있는 임차인:

7. 보증금 0원, 차임 0원의 임차인 김영훈이 대항력을 갖추고 있으므로, 인수되는 보증금은 없으나 임대차 관계 해소 과정에 주의가 필요함.

8.

9. 선순위 가등기 (매매예약):

10. 가장 큰 리스크 요인으로, 매수인이 인수해야 하는 가등기가 존재함. 이 가등기가 완결될 경우, 해당 지분에 대한 소유권을 상실할 수 있어 투자에 상당한 주의가 요구됨.

11.

12. 제시외 건물 및 시설:

13. 지상 제시외 건물(1-1 ~ 1-5), 수목(감나무), 지붕 태양광 시설이 매각에 포함되므로, 이에 대한 관리 및 처리 방안을 고려해야 함.

14.

15. 토지 현황 및 점유:

16. 토지 일부가 현황상 '전' 및 '도로'로 이용 중이며, 인근 토지(1083-1)를 일부 점유하고 있어 경계 확인 및 토지 이용에 대한 추가적인 검토가 필요함.

17.

18. 토지 경계 불명확:

19. 인접 토지와 경계가 불명확하여 별도의 경계 측량이 필요하며, 이로 인한 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

2.

3. 본 물건은 전라남도 해남군 화산면의 순수 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 감정가는 33,511,240원으로 비교적 낮은 편입니다. 경매 구분상 공유물 분할을 위한 경매이며, 특히 매수인이 인수해야 하는 선순위 가등기(매매예약)가 존재한다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이 가등기가 완결될 경우 소유권 일부 상실의 위험이 있으며, 이는 투자 가치를 크게 하락시킬 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하며, 토지의 일부가 타인 토지를 점유하고 있고 경계가 불명확한 점 등도 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로 높은 리스크를 내포하고 있는 물건으로, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

2.

3. 낮은 감정가:

4. 낮은 감정가는 잠재적인 시세차익의 기회를 제공할 수 있으나, 높은 위험 요소를 감안해야 합니다.

5.

6. 농촌 주택 수요:

7. 귀농·귀촌 또는 전원생활을 희망하는 수요층에게는 저렴한 가격으로 주택을 마련할 기회가 될 수 있습니다. (다만, 본 물건의 높은 권리상 리스크를 충분히 이해하고 감수할 수 있는 경우에 한함)

9. 예상 입찰가

2.

3. 본 물건은 매수인이 인수해야 하는 선순위 가등기(매매예약)라는 중대한 권리상 리스크를 안고 있습니다. 가등기가 완결될 경우 해당 지분에 대한 소유권을 상실할 수 있으므로, 투자 가치 산정에 매우 신중해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이지만, 이 위험 요소를 고려할 때 감정가(33,511,240원)보다 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

4.

5. 현재로서는 정확한 시세 파악이 어렵고, 해당 리스크의 가치를 정량화하기 어렵기 때문에, 예상 입찰가는 감정가의 30% ~ 50% 수준 (약 10,000,000원 ~ 16,750,000원)으로 제안하며, 이는 법률 전문가와 상의 후 최종 결정하는 것을 강력히 권고합니다. 실제 입찰 시에는 권리 분석 결과와 현장 답사를 통해 더욱 면밀한 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.