나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51732 [1] 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 101동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 소재 ""덕례저수지"" 북동측 인근에 위치한
'흥한에르가' 제101동 제12층 제1203호로, 주변은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 주거
지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬래브지붕 20층건 중 12층 1203호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 유사 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 출입구가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(접합), 소로1류(저촉), 소로2류(저촉),
가축사육제한구역, 장애물제한표면구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경51732 (1)

소재지: 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 101동 12층1203호

용도: 아파트

감정가: 197,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 58.40㎡ (약 17.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 71.86㎡ (약 21.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물명: 흥한에르가

동/호수: 101동 12층 1203호

층수: 20층 건물 중 12층

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬래브지붕

사용승인일: 2019년 06월 14일

주요용도: 공동주택 (아파트)

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 소재 "덕례저수지" 북동측 인근에 위치한 '흥한에르가' 아파트 101동 12층 1203호입니다. 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2.교통 및 도로

단지 남동측으로 출입구가 개설되어 있으며, 차량으로 본건까지 접근이 가능합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 3.토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(접합), 소로1류(저촉), 소로2류(저촉)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.경매 개요

본 경매는 광주지방법원 순천지원의 부동산강제경매 사건으로, 사건번호는 2025타경51732 (1)입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 2.등기부 현황

* 소유권보존: 흥한산업주식회사 (2020.02.04)

* 근저당: 우리은행 (74,400,000원, 2020.02.04) - 매각으로 소멸 예상

* 강제경매: 주택도시보증공사 (107,512,149원, 2025.07.07) - 본 경매 개시 채권자

* 주택임차권: 김남인 (141,075,000원, 2024.08.12 등기) - 매수인 인수 대상

등기부채권 총액은 215,475,000원입니다.

1.2. 3.임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 141,075,000원 (1차 135,000,000원 + 증액 6,075,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 06월 11일

* 확정일자: 2023년 06월 27일

* 배당신고일자: 2024년 08월 12일

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

* 특이사항: 임차권 등기가 되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다. 전입일자에 비해 확정일자가 늦은 점은 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.지역 특성

본건이 소재한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 주거 기능이 우선시되는 상권입니다.

1.3. 2.주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 단지로부터 직접적으로 인접하거나 쉽게 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 주요 도로망과의 연계는 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 이용 편의성은 주변 여건에 따라 다를 수 있습니다.

1.4. 2.생활 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 대형마트, 병원 등은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

1.4. 3.교육 환경

아파트 단지가 밀집된 주거 지역으로, 주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.인수해야 할 권리

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 과의 관계입니다. 임차인의 보증금 총액 141,075,000원 중, 법원 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

1.5. 2.기타 특이사항

* 토지 별도등기 있음: 대지권의 목적인 토지에 별도의 등기가 존재한다는 점은 추가적인 권리 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

* 재매각: 본 건은 재매각 절차로 진행 중입니다. 이는 이전 입찰에서 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 시사하며, 해당 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건이라는 점은 해당 채무가 다른 부동산과 함께 담보로 설정되었음을 의미합니다.

* 선순위임차권: 등기부상 을구 2순위 임차권이므로, 실제로는 선순위 근저당(을구 1순위)보다 후순위이나, 매수인에게 대항력을 갖는 임차인으로 인수 대상입니다.

* 체납관리비: 2025년 7월 기준 687,000원의 체납관리비가 확인되었습니다. 관리 규약에 따라 매수인이 인수해야 할 수 있으므로, 관리사무소 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광양시의 아파트 단지 내 위치하며, 입지 자체는 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 전액 미회수 시 잔액 인수라는 중대한 부담이 있습니다. 또한, 토지 별도등기, 재매각 등의 특이사항은 권리 분석 및 물건 확인 시 더욱 주의를 요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일반적인 주거 지역 내 아파트로, 실수요자나 장기 보유 목적 투자자에게는 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다.

* 재매각 물건으로, 이전 유찰 사유를 파악하고 시세 대비 저평가된 경우라면 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 적정 입찰가 산정 시, 임차인 인수 부담을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금(141,075,000원)을 제외한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

감정가: 197,000,000원

인수 보증금: 141,075,000원

* 예상 순수 물건가: 197,000,000원 - 141,075,000원 = 55,925,000원

상기 금액은 단순히 감정가에서 인수해야 할 임차보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰가는 법원 경매 정보, 주변 시세, 낙찰가율, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.