나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51225 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 왕산리 산152-58 무안연립주택 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 무안군 삼향읍 왕산리에 소재하는 '무안연립주택 제2층 제202호'이며, 부근은
농촌자연마을, 농경지 등으로 형성된 근교농촌지역임. 본건 소재 연립주택은 육지와
교량으로 연결된 소규모 도서내에 소재함.

교통상황

본건이 소재하는 도서는 육지와 폭 약5m정도의 아스팔트 포장된 교량으로 연결되어 있으며
교량을 통하여 본건까지 차량 접근 용이하나 현재 교량은 시건장치로 폐쇄되어 진출입이
제한된 상태임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층건내 2층 202호(남서향, 계단식)이며
2017년4월5일 사용승인 되었음.
외벽: 화강석판재 붙임 외
내벽: 벽지마감 외
창호: 샤시창임.

이용상태

연립주택

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 등이 시설되어 있으나 전기와 수도공급이
차단된 상태로서 시설물의 정상적인 작동 여부는 미상임.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 장방형으로 연립주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 연립주택 동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로(단지내 현황도로)와 접함.
(현황도로의 토지대장상 지목은 '임야'이며, 소유자는 '(유)이엠'임)

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역/진입표면구역<공항시설법>, 준보전산지<산지관리법>.

공부와의 차이

토지(대지권)의 공부상 지목이 '임야'이나, 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건이 소재하는 무안연립주택은 진출입 등이 제한되어 사용승인 후 현재까지 전체가
공실상태인 것으로 조사됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

진출입 연륙교(유치권자 및 채권자가 관리 중이며 채무자의 소유가 아님)가 시건장치로 폐쇄되어 통행 제한 상태
진출입 제한으로 사용승인 후 현재까지 전체가 공실 상태인 것으로 조사
토지(대지권)의 공부상 지목 '임야'이나, 현황은 '대'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 목포지원 2025타경51225 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

감정가: 248,000,000원

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 왕산리 산152-58 무안연립주택 2층202호

용도: 연립주택

1.3. 토지 정보

토지면적: 118.12㎡ (약 35.73평)

토지지분: 118.1185㎡ (약 35.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

공부상 지목: 임야

현황 지목: 대

1.4. 건물 정보

건물면적: 101.52㎡ (약 30.71평)

건물지분: 101.52㎡ (약 30.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축년도: 2017년 4월 5일 사용승인

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층건내 2층 202호

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 감정평가요약

감정가는 248,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 무안군 삼향읍 왕산리에 소재하며, 주변은 농촌 자연마을 및 농경지 등으로 형성된 근교 농촌지역입니다. 물건이 소재하는 연립주택 단지는 육지와 교량으로 연결된 소규모 도서 내에 위치합니다.

2.2. 교통 상황

해당 도서는 육지와 폭 약 5m의 아스팔트 포장된 교량으로 연결되어 차량 접근이 용이한 지리적 이점이 있으나, 현재 교량이 시건장치로 폐쇄되어 진출입이 제한된 상태입니다. 이로 인해 사용승인 이후 현재까지 전체가 공실 상태로 조사되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 1월 30일 접수된 중소기업은행 근저당권(채권최고액 120,000,000원)입니다. 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위 권리 및 후순위 권리는 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. 다만, 특이사항 및 주의사항에 언급된 유치권은 권리분석 시 반드시 확인 및 검토가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이나, 진출입 제한으로 인한 전체 공실 상태라는 점을 고려할 때 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 동일한 '무안연립주택' 단지 내 3층, 전용면적 101.52㎡인 물건이 2024년 8월 6일에 250,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 공급면적 기준 평당 약 8,130,000원 수준입니다.

4.2. 시세 분석 및 예상 입찰가

감정가는 248,000,000원이며, 최근 동일 면적의 거래 사례는 250,000,000원입니다. 그러나 본 건은 진출입로 폐쇄 및 전체 공실 상태라는 중대한 하자 요인을 가지고 있습니다. 이러한 특수성을 고려할 때, 정상적인 시장 가격보다는 할인된 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다. 진출입로 확보 및 공실 해소에 상당한 비용과 시간이 소요될 가능성이 높으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세와 물건의 하자 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 수준에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

4.3. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공) 연립주택으로, 접근 문제가 해결될 경우 즉시 가치 상승 기대

* 토지(대지권) 면적이 넓어 재건축 또는 개발 시 잠재적 가치 증대 가능성

* 유치권 및 진출입로 문제 해결 시 시장 정상가 회복 기대

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

해당 물건은 농촌 지역에 위치하여 도심에 비해 편의시설이 부족할 수 있습니다. 차량으로 약 10~20분 거리에 있는 무안군청 인근 지역에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 혐오 시설

주변 지역에 특별한 혐오 시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 조사되지 않았으며, 주로 농경지와 자연녹지로 이루어진 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 진출입로 폐쇄 및 유치권 문제: 현재 유치권자 및 채권자가 관리 중인 진출입로가 시건장치로 폐쇄되어 있어 사실상 차량 및 도보 접근이 불가능한 상태입니다. 이 문제를 해결하기 위한 협상, 법적 절차, 또는 비용 발생이 불가피합니다.

* 장기 공실: 진출입 제한으로 인해 사용승인 이후 현재까지 전체가 공실 상태로 유지되고 있어, 명도 및 임대 시에도 어려움이 예상됩니다.

* 부동산임의경매와 유치권의 충돌 가능성: 유치권이 적법하게 성립될 경우, 낙찰자가 유치권자의 채권을 변제해야 할 수도 있습니다. (다만, 본 건에서는 채권자가 진출입로를 관리한다는 점에서 복잡성이 더해집니다.)

* 건축물 대장상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '대'로 사용 중입니다. 이는 통상적인 문제일 수 있으나, 추후 재산권 행사에 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 비교적 신축인 연립주택으로, 단지 내 거래 사례와 감정가를 고려할 때 정상적인 시장 가치는 일정 수준 이상으로 판단됩니다. 하지만 현재 가장 큰 문제는 진출입로가 폐쇄되고 유치권 및 채권자가 관리하고 있다는 점입니다. 이로 인해 사실상 접근 및 사용이 불가능하여 장기 공실 상태이며, 이는 물건의 가치를 현저히 하락시키는 요인입니다.

본 건에 입찰하기 위해서는 진출입로 문제 해결 방안을 구체적으로 수립하고, 유치권 등 복잡한 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다. 이러한 위험 요소를 감수하고 문제 해결을 통해 정상적인 가치를 회복시키겠다는 명확한 전략을 가진 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 문제 해결 시 잠재적 가치 상승: 진출입로 확보 및 유치권 문제 해결 시, 신축 연립주택으로서의 정상적인 시장 가치 회복이 기대됩니다.

* 넓은 토지 지분: 연립주택 부지로서 넓은 토지 지분은 향후 개발 가능성을 열어둡니다.

* 저평가 가능성: 현재의 심각한 하자 요인으로 인해 시장 가치보다 현저히 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

상기 분석 내용을 종합해 볼 때, 본 건은 투자자에게 상당한 위험 부담을 안겨주는 물건입니다. 이에 대한 예상 입찰가는 200,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 거래가(250,000,000원) 및 감정가(248,000,000원) 대비 상당한 할인율을 적용한 금액으로, 잠재적 위험 요인 해소를 위한 비용 및 시간을 고려한 보수적인 접근입니다. 본 입찰가는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종 결정하셔야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.