나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33231 [1] 광주광역시 서구 풍암동 1099 풍암부영2차아파트(신암마을) 제202동 제14층 제1408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 풍암동 소재“풍암중학교”북측에 인접하여 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가 등이 소재하는 아파트 지대로서, 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통수단 이용은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 및 평슬래브지붕 18층건 중 제202동 제14층 제1408호로서,
외벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 + 타일 마감 등,
바닥: 장판지 + 타일 깔기 등,
창호: 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남서측으로 왕복 4차선, 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33231 (1)

소재지: 광주광역시 서구 풍암동 1099 풍암부영2차아파트(신암마을) 제202동 제14층 제1408호

건물명: 풍암부영2차아파트(신암마을)

주소: 광주광역시 서구 풍암1로 42 (풍암동)

건축 연도: 2000년 7월 (사용승인일: 2000년 7월 28일)

아파트 단지 정보:

총 동수: 8동

총 세대수: 984세대

최고층: 20층

최저층: 1층

1.2. 면적 및 건축 정보

건물 용도: 아파트

토지 면적: 42.86㎡

토지 지분: 42.863㎡ (약 12.96평)

건물 면적 (전용면적): 80.19㎡ (80.1864㎡, 약 24.25평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조, 평슬래브지붕

준공 연도: 2000년 7월 28일 (사용승인일 기준)

해당 호수: 14층 중 1408호

1.3. 경매 정보

감정가: 250,000,000원 (2억 5천만원)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (등기부 내역상 한국주택금융공사 관련 채권 확인)

말소기준권리: 2020년 4월 27일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을17)

채권 총액: 223,500,000원 (등기부상 채권 합계)

공동담보: 해당 물건은 공동담보로 설정되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 서구 풍암동에 위치하며, 풍암중학교 북측에 인접해 있습니다. 주변은 아파트 단지 및 상가 등이 밀집한 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 단지 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 남서측으로는 왕복 4차선, 북동측 및 북서측으로는 왕복 2차선의 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 변동 내역:

* 2000년 7월 29일: (주)부영 소유권 보존

* 2006년 1월 12일: 김은옥 소유권 이전

* 2013년 9월 9일: 정은정 소유권 이전 (매매)

* 주요 권리 관계:

* 을17: 한국주택금융공사 근저당권 (2020.04.27. 접수, 148,500,000원) - 말소기준권리

* 을19: 이경현 근저당권 (2025.04.30. 접수, 75,000,000원) - 매각으로 소멸

* 갑10: 한국주택금융공사 임의경매개시결정 (2025.07.09. 접수, 126,169,524원) - 매각으로 소멸

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 제공된 정보에 따르면, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 풍암동은 대규모 아파트 단지가 형성된 주거 밀집 지역으로, 주변에 상가, 편의시설, 관공서 등이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상업 및 생활 기능이 원활하게 이루어지고 있습니다. 대중교통 이용도 편리하여 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다. 또한, 아파트 단지 주변으로 다양한 상업시설과 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의를 누리기에 부족함이 없습니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 풍암중학교가 위치하고 있으며, 도보 거리에 풍암초등학교, 금당초등학교, 금당중학교 등 다수의 교육시설이 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 관리비 미납: 2024년 9월부터 관리비가 미납된 상태로 확인되었습니다. 낙찰 후 미납된 관리비 정산 문제가 발생할 수 있으므로, 사전 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 해당 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 동일 채무에 대한 다른 담보물에 대한 경매 진행 여부 등을 사전에 파악하는 것이 좋습니다. (다만, 본 건의 경우 개별 물건 경매로 진행되어 직접적인 인수 부담은 없을 가능성이 높습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 풍암동에 위치한 풍암부영2차아파트 14층입니다. 2000년에 건축된 비교적 연식이 있는 아파트이나, 대단지로서 주거 편의성이 높고 교통 및 교육 환경이 우수합니다. 최근 거래 사례들을 볼 때, 14층의 적정 가치를 고려한 합리적인 입찰가를 산정한다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 미납 관리비 및 공동담보와 같은 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주 서구 풍암동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 풍암중학교와 인접해 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 이용이 편리하고, 단지 내 및 주변에 풍부한 편의시설과 교육시설이 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 분석이 깔끔합니다.

* 안정적인 주거 수요: 80.19㎡(약 24.25평)의 전용면적은 지역 내에서 선호되는 면적대로, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 6월의 실거래가 분석 결과, 본 건과 동일 평형(80.1864㎡)의 거래가는 23,000만원(6층)~26,800만원(20층) 사이에 분포하고 있습니다. 본건의 감정가는 25,000만원이며, 14층이라는 점을 고려할 때, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 판단했을 때, 250,000,000원 ~ 265,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 경쟁 상황, 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.