나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33245 [1] 광주광역시 북구 중흥동 368-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주효동초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근
간선도로변은 중.소규모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있고, 간선도로 후면부는 단독
주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

인근 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하며, 비교적 시중심부 인근에 위치하는 등 일반
적인 대중교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

장방형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 준주거지역이고, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(2014-07-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 정비구역(2014-11-25)<도시 및 주거환경정비법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지
구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 '건물평가요항표' 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 본건은 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서, 일반건축물
대장상 1989년 10월 10일에 사용승되었으나, 경과년수에 비해 현상 및 관리
상태 무난하며,
외벽: 적벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 등
내벽: 미장합판 및 벽지마감 등
창호: 새시 및 목재 이중창 등

기호(나): 본건은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서,
내.외벽: 몰탈위페인팅 등

이용상태

기호(가): 1,2층은 단독주택, 지하실은 대피소로 이용중임.
기호(나): 창고 등으로 이용중임.

설비내역

기호(가)에 일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적및건물개황도', '사진용지'와 같은 부합물(기호(ㄱ,ㄴ))이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 탐문한 바 1층은 임대차중이고, 2층은 소유자의 부친이 거주중인 것으로 조사
되었으나, 정확한 임대여부 및 임대내역 등은 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 소재, 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33245 (1)

소재지: 광주광역시 북구 중흥동 368-4

용도: 단독주택

감정가: 269,370,400원

토지면적: 129.90㎡ (약 39.30평)

건물면적: 136.29㎡ (약 41.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 31.80㎡ (매각 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주효동초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 간선도로변은 중소규모의 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 간선도로 후면부는 단독주택 등이 밀집된 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 시 중심부와 가까워 일반적인 대중교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 동측으로 노폭 약 3m 내외의 진입도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 7월 8일 접수된 주식회사다온아이앤씨의 강제경매 개시결정(채권금액: 162,951,287원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 오선주 (보증금 52,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-07, 확정일자 2025-07-14, 대항력 있음)

- 상기 임차인은 전입일자(2023-07-07)가 말소기준권리 접수일(2025-07-08)보다 선행하므로 대항력이 인정될 가능성이 높습니다. 이에 따라 임차인의 보증금 52,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 시 반드시 잔금 납부 시점 및 임차인과의 협의 여부를 확인해야 합니다. (단, 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 상충되는 부분이 있으니, 현장 및 등기부 등 열람을 통해 최종 확인이 필요합니다.)

3.3. 등기부현황

* 토지 등기부 요약:

- 2003-03-03 소유권 이전 (김종화)

- 2023-05-12 소유권 이전 (윤태인)

- 2025-07-08 강제경매 개시결정 (주식회사다온아이앤씨, 말소기준권리)

* 건물 등기부 요약:

- 2003-03-03 소유권 이전 (김종화)

- 2023-05-12 소유권 이전 (윤태인)

- 2025-07-08 강제경매 개시결정 (주식회사다온아이앤씨, 말소기준권리)

(토지 등기부와 동일한 권리관계로 말소될 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 중흥동 지역은 간선도로변에는 근린생활시설이 분포하며, 후면부에는 주택 밀집 지역이 형성되어 있어 전형적인 주거지역의 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 광주효동초등학교가 소재하여 교육환경이 양호합니다. (토지이용계획상 학교보호구역에 해당될 수 있습니다.)

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설 및 주거지 형성에 따른 일반적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

오선주 임차인의 보증금 52,000,000원 인수 가능성은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 정확한 인수 여부는 현장 조사 및 권리 분석을 통해 재확인이 필수적입니다.

6.2. 제시외 건물

건물 제시외면적 31.80㎡가 소재하며, 이는 매각에 포함되므로 낙찰자가 취득하게 됩니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 준주거지역이며, 상대보호구역, 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 정비구역(도시 및 주거환경정비법), 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역(유통산업발전법)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재개발 또는 건축 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있음을 의미합니다.

6.4. 건물 노후도

건물 사용승인일이 1989년 10월 10일로, 약 37년 경과된 건물입니다. 외관 및 내부 수리/보수가 필요할 수 있습니다.

6.5. 침수 이력 가능성

최근 뉴스 검색 결과, 본건 소재지 인근(중흥동)에서 집중호우 시 침수 피해가 발생한 사례가 있습니다. (한국경제 2020년 7월 29일 보도). 이는 배수 및 방재 시설 관련 리스크를 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 북구 중흥동의 주거 지역에 위치한 단독주택으로, 감정가는 269,370,400원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 제시외 건물의 포함, 건물 노후도, 그리고 지역적 침수 이력 가능성 등은 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 반면, 학교와 근린생활시설이 인접하고 대중교통이 비교적 편리하다는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 토지이용계획상 정비구역 등 복합적인 용도지역 지정은 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 단독주택으로서 토지 가치 확보 가능성

* 양호한 교육환경 및 생활 편의시설 접근성

* 도시 및 주거환경정비법상 정비구역 지정으로 향후 개발 잠재력

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 269,370,400원입니다.

주요 리스크 요인인 대항력 있는 임차인의 보증금 52,000,000원을 낙찰자가 인수한다고 가정할 경우, 실질적인 취득 가격은 감정가에서 보증금을 제외한 217,370,400원부터 고려해야 합니다.

최근 매매 정보에 나타난 주변 연립/다세대 주택의 거래가(약 410만원~530만원/평)와 본건 토지+건물 총 면적(약 80.5평)을 단순 비교 시, 시장 가치는 감정가보다 높게 형성될 가능성도 있으나, 주택 유형(단독주택 vs 연립/다세대) 및 건물 연식 차이를 감안해야 합니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 가능성 및 기타 리스크를 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근으로는 순수 감정가 대비 약 100~115% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 250,000,000원

(본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보 및 시장 동향에 기반한 것으로, 실제 경매 진행 상황, 입찰 경쟁률, 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.