나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4341 [1] 광주광역시 서구 치평동 1202-2 랜드피아오피스텔 11층1151호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 서구 치평동 소재 광주광역시청 남서측 인근에 위치하고, 주위는 중심상업지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성 등 제반 도로 교통사정 양호합니다.

건물의 구조

1동의 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상17층 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 내 단위 세대 11층 1151호 오피스텔로서,
1동건물 외벽은 외장패넬 및 페어글래스창이고,
내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호는 페어글래스 창임.

이용상태

대상 구분건물은 오피스텔입니다.

설비내역

급, 배수설비, 난방설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 제반시설 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 정방형 평지로서 근린생활시설 및 업무시설 용도의 건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 대로 및 중로에 접하고 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대로1류(폭35m~40m)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역((창의유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경4341 (1)

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1202-2 랜드피아오피스텔 11층 1151호

용도: 오피스텔

감정가: 54,000,000원

면적: 토지 4.79㎡ (약 1.45평), 건물 30.42㎡ (약 9.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

2. 1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 광주광역시 서구 치평동 소재, 광주광역시청 남서측 인근에 위치하며, 주변은 중심상업지대입니다.

교통상황: 간선도로 접근성이 양호하며, 대로 및 중로에 접하고 있어 차량 통행 및 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조: 랜드피아오피스텔은 총 17층의 철근콘크리트 구조 건물로, 해당 호실은 11층에 위치하고 있습니다. 외벽은 외장패널 및 페어글래스창, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 페어글래스 창으로 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로1류, 중로1류에 접하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역(창의유치원), 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종 등의 제한사항이 있습니다.

3. 1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 갑6, 갑7: 소유권 이전 (김정기, 김도영)

* 을7: 주택임차권 (조은별, 보증금 60,000,000원, 인수, 전입 2020-07-01, 확정 2020-06-04)

* 갑8: 압류 (전주세무서, 2023-08-21) - 말소기준권리

* 갑9: 강제경매 (한국주택금융공사, 2025-07-03)

* 등기부채권 총액: 60,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 조은별

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-01

* 확정일자: 2020-06-04

* 배당신고일자: 2024-06-19

* 대항력: 있음

* 비고:

인수 여부: 임차인 조은별은 대항력이 있으며, 보증금 60,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리: 2023년 08월 21일 전주세무서의 압류(갑8)입니다.

주의사항: 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 60,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

4. 1.3. 상권분석

상권 특징: 광주광역시청 인근 중심상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다. 상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 발달해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

업종 및 잠재력: 오피스텔 및 근린생활시설로 구성되어 다양한 상업 및 업무 활동에 적합하며, 지역 내 핵심 상권으로서의 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 1.4. 생활정보

주변 편의시설: 광주광역시청 등 행정기관, 대형마트, 병원, 금융기관, 문화시설 등 각종 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

교통 편의성: 주요 도로와 인접해 있어 시내외 접근성이 우수하며, 다양한 노선의 버스 운행으로 대중교통 이용도 용이합니다.

주거 환경: 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업자를 위한 편리하고 효율적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 1.5. 잠재적 리스크

인수 보증금 위험: 임차인 조은별의 보증금 60,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 금액으로, 이는 감정가(54,000,000원) 및 최근 시세(약 51,000,000원)를 초과하는 금액입니다. 총 매입 비용이 시장 가치보다 높아질 수 있는 위험이 있습니다.

군사 관련 제한: 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 향후 건물 이용이나 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

상대보호구역: 인근에 유치원이 있어 교육환경 보호 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

7. 1.6. 종합 의견

본 물건은 광주 서구의 핵심 상업 지구에 위치하여 입지 조건은 우수합니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 60,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 감정가 및 현재 시장 가치보다 높은 금액이므로, 투자 시 총 매입 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 광주광역시의 중심 상업 지구에 위치하여 장기적인 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

시세 대비 매력: (인수 보증금 고려 시) 총 매입 비용이 시장 가치보다 현저히 높아질 수 있으나, 이를 상쇄할 만한 미래 가치 상승이 기대된다면 고려해 볼 수 있습니다.

활발한 상권: 주변 배후 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다.

9. 1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 건물면적 30.42㎡ (약 9.20평) 기준, 최근 실거래가는 2025년 12월 19일 50,000,000원 (16층), 2025년 04월 03일 52,000,000원 (13층) 입니다. 이를 바탕으로 현재 시세는 약 51,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 54,000,000원입니다.

총 예상 매입 비용 산정:

* 인수해야 할 임차인 보증금: 60,000,000원

예상 입찰가:

* 본 물건의 경우, 인수해야 할 임차인 보증금(60,000,000원)이 현재 시세(약 51,000,000원) 및 감정가(54,000,000원)보다 높습니다. 따라서, 낙찰 후 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

* 투자 가치를 고려할 때, 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정하되, 총 매입 비용이 시장 가치를 크게 넘지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

* 현 시세와 인수 보증금을 고려하여, 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 40,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다. 만약 30,000,000원에 낙찰받더라도 총 매입 비용은 90,000,000원이 되어 시장 가치를 상회하게 됩니다. 따라서, 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.