나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33191 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 331-2 아이디빌딩 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람우체국' 북서측 인근에 위치하는 집합상가(아
이디빌딩)내 제3층 제301호(기호1), 제3층 제302호(기호2)로서, 주위는 대단위 아파트단지,
각종 상업용 건물, 공공기관, 공원시설 등이 혼재된 택지개발지대이며 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 1동의 건물까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로
망이 입지하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 중 3층으로서,

기호 1)
외벽 : 모르타르페인팅, 석재 및 법랑판넬치장마감 등.
내벽 : 시멘트모르타르위 페인팅 및 석고보드마감
바닥 : 타일마감
창호 : 페어그라스창 및 새시창호임.

기호 2)
외벽 : 모르타르페인팅, 석재 및 법랑판넬치장마감 등.
내벽 : 인테리어 마감
바닥 : 타일 및 석재붙임 등 인테리어 마감
창호 : 페어그라스창 및 새시창호임.

이용상태

기호 1) : 공부상 ""의원""이나 현황 ""공실""임.
기호 2) : PC방(상호 :더챔프)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 평지로서 근린생활시설용지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약15M내외의 아스팔트포장도로에 접하며, 북서측 및 남서측으로 소폭의
공원산책로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축
사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁
신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 2)는 임차인이 현재 PC방을 운영중인것으로 조사되었으나 자세한 임대차내역은 미
상임.

물건 비고

-공부상 "의원"이나 현황 "공실"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33191 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 331-2 아이디빌딩 3층301호

용도: 근린상가

감정가: 244,000,000원

토지면적: 36.43㎡ (약 11.02평)

토지지분: 36.4295㎡ (약 11.02평)

건물면적: 121.62㎡ (약 36.79평)

건물지분: 121.62㎡ (약 36.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영OOOOOOOOOOO (영광굴비골신용협동조합)

1.2. 건물 개요

건물명: 아이디 빌딩

건물 주용도: 제1종근린생활시설 (표제부 JSON 기준), 추가적으로 제1,2종근린생활시설/위락시설 등으로도 활용 가능 (표제부 JSON)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (표제부 JSON)

건물 층수: 지하 1층 / 지상 5층 (표제부 JSON)

해당 층수: 3층 (301호)

사용승인일: 2016년 03월 04일 (표제부 JSON)

건물 소재지 상세: 전라남도 나주시 그린로 317-15 (빛가람동) (표제부 JSON)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 아이디빌딩 내 제3층 제301호입니다.

건물은 '빛가람우체국' 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 대단위 아파트단지, 각종 상업용 건물, 공공기관, 공원시설 등이 혼재된 택지개발지대입니다. 전반적인 주변 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 잘 정비된 간선도로망을 갖추고 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

건물 북동측으로 폭 약 15M 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있으며, 북서측 및 남서측으로는 소폭의 공원산책로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 경매의 말소기준권리는 2016년 03월 28일 접수된 영광굴비골신용협동조합의 근저당권 (채권액: 624,000,000원) 입니다.

경매는 2025년 07월 07일 접수된 영광굴비골의 임의경매 (채권액: 515,267,247원)에 의해 진행되고 있습니다.

소유권보존등기는 주식회사아이디 명의로 2016년 03월 28일 접수되었습니다.

등기부채권 총액은 624,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건(301호)은 공부상 "의원"으로 등재되어 있으나, 현황은 "공실" 상태입니다.

감정평가요약상 언급된 302호는 PC방(상호: 더챔프)으로 운영 중인 임차인이 있는 것으로 조사되었으나, 해당 임차인의 정확한 임대차 내역(보증금, 차임 등)은 파악되지 않았습니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

등기부 요약 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 물건명세서에 '지상권개요'가 있으나 구체적인 내용은 기재되지 않았습니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현재 이용 상태

본건 301호는 공부상 용도는 "의원"이나, 현재 "공실" 상태입니다.

건물은 제1종근린생활시설을 주용도로 하며, 제1,2종근린생활시설 및 위락시설 용도로도 활용 가능합니다 (표제부 JSON).

4.2. 상권 특징

본건이 위치한 빛가람동은 나주혁신도시의 핵심 지역으로, 대규모 아파트 단지와 다수의 공공기관, 상업시설이 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

택지개발지구 내에 위치하여 체계적인 도시계획에 따른 상권이 형성되어 있으며, 주변 상업시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

인근에 '빛가람우체국'이 위치하며, 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 공원시설이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

건물 내에는 일반적인 위생 및 급배수 설비, 소방설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대차 관련

본건 301호가 현재 공실 상태이므로, 명도 후 공실 위험을 감안한 임대 전략이 필요합니다.

302호 PC방 임차인의 경우, 임대차 내역이 불분명하여 보증금, 월세, 대항력 유무 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 이는 명도 시 예상치 못한 부담이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

6.2. 권리관계

등기부상 총 채권액이 감정가 대비 높은 편이며, 채권자(영광굴비골)가 경매 절차에서 직접 낙찰받을 가능성도 고려해야 합니다.

6.3. 기타

혐오시설: 본 물건 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

토지이용계획: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획 및 관련 규제에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시의 중심 상권에 위치하여 향후 발전 가능성이 높은 지역에 소재하고 있습니다. 풍부한 배후수요와 양호한 교통망은 분명한 장점입니다.

하지만 301호의 공실 상태와 302호 임차인의 불확실한 임대차 조건은 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요인입니다. 특히 302호 임차인과의 임대차 관계 명확화 및 명도 협상이 중요합니다.

성공적인 투자를 위해서는 철저한 현장 조사를 통해 건물 상태를 확인하고, 302호 임차인의 권리관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 나주혁신도시 내 핵심 상권 입지로 미래가치 상승 기대.

* 2016년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 관리 상태 양호 예상.

* 대규모 아파트 단지 및 공공기관 밀집으로 안정적인 배후수요 확보.

* 근린생활시설 및 위락시설 등 다양한 업종으로 활용 가능한 유연성.

9. 예상 입찰가

감정가: 244,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 적정 입찰가 산정 시 다음 사항을 고려해야 합니다.

* 301호 공실에 따른 초기 공실 부담.

* 302호 임차인의 임대차 조건 미확인으로 인한 명도 불확실성.

* 주변 유사 상가의 최근 시세 및 임대료 수준.

* 장기적인 임대 수익률 및 향후 시세차익 가능성.

이러한 위험 요인들을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 임대차 관련 불확실성은 신중한 검토를 요구합니다.

따라서, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 잠정적인 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 195,000,000원 ~ 219,000,000원.

이 금액은 추정치이며, 실제 입찰 결정 전에는 반드시 현장 조사, 주변 시세 분석, 그리고 302호 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.