나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경285 [1] 전북특별자치도 정읍시 소성면 등계리 300 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전북감정 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 정읍시 소성면 등계리에 소재하는 ""등계마을"" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 자연취락과 전, 답 등의 농경지가 주를 이루는 국도주변 농촌지역입니다.

교통상황

대상토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 국도와 버스승강장 등이 위치하고 있어 인근지역으로 이동이 수월하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 조사일 현재 전 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상토지는 지적도상 맹지이며, 서측으로 관습상 형성된 소폭의 도로를 이용하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)은 계획관리지역(2017-05-16) 가축사육제한구역(2023-02-10)(절대금지지역(잡식동물제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
수목은 매각에서 제외(일부 타인 점유)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 정읍지원 2025타경285 (1)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 소성면 등계리 300

용도: 전 (밭)

감정가: 20,910,000원

토지 면적: 615.00㎡ (약 186.04평)

건물 면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 농OOOOOOOO (농업협동조합중앙회)

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 중복 병합 사건입니다.

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 낙찰자 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 매각 물건에 수목은 포함되지 않으며, 일부 수목은 타인이 점유하고 있을 수 있습니다.

* 토지는 지적도상 맹지이나, 서측으로 관습상 통행로가 있습니다.

* 토지 이용 계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(절대금지지역)에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 전북특별자치도 정읍시 소성면 등계리에 위치하며, "등계마을" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 자연취락과 농경지(전, 답)가 혼재된 국도변 농촌 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 국도와 버스 승강장 등을 통해 주변 지역으로의 이동이 비교적 수월합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

지적도상 본건 토지는 맹지이나, 서측으로 관습상 형성된 소폭의 도로를 통해 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 7월 8일 접수된 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증)의 강제경매 개시결정입니다. 이 경매 개시 결정 등기부채권 총액은 52,384,600원입니다. 소유권은 2025년 7월 3일 상속으로 우의정에게 이전되었으며, 그 이전 등기(갑1)는 1986년 4월 23일 우인석에게 공유자 전원의 지분 전부 이전된 내용이 확인됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건의 경우, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 주의사항 및 특이사항

* 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 수목은 매각 대상에서 제외되며, 일부는 타인 점유하에 있습니다.

* 토지는 지적도상 맹지에 해당하나, 관습상 통행로는 존재합니다.

* 토지이용계획상 '계획관리지역'이며, '가축사육제한구역(절대금지지역)'으로 지정되어 있어 가축 사육이 제한됩니다.

* 중복 병합 사건으로, 관련 채권·채무 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 정읍시 소성면 등계리는 농촌 지역으로, 자연취락과 농경지가 주를 이루고 있습니다. 과거 소성면 일대는 복분자 등 '4-Berry' 품목을 중심으로 식품특화단지 조성 계획이 있었으며, 최근에는 최첨단 의료복합 산업단지 조성 사업 예정지로 지정된 바 있습니다. 또한, 폐플라스틱을 활용한 재생원료 생산 공장인 '웨이브 정읍'이 준공되는 등 지역 산업 활성화를 위한 움직임이 있습니다.

4.2. 주변 개발 가능성

정읍시의 2040 도시기본계획에 따르면, 미래 성장 동력 확보를 위해 첨단산업 기반 조성 및 신규 산업단지 조성이 계획되어 있습니다. 이러한 개발 계획들이 본 물건지 주변에 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 다만, 현재로서는 직접적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

소성면에는 소성초등학교, 소성중학교가 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 정읍교도소가 등계리에 위치하고 있습니다. 면사무소 등 기본적인 행정 시설은 면소재지에 있으며, 대형 편의시설이나 의료 시설은 정읍 시내 접근을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경

인근 지역에서는 '깨끗한 축산농장'으로 지정된 농가들이 운영되고 있으며, 이를 통해 친환경 축산 경영이 이루어지고 있습니다. 하지만, 가축 사육 제한 구역으로 지정된 지역이 있어 축사 신축 등에는 제한이 따릅니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

* 농지취득자격증명 제출 의무: 농지법에 따라 농지를 취득하려면 해당 자격증명이 필요하며, 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 가축사육제한구역: '절대금지지역'으로 지정되어 있어 축사 신축 및 가축 사육에 대한 법적 제약이 따릅니다.

6.2. 토지 이용 관련 제약

* 맹지: 지적도상 도로에 접해 있지 않아, 토지 활용을 위해서는 관습상 도로를 이용해야 하므로 건축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 수목 제외 및 타인 점유: 매각 대상에 수목이 제외되며 일부 타인 점유가 있을 수 있어, 토지 경계 확인 및 이용 시 분쟁 소지가 있습니다.

6.3. 기타 물리적/환경적 요인

* 농촌 지역 특성상 편의시설 및 문화시설 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

* 정읍시는 1996년 이후 취득 농지에 대한 전수 조사를 지속적으로 실시하고 있어, 농지법 위반 여부를 철저히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전북 정읍시 소성면 등계리에 위치한 전(밭) 토지로서, 감정가는 20,910,000원입니다. 농촌 지역에 소재하며, 주변으로 자연 취락과 농경지가 분포하고 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준이나, 토지 자체는 지적도상 맹지라는 점이 아쉬운 부분입니다. 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 가축사육제한구역(절대금지지역)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다. 수목이 매각에서 제외되고 일부 타인 점유가 있다는 점도 유의해야 할 사항입니다. 지역적으로 식품 특화 단지나 의료 복합 산업 단지 조성 계획 등이 있었던 점은 긍정적 요소로 볼 수 있으나, 현재로서는 낙찰자의 직접적인 농사 활용 또는 소규모 투자를 고려한 접근이 현실적일 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 2091만원의 감정가는 향후 경쟁 입찰 시 유리한 가격대를 형성할 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역: 향후 개발 가능성이 있는 용도지역입니다.

* 농업 지역의 잠재력: 정읍시는 미래 농생명 도시를 목표로 하고 있으며, 본건 토지는 이러한 지역 특성과 연계될 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 주변 시세, 낙찰 경쟁률, 물건의 현황, 권리관계, 농지 취득 관련 규제 및 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 감정가는 20,910,000원이며, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 이를 기준으로 하되, 실제 현장 조사를 통해 토지의 실질 가치를 파악한 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.