나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경282 [1] 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 632 부안오투그란데2차하이스트 근린생활시설동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 소재 ""부안중학교"" 동측 인근에 위치하는 부동산(전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 632 부안오투그란데2차하이스트 제근린생활시설동 제1층 제102호 외 3개호(103호, 114호, 115호)으로서, 주위는 근린생활시설 및 단독주택, 다가구·다세대주택 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본 건 까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호(1~4) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조 단층 중 제1층 제102호, 제103호, 제114호, 제115호 으로서,
외벽 : 돌붙임 등 마감,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 등 마감,
창호 : 강화유리창 및 섀시창 등임.

이용상태

일련번호(1,2) - 경계벽을 제거하여 현황 1개호의 근린생활시설로 이용중임.(기준시점일 현재 상호 : 부안족발)
일련번호(3,4) - 경계벽을 제거하여 현황 1개호의 근린생활시설로 이용중임.(기준시점일 현재 상호 : 세븐일레븐)

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 전기설비, 옥외소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, 기준시점일 현재 ""주상복합 건물부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로를 통해 출입하며, 서측 및 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

632 : 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2020-06-30)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2022-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2017-11-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

본 건 일련번호(1,2,3,4,)는 공부상 각 각 1개호이나, 현황 일련번호(1,2), 일련번호(3,4)가 경계벽을 제거하여 현황 각 각 1개호로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.경계벽을 제거하여 인접 호수(목록1: 102호, 목록2: 103호)를 현황 1개호의 근린생활시설(상가)로 사용 중이며, 현재 상호 '부안족발'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 정읍지원 2025타경282 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 632 부안오투그란데2차하이스트 근린생활시설동 1층 102호

건물명: 부안 오투그란데 2차 하이스트

용도: 근린상가

감정가: 1,082,000,000원

토지면적: 59.20㎡ (약 17.9평)

토지지분: 59.1984㎡ (약 17.9평)

건물면적: 143.08㎡ (약 43.3평)

건물지분: 143.08㎡ (약 43.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동진강낙농축산업협동조합

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 06월 03일

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2. 입지조건

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2.1. 주위환경

본 건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 소재 "부안중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 다가구·다세대주택 등이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다. 남측으로 노폭 약 25미터, 서측 및 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. (임차인 보증금 인수 없음)

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (2022년 07월 21일 접수, 채권자: 동진강낙농축산업협동조합)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024년 06월 12일

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으므로 매수인이 인수하지 않습니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 1,516,000,000원 (감정가 1,082,000,000원 초과)

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

본 물건은 주거지대에 속해 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 예상됩니다.

4.2. 이용 현황

현재 공부상 102호, 103호로 구분되어 있으나, 경계벽을 제거하여 1개호의 근린생활시설(상가)로 이용 중이며, 상호는 '부안족발'입니다.

4.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로2류, 소로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 규제를 받고 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의 및 교육시설

본 건물 인근에 버스승강장이 있으며, "부안중학교"가 인접해 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 시설에 대한 조사 결과, 본 건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 공부상 현황과 실제 이용 현황 불일치

본 건은 공부상 102호와 103호로 구분되나, 현황은 경계벽을 제거하여 하나의 상가로 사용 중입니다. 이는 추후 원상복구 또는 임차인과의 협의가 필요할 수 있는 사항입니다.

6.2. 임차인 관련 사항

대항력 없는 임차인 '이은'이 존재하며, 보증금 1,000만원이 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 배당 여부를 확인하고 명도 진행 시 참고해야 합니다.

6.3. 권리관계 복잡성

채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 채무 부담이 컸음을 시사합니다. 다만, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되므로 직접적인 인수 부담은 없습니다.

6.4. 토지이용 제한

역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등의 규제가 있어 건축 또는 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 부안군 부안읍에 위치한 근린상가로, '부안중학교' 인근에 자리하고 있어 주거 및 상업 복합 지역 내에서의 입지를 갖추고 있습니다. 현재 2개 호실이 합쳐져 '부안족발' 상호로 운영 중이며, 이는 공부상 현황과 다르므로 향후 원상복구 또는 협의가 요구될 수 있습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금액이 크지 않아 인수 부담은 없습니다. 총 채권액이 감정가를 초과하지만, 매각으로 모든 권리가 소멸되는 점은 긍정적입니다. 다만, 역사문화환경보존지역 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

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8. 투자 포인트

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* 현재 합쳐진 상가를 분리하여 개별 임대 또는 운영하거나, 현재 상태 그대로 '부안족발' 영업을 승계하는 방안을 고려할 수 있습니다.

* '부안중학교' 인근 상권은 학생 및 교직원, 지역 주민을 대상으로 하는 안정적인 영업이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 주변 시세 및 낙찰가율을 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

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9. 예상 입찰가

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본 경매 물건의 감정가는 1,082,000,000원입니다.

인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 시세, 경쟁률, 현장 조사 결과 등 종합적인 요소를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.