나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21094 [1] 전북특별자치도 익산시 황등면 황등리 191-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 익산시 황등면 황등리 소재 ‘황등남동지구석재단지’ 내(일련번
호1,2) 및 익산시 황등면 율촌리 소재 ‘황등농공단지’남서측 인근(일련번호4)에 위치하며,
주위는 소규모의 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 소규모 공장지대임.

교통상황

일련번호(1,2)는 대상토지까지 차량의 접근이 가능하고 일련번호(4)는 대상토지 인근까지 차
량의 접근이 가능하며, 일련번호(1,2,4) 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 위치하고
있어 본 용도로서 전반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

대상토지 일련번호(1,2)는 2필 일단의 부정형의 자체 평탄하게 조성된 토지로 조사시점 당시
'공업용 건부지'로 이용중이고 일련번호(4)는 부정형의 토지로 조사시점 당시 굴착이 이루어
진 '묵답' 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1,2)는 서측으로 접합 왕복2차선의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입이 가능하고
일련번호(4)는 지적공부상 맹지로 인접지를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1,2) : 도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(모든축종 제한(500m))<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

일련번호(1,2)는 귀 의뢰목록상 지목이 '전'이나, 현황 '공장용지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일련번호(1,2) 지상에는 별첨 '사진용지'와 같이 이동이 가능한 컨테이너, 기계
기구 및 각종 원자재 등이 적치되어 있고 일련번호(2) 일부는 별첨 '지적 및 건
물개황도'와 같이 타인점유중임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

3-가, 3-나) 경량철골조 판넬지붕 1층 건물로서,
내·외벽 : 판넬잇기 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

조사시점 당시 일련번호(3-가, 3-나)는 현황 1동의 '공장'으로 이용중임.

설비내역

일련번호(3-가, 3-나)는 기본적인 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(1,2) 지상 및 일부 의뢰외 토지상에는 별첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 대상물
건의 부합물 및 종물로 사료되는 제시외건물 기호㉠~㉧)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(3-가, 3-나)는 귀 의뢰목록상 지붕이 '스레트지붕'이나, 현황 1동의 '판넬지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --.

물건 비고

일괄매각
목록1,2 지목이 전이나 현황 '공장용지'이며, 목록1,2 및 인접지 토지상에 제시외건물(㉠~㉧)이 소재함(매각에 포함),
목록1,2 지상에 이동이 가능한 컨테이너, 기계기구가 있으며(매각에서 제외), 목록2 일부는 타인이 점유 중임
목록3 지붕이 스레트지붕이나 현황 1동의 '판넬지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 군산지원 2025타경21094 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 황등면 황등리 191-1

용도: 공장

감정가: 267,468,600원

1.2. 매각 상세 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

토지면적: 1454.00㎡ (약 439.83평)

토지지분: 1454㎡ (약 439.83평)

건물면적: 210.15㎡ (약 63.57평)

건물지분: 210.15㎡ (약 63.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 568.40㎡

채권자: 신OOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각, 대항력있는 임차인, 목록1,2 지목이 전이나 현황 '공장용지', 목록1,2 및 인접지 토지상에 제시외건물(㉠~㉧)이 소재함(매각에 포함), 목록1,2 지상에 이동이 가능한 컨테이너, 기계기구가 있으며(매각에서 제외), 목록2 일부는 타인이 점유 중임, 목록3 지붕이 스레트지붕이나 현황 1동의 '판넬지붕'임.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 익산시 황등면 황등리 소재 ‘황등남동지구석재단지’ 내 및 ‘황등농공단지’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 공장지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

대상토지까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 주요 간선도로 및 버스승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다. 본건은 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 현황

대상 토지는 2필 일단의 부정형 토지로, 현재 '공업용 건부지'로 이용 중입니다. 지목은 '전'이나 현황은 '공장용지'로 사용되고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

일련번호(1,2) 토지는 도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 3일에 설정된 최기옥의 근저당권(을8)입니다. 이보다 늦은 날짜의 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인으로 김중훈 씨가 있으며, 전입일자(사업자등록일자)는 2014년 3월 14일입니다. 대항력이 있으나, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 보증금액이 미상으로 간주될 수 있으므로, 명도 시 주의가 필요하며 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

3.3. 기타 권리 사항

총 등기부채권액은 241,333,507원입니다. 이 외 가압류, 압류 등의 권리들이 존재하나 모두 말소기준권리보다 늦거나 말소 예정입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건은 익산 황등농공단지 및 황등남동지구석재단지 인근에 위치한 공장지대로, 지역 내 산업 연계성이 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 산업 연계성

익산 지역은 석재 산업으로 유명하며, 황등농공단지는 이러한 산업단지의 기반 시설 역할을 하고 있습니다. 주변의 석재단지와 연계한 산업 활동 및 관련 사업체와의 시너지 효과를 기대해볼 수 있습니다. 최근에는 황등석산 일대가 관광 자원으로 개발되며 복합적인 지역 가치를 형성하고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 근린시설

주변에 소규모 근린생활시설이 소재하고 있습니다. 대규모 상업 시설에 대한 접근성은 추가적인 조사가 필요하나, 황등면 소재지 내의 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 접근성

주요 간선도로 및 버스 승강장이 인근에 위치하여 지역 내외로의 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 0원에 대항력 있는 임차인 김 이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사와 협의가 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

토지 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '공장용지'로 이용 중입니다. 또한, 건물 공부상 지붕은 '스레트지붕'으로 기재되어 있으나, 현황은 '판넬지붕'입니다. 이러한 공부와의 차이는 경매 절차상 큰 문제는 없으나, 추후 재산권 행사 시 참고해야 할 사항입니다.

6.3. 제시외 건물 및 타인 점유

목록1,2 및 인접지 토지상에 제시외 건물 7개 동(㉠~㉧)이 소재하며 매각에 포함됩니다. 또한, 목록2의 일부는 타인이 점유하고 있어 명도 시 추가적인 확인 및 조치가 필요합니다.

6.4. 매각 제외 물건

목록1,2 지상에 소재하는 이동 가능한 컨테이너 및 기계기구는 매각에서 제외됩니다.

6.5. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다. 다만, 과거 하수종말처리장 건설 논란 등 지역 주민들의 환경 문제에 대한 민감성은 존재했던 것으로 파악됩니다. 따라서 추후 개발 계획이나 주변 환경 변화 시 해당 이슈가 재점화될 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 익산시 황등면의 공업지역에 위치한 공장으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로 특별한 리스크 요인이 될 수 있으며, 공부상 지목 및 건물 마감재와 현황 간 차이가 있습니다. 또한, 제시외 건물과 타인 점유 부분이 존재하여 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인이 필수적입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준 권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 산업단지(황등농공단지, 석재단지)와의 연계성을 기반으로 한 산업적 가치.

* 말소기준권리 이후의 권리 사항이 없어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있음.

* 산업 유산을 활용한 관광 자원 개발(채석장 전망대 등)로 인한 지역 가치 상승 잠재력.

* 제시외 건물 및 타인 점유 부분을 명확히 파악하고 명도 계획 수립 시, 추가적인 가치 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 267,468,600원을 기준으로 하되, 물건의 정확한 현황, 명도 비용, 임차인과의 협상 비용, 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.