나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31411 [1] 전북특별자치도 완주군 구이면 원기리 733-60 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 구이면 원기리 소재 '구이면 행정복지센터' 남서측 인
근에 위치하며, 주위는 전원 주택 및 주거나지, 농경지 등이 혼재하는 면소재지 인근
농촌지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선 도로가 통과하는 등 제반 교통상황은
보통시됩니다.

형태 및 이용상태

- 기호1,2) 정방형의 평지로서, 조사일 현재 토목공사가 중단된 상태의 '주거나지'로
이용중입니다.
- 기호3~11) 부정형의 평지로서, 조사일 현재 토목공사가 중단된 상태의 '도로'로 이
용중입니다.

인접 도로상태

기호1) 북측 노폭 6M정도 및 서측으로 노폭 10M정도의 비포장도로(기호4)에 접합니다.
기호2) 북측 노폭 6M정도 및 동측으로 노폭 10M정도의 비포장도로(기호5)에 접합니다.
기호3~11) 본건이 단지내 개설된 노폭 6~10M정도의 비포장도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,4,5,9~11) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든
축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

기호3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든축종 제한)<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>건축법
제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

기호6~8) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

기호3~11)의 공부상 지목은 '임야(기호3~5,9~11) 및 전(기호6~8)'이나, 현황 '도로'
입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : -.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 3.~11.은 지분매각
3. 목록 6.~8.은 농지전용허가된 토지임(허가일: 2017.3.27., 전용목적: 단독주택(13동) 신축 및 도로개설)
4. 목록 6.~8.은 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
5. 목록 3.~11.의 공부상 지목은 "임야(목록 3.~5., 9.~11.) 및 전(6.~8.)"이나, 현황은 "도로"임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31411 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 완주군 구이면 원기리 733-60

* 지목: 임야 (현황: 토지 일부는 도로로 이용 중)

* 감정가: 530,132,210원

* 전체 토지 면적: 6,197.00㎡ (약 1,874.64평)

* 매각 대상 토지 면적: 1,273.872㎡ (전체 면적의 약 20.55%, 약 385.33평)

* 건물 현황: 건축물 없음

* 매각 구분: 토지 일부 지분 매각 (부동산 임의경매)

* 채권자/신청인: 전주대건신용협동조합 (근저당권자)

* 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 공동담보, 일괄매각

1.1. 입지조건

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* 위치: 전북특별자치도 완주군 구이면 원기리 소재. '구이면 행정복지센터' 남서측 인근에 위치.

* 주위 환경: 전원 주택, 주거나지, 농경지 등이 혼재하는 면소재지 인근 농촌지대. 모악산 등 산으로 둘러싸인 자연환경.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근으로 간선 도로가 통과하여 제반 교통 상황은 보통 수준.

* 도로 상태: 해당 토지는 북측 노폭 6M, 서측 10M 비포장도로에 접하며, 단지 내 개설된 노폭 6~10M의 비포장 도로로 이용 중인 부분도 있음.

1.2. 권리분석

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* 권리 관계: 본 물건은 토지 일부 지분 매각 건으로, 현황 상 도로로 이용 중인 부분이 다수 포함되어 있으며, 공부상 지목(임야, 전)과 현황이 일치하지 않음.

* 말소기준권리: 2021년 12월 24일 접수된 주식회사해솔엔피엘대부의 근저당권 (을17). 해당 권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸되지 않음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록 3~5번 토지에 대하여 2016년 6월 10일 접수된 지상권설정등기(제62285호)가 존재하며, 이는 매각 후에도 존속함. 이는 해당 토지의 사용 및 수익에 중대한 제약을 초래할 수 있음.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 신성숙 (2016.11.25), 김진일 (2018.03.14), 주식회사트라움플래닝 (2021.12.24)

* 근저당: 주식회사해솔엔피엘대부 (2021.12.24, 408,000,000원), 김종윤 (2022.08.22, 300,000,000원)

* 지상권 설정: 전주대건신용협동조합 (2021.12.24)

* 압류: 완주군 (2024.01.08), 전주세무서장 (2024.10.17)

* 임의경매 개시 결정: 전주대건신용협동조합 (2025.07.09, 376,644,416원)

* 근질권 설정: 전주대건신용협동조합, 주식회사정성건축 (2025.09.29)

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 708,000,000원 수준.

* 임차인 현황: 인수 대상 임차인이 없으며, 임차인 보증금 합계는 0원임.

1.3. 상권분석

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* 본 물건이 위치한 구이면 원기리는 면소재지 인근의 농촌 지역으로, 전원 주택 단지 및 농경지가 혼재하는 환경입니다.

* '구이면 행정복지센터'가 인근에 있어 기본적인 행정 및 공공 서비스 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다.

* 대규모 상업 시설이나 산업 단지가 인접해 있지 않아, 상업적인 활용보다는 전원생활 또는 소규모 개발에 적합한 입지로 보입니다.

1.4. 생활정보

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* 편의시설: 면소재지 인근이므로 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 전원 주택 및 농경지가 혼재된 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다.

* 교육/의료: 구이면 소재 초등학교 및 면 단위 보건소 등의 기본적인 공공 서비스를 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 지분 매각: 본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 타 지분 소유자와의 원활한 협의 및 토지 이용 계획 수립이 필수적입니다.

* 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 임야 및 전이나, 현황은 도로로 이용 중인 부분이 많아 토지 사용 및 개발에 있어 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 6~8번 토지는 농지전용허가(단독주택 13동 신축 및 도로 개설 목적)를 받았으나, 농지취득자격증명 제출이 필수이며 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 미완료된 토목공사: 조사일 현재 토목공사가 중단된 상태로, 향후 개발 또는 건축 시 추가적인 공사 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권: 목록 3~5번 토지에 설정된 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 인수해야 하므로, 해당 토지의 이용 및 활용에 직접적인 제약이 발생합니다. 이는 본 건의 가치에 가장 큰 영향을 미치는 요소입니다.

* 토지이용계획 및 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 전북 완주군 구이면에 위치한 임야 및 전 지분 매각 건으로, 현재 현황상 도로로 이용되는 토지 다수와 토목 공사가 중단된 상태라는 특징이 있습니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 일부 지분에 설정되어 있어 권리관계가 복잡하며, 해당 토지의 사용 및 수익에 상당한 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 지분 매각으로 인해 타 지분 소유자와의 협의가 필수적이며, 농지취득자격증명 제출이라는 추가적인 요구사항이 존재합니다. 입지 자체는 전원생활에 적합한 환경이나, 복잡한 권리관계와 토지 현황 불일치 등의 리스크를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 면소재지 인근 농촌 지역에 위치하여 전원생활 또는 귀농귀촌 희망자에게 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

* 일부 토지가 현황상 도로로 이용 중인 점을 고려할 때, 향후 도로 편입 등 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 주변 지역의 전원 주택 단지 조성 등 개발 동향에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정 평가액: 530,132,210원

* 평가액 기준 매각 대상 지분 가치 (약 20.55%): 약 108,942,101원

* 투자 고려 사항: 본 건은 지분 매각, 지목과 현황 불일치, 미완료된 공사, 농지취득자격증명 필요 등의 리스크 외에도, 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 권리 부담이 존재합니다. 이 지상권은 토지의 활용 가치를 크게 하락시킬 수 있는 결정적인 요인입니다. 따라서, 감정평가액이나 감정가 기준 지분 가치에 근접한 입찰은 매우 신중해야 합니다.

* 예상 입찰 전략: 제시된 리스크, 특히 인수해야 하는 지상권의 부담을 감안할 때, 입찰가는 감정가 기준 지분 가치보다 현저히 낮은 수준에서 결정되어야 할 것으로 판단됩니다. 낙찰 후에도 복잡한 권리 관계 및 토지 이용 협의에 대한 충분한 비용과 시간을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. (구체적인 입찰가는 본인의 위험 감수 수준과 추가적인 조사 결과를 바탕으로 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.