나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2454 [1] 부산광역시 북구 만덕동 958 백양디이스트 204동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 백양초등학교 남측 인근에 위치한 백양디이스트 204동
6층 602호이며, 주위는 아파트단지, 학교 및 임야로 이루어져 있어 주거환경 보통임.

교통상황

차량출입 가능하며, 마을버스정류소가 단지입구에 있고 시내버스정류소가 인근에 있어 대중
교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 6층 602호로서,
·외벽 : 시멘몰탈 위 페인팅,
·내벽 : 벽지 마감,
·창호 : 하이샷시 복층유리 이중창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 공동현관문, 승강기설비, 도시가스
공급에 의한 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 북하향 경사지에 평탄하게 단지 조성되어 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 18미터 폭의 포장도로로 출입하며, 남측으로 30여 미터, 동측으로 6미터 여의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 제1종지구단위계획구역
(2020-12-16)(만덕1택지지구 지구단위계획구역), 주거용지(공동주택용지(건폐율:30%이하,
용적률:280%이하, 층수:80m(25층)이하)), 도로(저촉), 상대보호구역(백양초등학교),
상대보호구역(사랑나무유치원), 정비구역(주택재건축 정비구역), 택지개발지구(2021-08-11)(
도시관리계획(지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 남동향, 계단식(1개층 4개호)로 지하주차장시설 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경2454 (1)

소재지: 부산광역시 북구 만덕동 958 백양디이스트 204동 6층 602호

용도: 아파트

감정가: 283,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (농OOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 44.30㎡ (약 13.41평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평, 공급면적)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

참고: 전용면적은 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

재건축구역, 정비구역, 대항력있는임차인 존재.

감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 백양초등학교 남측 인근에 위치한 백양디이스트 204동 6층 602호입니다. 주위는 아파트단지, 학교 및 임야로 이루어져 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 단지 입구에 마을버스정류소가 있고 인근에 시내버스정류소가 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만덕1택지지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 주택재건축 정비구역으로 지정되어 있으며, 택지개발지구에 포함되어 있습니다. 건폐율 30% 이하, 용적률 280% 이하, 층수 80m(25층) 이하로 관리됩니다. 주변에 백양초등학교, 사랑나무유치원이 있어 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 등기부채권 총액은 371,375,103원입니다.

말소기준권리는 2016년 6월 2일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)입니다.

이 외 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 별도로 등기된 지상권은 확인되지 않아 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김영순 (이름: 김 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 12월 11일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 김 (김영순)은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 인수 보증금은 없으나 권리 분석 시 해당 임차인의 실질적인 권리관계 및 명도에 대한 추가적인 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 백양디이스트 아파트 단지는 주거지 내에 위치하며, 주변으로 백양초등학교 등 교육시설과 소규모 상가들이 분포하고 있습니다. 인근에 대중교통 시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업시설이나 복합문화공간과의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

* 백양초등학교: 단지와 인접하여 통학이 매우 편리합니다.

* 사랑나무유치원: 인근에 위치합니다.

5.2. 기타 편의시설

아파트 단지 내 및 주변으로 기본적인 편의시설이 갖추어져 있으며, 대중교통 이용 시 북구의 주요 상업지구 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

임차인 김 (김영순)은 전입일자(2015-12-11) 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 인수 부담은 없으나, 실제 관계는 추가 확인이 필요하며 명도 과정에서 잠재적인 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.2. 재건축/정비구역 관련

본 물건은 재건축구역 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 정비 사업 진행에 따라 미래 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 지연 또는 무산 가능성 또한 존재합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 아파트 단지 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 북구 만덕동의 백양디이스트 아파트로, 재건축 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다. 교통 및 교육 환경이 양호하며, 감정가는 현재 시세와 비슷한 수준으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 명도 과정에서 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 재건축/정비구역 지정으로 인한 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.

* 학교 및 교통시설 인접으로 인한 안정적인 주거 가치.

* 현재 감정가가 시장 가격과 유사하여 추가적인 급등보다는 안정적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가 283,000,000원을 기준으로, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현재 시장 상황 및 임차인 리스크 등을 종합적으로 판단하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 285,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.