나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22315 [1] 부산광역시 금정구 장전동 604-12 윤성리버티 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 지하철1호선""온천장역""북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(온천장역)이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상19층 건내 제5층 제502호로서,
외벽:몰탈위페인팅, 화강석붙임.
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 ""업무시설(오피스텔)"" 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로, ""공동주택 및 업무시설"" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 막다른 도로를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22315 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 604-12, 윤성리버티 5층 502호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상19층 건물 내 제5층 제502호

건물 용도: 공부상 "공동주택(아파트)"으로 등재되어 있으나, 평가요약에는 "업무시설(오피스텔)" 및 "공동주택 및 업무시설" 부지로 이용 중으로 기재되어 있어 복합 용도 가능성이 있습니다.

사용승인일: 2019년 06월 24일

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.88㎡ (약 3.60평)

토지 지분: 11.880110465119259㎡ (약 3.60평)

건물면적 (전용면적): 62.16㎡ (약 18.80평)

건물 지분: 62.1622㎡ (약 18.80평)

* 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 매각 정보

감정가: 203,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동에 소재하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 지하철 1호선 온천장역 북서측 인근에 위치하여 생활 편의성이 우수한 입지를 자랑합니다.

2.2. 교통 접근성

단지 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 막다른 도로를 통해 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장과 지하철 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 부정형으로 "공동주택 및 업무시설" 부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 도로 및 주변 토지 이용 계획

인접 도로 상태는 양호하며, 본건은 일반상업지역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권이전(신탁등기말소) 등 다수의 말소 예정 권리 확인됨.

* 을1: 주택임차권 (조미애, 162,750,000원) - 말소 예정

* 갑5: 압류 (금정구) - 말소기준권리

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사) - 본건 경매개시결정

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 조

* 보증금: 162,750,000원

* 전입일자: 2019-07-26

* 확정일자: 2019-07-15

* 배당신고일자: 2024-08-01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본건 임차인 조미애는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 등기부상 임차권(을1) 또한 말소 예정으로, 경매 절차를 통해 소멸될 권리입니다. 따라서 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 의무는 발생하지 않습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

본건의 말소기준권리는 갑5 압류(금정구, 2024-04-29 접수)입니다.

본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위인 을1 주택임차권 및 기타 부기등기 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없음)

4. 상권분석

4.1. 주위 환경 및 상업 시설

본건이 위치한 지역은 아파트, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 곳입니다. 온천장역 주변으로 형성된 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 거래 시에는 해당 지역의 상세한 도시 계획 및 민원 사항 등을 추가적으로 확인하시는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의 시설

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의 시설

인근에 지하철 1호선 온천장역이 있어 부산 시내 접근성이 우수하며, 버스정류장 이용도 편리합니다. 또한, 다양한 상업 시설과 편의 시설이 주변에 잘 갖추어져 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 불확실성

기타 참고사항에 "임대관계는 미상"으로 기재되어 있어, 현재 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 임차인 조미애의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련 사항

본 건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 강제경매를 신청한 물건이며, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG 보증 관련 채권의 성격이나 인수 조건에 변동이 있었음을 시사하며, 구체적인 내용은 경매 진행 시 법원 문서 및 HUG 측의 안내를 통해 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

"선순위 임차권"이라는 문구가 특이사항에 있으나, 등기부 현황상 임차인 조미애의 임차권은 후순위이며 말소 예정으로 확인되었습니다. 이는 정보 제공 과정에서의 오기이거나, 다른 의미의 '선순위'일 가능성이 있습니다. 권리분석 결과, 대항력 있는 임차인이 인수될 위험은 현재로서는 없어 보입니다.

7. 종합 의견

본건 부산지방법원 2025타경22315 (1) 물건은 부산 금정구 장전동의 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 아파트/오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 이용 상태 간의 일부 차이(업무시설 기재)가 있으나, 공동주택으로서의 가치가 높습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없어, 이는 투자자에게 매우 긍정적인 요소입니다. 다만, HUG 관련 특이사항 및 임대 관계 미상 부분은 경매 진행 시 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 온천장역 역세권 입지로 탁월한 교통 편의성 및 미래 가치

* 대항력 있는 임차인 부재로 인한 보증금 인수 부담 없음

* 주변 생활 편의시설 및 주거 편의성이 높은 지역

* 소형 평형으로 투자 및 실거주 용이

9. 예상 입찰가

감정가: 203,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없고, 비교적 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰이 형성될 가능성이 있습니다. 다만, HUG 관련 특이사항 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

일반적으로 본 물건의 경우, 감정가의 80%~100% 범위 내에서 낙찰가가 형성될 수 있으나, 본건은 권리관계가 명확하고 임차인 인수 부담이 없어 감정가 근접 또는 이상으로 고려해볼 수 있습니다.

본 물건에 대한 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.