나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5493 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1410 트럼프월드마린 씨동 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 ""해원초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 주상복합아파트 및 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 동백역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물 내 제씨동 제13층 제1302호로서
(사용승인일 : 2007년 4월 27일)
외벽 : 복합판넬 및 대리석 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 알루미늄샷시 및 강화유리창 등임.

이용상태

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서 주상복합 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 삼면으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해일위험지구(2023-09-25)<자연재해대책법>, <추가기재> 개발행위허가제한구역(제한용도:업무시설중오피스텔) 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 "트럼프월드마린" 씨동 13층 1302호에 위치한 오피스텔 경매 물건입니다.

2.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5493 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1410 트럼프월드마린 씨동 13층1302호

용도: 오피스텔 (공부상 용도는 업무시설(오피스텔))

감정가: 1,589,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (확인된 채권자)

2.2. 면적 정보

토지면적: 39.37㎡ (약 11.91평)

건물면적: 182.88㎡ (약 55.32평)

2.3. 건축물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물 내 씨동 13층 1302호

사용승인일: 2007년 4월 27일

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 "해원초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 주상복합아파트 및 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 2호선 동백역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

임차인: 엄정은

전입일자: 2016년 1월 28일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수할 보증금은 없습니다.

4.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2016년 1월 28일자 중소기업은행 근저당권(을3)입니다.

본건 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 채권 총액: 2,402,202,911원

4.3. 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 해운대구 우동 일대는 고급 주상복합 아파트와 오피스텔이 밀집한 지역으로, 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 숙박시설 등이 있어 유동인구가 많고 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

"해원초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주상복합 단지 내 및 주변에 편의시설, 마트, 병원, 식당 등이 다양하게 분포하고 있습니다.

6.2. 주거 편의성

마린시티 내에 위치하여 해변 산책로 등 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

주변에 쇼핑, 문화, 여가 활동을 즐길 수 있는 시설들이 잘 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 개발행위허가제한구역

본건 토지이용계획 상 "개발행위허가제한구역(제한용도: 업무시설 중 오피스텔)"으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건물에 대한 재건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있음을 의미하며, 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

7.2. 공부상 용도

공부상 용도가 업무시설(오피스텔)로 명시되어 있습니다. 실제 주거용으로 사용 시 건축법 등 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 해운대 마린시티라는 우수한 입지에 위치한 오피스텔 물건으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

최근 매매 사례를 볼 때 시세는 높은 편이며, 감정가 대비 합리적인 투자가 가능한 수준으로 판단됩니다.

권리관계는 명확하며 임차인 관련 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, "개발행위허가제한구역" 지정은 장기적인 관점에서 가치 상승 또는 활용에 제약이 될 수 있는 주요 리스크 요인이므로 신중한 검토가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 해운대 마린시티라는 대한민국 대표 고급 주거/상업 지구에 속해 있어 높은 가치를 지닙니다.

* 오피스텔의 전용면적이 182.88㎡로 넓어 고급 수요층을 공략할 수 있습니다.

* 2026년 6월에 본건과 동일한 층, 동일 면적의 물건이 178,000만원에 거래된 점은 높은 시세 형성 가능성을 보여줍니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수하는 권리가 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 2026년 6월 본건과 동일한 13층, 182.88㎡ 면적의 물건이 178,000만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 158,900만원으로, 최근 실거래가보다는 낮게 책정되어 있습니다.

다만, "개발행위허가제한구역" 지정이라는 리스크 요인이 존재하므로, 최고 실거래가 수준까지 공격적으로 입찰하기보다는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 본건의 잠재적 가치와 위험 요인을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 170,000만원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 103.8% 수준이며, 최근 실거래가 대비로는 약 95.5% 수준입니다.

예상 입찰가: 170,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.