나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22301 [1] 부산광역시 동래구 사직동 584 화진아트빌 에이동 4층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 ""사직고등학교"" 동측 인근에 위치하는 화진아트빌
에이동 4층 301호로서, 부근은 공동주택, 단독주택 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 4층 301호로서,

외벽 : 타일마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 ""공동주택(다세대)"" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대내 택지조성된 2필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 폭 약7미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

584번지: 제2종일반주거지역(2022-05-04), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(2017-11-10)<교육환경 보호에 관한 법률>.
585-5번지: 제2종일반주거지역(2022-05-04), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상
대보호구역(2017-11-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보
호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,

2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 곤란하여,
관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매
진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요
망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 부산지방법원 2025타경22301(1)호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 동래구 사직동 584 화진아트빌 에이동 4층 301호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 167,000,000원입니다.

토지 면적은 45.36㎡ (약 13.72평)이며, 건물 면적은 74.36㎡ (약 22.49평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 건물은 화진아트빌 A동으로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 2003년 3월 17일에 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 동래구 사직동에 위치하며, "사직고등학교" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측과 서측으로 폭 약 7미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부상 말소기준권리는 2020년 3월 30일 접수된 부곡동새마을금고의 근저당권(채권액 84,000,000원)이며, 해당 권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

말소기준권리보다 후순위인 한국캐피탈주식회사의 근저당권(채권액 60,000,000원)과 주식회사웅진북센의 강제경매개시결정(채권액 12,362,845원)은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 144,000,000원입니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금은 없으며, 임대관계는 미상입니다.

내부 확인이 곤란하여 실제 임차인 현황 및 보증금, 차임 등 상세 내역을 재확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교가 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

주변의 최근 거래 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

* 진선빌라 (2002년식, 61.86㎡): 2026년 4월 14일 9,500만원에 거래.

* 청송맨션B동 (1983년식, 78.15㎡, 연립주택): 2026년 4월 9일 40,000만원에 거래.

* 제이에스하우스 (2022년식, 18.2252㎡): 2026년 4월 1일 20,900만원에 거래.

분석 결과, 본 물건(74.36㎡, 2003년식 다세대주택)과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택이라면 1억원 초반에서 중반대의 시세를 형성할 가능성이 있습니다. 특히, 건축 연도 및 종류가 유사한 진선빌라의 거래가액을 참고할 수 있습니다. 감정가 1억 6,700만원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 건은 사직고등학교 등 교육시설이 인근에 있어 자녀 교육 환경에 유리합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설을 이용하기에 무리가 없습니다.

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상이고 현장 조사가 어려운 상황이므로, 내부 상태를 정확히 파악하기 어렵습니다. 이는 추후 명도 과정에서의 예상치 못한 변수나 하자 발생 가능성으로 이어질 수 있습니다.

감정평가액이 주변 시세 대비 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세차익을 얻기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

건축된 지 20년 이상 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 보강에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 사직동의 교육 환경이 우수한 지역에 위치한 다세대주택입니다. 교통 접근성이 좋고 주거 환경이 비교적 양호합니다.

권리관계는 명확하여 인수할 권리가 없지만, 임대차 관계 미상 및 내부 확인의 어려움은 명도 및 관리 상태에 대한 리스크로 작용할 수 있습니다.

주변 실거래가 분석 결과, 감정가(1억 6,700만원)는 현재 시세보다 높게 평가된 것으로 보입니다. 따라서 합리적인 가격에 낙찰받는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

양호한 교육 환경을 갖춘 사직동 지역의 다세대주택입니다.

대중교통 이용이 편리하며, 주거 편의시설 접근성이 좋습니다.

주변 시세 대비 저가 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 167,000,000원입니다.

주변 실거래가를 고려할 때, 유사 면적 및 연식의 다세대주택은 평당 약 120만원 ~ 150만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

본 건의 면적(74.36㎡, 약 22.49평)을 적용하면, 약 13,500만원 ~ 16,800만원 범위로 추정됩니다.

임차인 인수 보증금이 0원이고, 내부 미확인 및 건물 노후도 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최소 입찰가: 135,000,000원

적정 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 150,000,000원

현장 방문 및 추가 정보 확인 후, 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.