나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22310 [1] 부산광역시 금정구 남산동 979-6 공원빌라 비동 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 ‘금샘초등학교’ 동측 인근에 위치하는 구분
건물인 공원빌라 비동 1층 101호(통칭: 18평형, 남향)로서 본단지는 2개동으로 구성되어
있으며, 주변은 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근 대로변의 시내버스 정류장까지는 도보로 약 5분
정도 소요되며, 일반적인 대중교통수단은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층건 중 1층(신축/사용승인일자: 1995.06.07)으로서
외 벽 : 몰탈위 수성페인팅위 적벽돌 쌓기,
창 호 : 샷시창,
내 벽 : 벽지 등 미감
내부마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못하였습니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 경사지를 인접지와 등고 평탄하게 조성한 세장형 토지의 다세대주택 건부지로
이용중 입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육 제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 자세한 임대내역은 부득이 조사치
못하였으니 임대내역는 경매시 확인하시기 바랍니다.

2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22310 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 979-6 공원빌라 비동 101호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 23.42㎡ (약 7.08평)

건물면적: 48.20㎡ (약 14.58평)

건물구조: 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층건 중 1층

신축/사용승인일자: 1995년 06월 07일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 권리 관계

등기부상 채권 총액: 142,000,000원

말소기준권리: 2018년 03월 19일 한국주택금융공사 근저당 (142,000,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음

1.4. 감정가 정보

감정가: 145,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상물건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 '금샘초등학교' 동측 인근에 위치합니다. 본 단지는 2개 동으로 구성되어 있으며, 주변은 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 대로변 시내버스 정류장까지 도보로 약 5분 소요됩니다. 일반적인 대중교통 수단 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 1997년 05월 30일: 소유권이전 (이태순)

* 2018년 03월 19일: 근저당 (한국주택금융공사, 142,000,000원) - 말소기준권리

* 2024년 09월 11일: 소유권이전 (송호진, 상속)

* 2025년 07월 09일: 임의경매개시결정 (한국주택금융공사, 60,184,137원)

3.2. 말소기준권리

2018년 03월 19일 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준권리이며, 이보다 선순위의 권리는 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을1 근저당, 갑3 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 선순위 권리 및 등기부상 명시된 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

다만, 기타 참고사항에 '이해관계인 부재 및 응답기피로 인해 자세한 임대내역은 조사하지 못하였으니 경매 시 확인하시기 바랍니다'라는 내용이 기재되어 있습니다. 따라서, 실제 임대차 관계 및 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 금정구 남산동의 안정된 주거 지역에 위치하며, 주변에 주택 밀집도가 높습니다. 인근에 금샘초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 단독주택 및 다세대주택이 혼재된 지역으로, 주거 기능에 초점을 맞춘 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

* 교육시설: 금샘초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 상점 및 편의시설이 주변에 분포할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 주거 단지와 학교, 도로 등으로 구성되어 있으며, 지도상으로 확인되는 대규모 산업 시설, 폐기물 처리 시설 등 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 내 개발 계획이나 소음, 악취 등을 유발할 수 있는 시설의 유무는 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

등기부상 명확한 임차인 정보 및 보증금 미상으로 인한 불확실성이 가장 큰 리스크입니다. 인수될 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 거주자나 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 노후화

1995년 건축되어 약 31년이 경과한 건물로, 내외부 마감재 노후화 및 구조적 문제에 대한 점검이 필요할 수 있습니다. 특히 내부 마감재는 이해관계인 부재로 상세 조사가 이루어지지 않아 확인이 어렵습니다.

6.3. 법규 및 지역 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육 제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 이는 향후 재건축이나 리모델링 시 건축 관련 법규의 적용을 받게 됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 시장 가치

부산 금정구 내에서 주거 지역의 안정적인 입지를 가지고 있습니다. 금샘초등학교 인근으로 교육 환경이 비교적 우수하며, 대중교통 접근성도 양호합니다.

7.2. 개발 잠재력

현재로서는 구체적인 개발 잠재력보다는 기존 주거 가치를 유지하는 데 초점을 맞추는 것이 합리적입니다. 향후 주변 지역 개발 또는 도시 계획 변화에 따라 가치 상승 가능성은 존재합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 남산동의 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 교육 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 1995년식 건물로 인한 노후화 가능성과, 임대차 관계의 불확실성이 주요 리스크 요인입니다. 감정가 1억 4,500만원 대비 최근 유사 지역 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 시장 가격은 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 따라서 투자 시에는 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하고, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 임대차 관계 명확화가 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 유사한 연식과 면적의 다세대주택 시세는 제곱미터당 약 72만원에서 182만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 건물면적 48.20㎡에 가장 유사한 거래 사례인 2000년식, 70.18㎡의 '골든하우스'가 2026년 2월 3일 128,000,000원(약 182만원/㎡)에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 현재 시장 가치는 약 75,000,000원에서 95,000,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 감정가(145,000,000원)와 시세 추정치 간의 상당한 차이가 존재하며, 임차인 현황의 불확실성이라는 큰 위험 요소를 감안해야 합니다.

이를 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 보수적 접근 시 예상 입찰가: 88,000,000원

이는 유사 거래 사례의 평균적인 시장 가격을 반영한 수준입니다.

투자자는 상기 예상 입찰가를 기준으로, 현장 답사 후 파악된 물건 상태, 명도 가능성, 그리고 본인의 투자 성향 및 리스크 감수 수준을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 임대차 불확실성으로 인한 잠재적 비용 발생 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.