나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10395 [1] 경상남도 밀양시 초동면 검암리 643 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남감정 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 초동면 검암리 소재 '검암동마을회관' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 농촌취락지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형과 유사한 부정형으로 인접한 도로와 같은 높이로 평탄하며, 주거용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태

남측, 동측, 남서측으로 각각 약 6미터, 약 5미터, 약 3.3미터 폭의 아스콘포장도로와
접함(본건 토지 중 일부도 현황도로임).

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거용), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

'토지·건물' 감정평가명세표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 본건 토지 중 일부는 타인이 점유하고 있으며, 일부는 현황 도로임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블럭조 기와지붕 단층 건물로서,
외벽 : 타일, 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 벽지 등,
창호 : PVC새시창임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 기호(ㄱ~ㅁ) 중 기호(ㄱ~ㄷ)은 부합물, 종물임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-5) 및 수목(1-6) 포함. 토지는 일부를 타인이 점유하고 있어 불리한 점과 일부가 현황 도로인 점을 감안하여 평가함. 토지의 현황 도로부분 및 타인 점유부분 등의 정확한 면적 및 경계를 파악하기 위해서는 측량을 요함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 밀양지원 2025타경10395 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 초동면 검암리 643

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 한국자산관리공사

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 200,579,900원

토지 면적: 664.00㎡ (약 200.86평)

건물 면적: 59.50㎡ (약 17.99평)

건물 제시외 면적: 78.00㎡

일괄 매각 대상에 제시외 건물(1-1~1-5) 및 수목(1-6)이 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 밀양시 초동면 검암리 소재 '검암동마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농촌 취락지대로서 전반적으로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다. 남측, 동측, 남서측으로 각각 약 6미터, 약 5미터, 약 3.3미터 폭의 아스콘포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 1월 11일에 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(채권최고액 78,000,000원)입니다. 이에 따라 해당 근저당권 및 그 이후 접수된 모든 권리, 임의경매개시결정 등기가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 권

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-21

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-01-12

대항력: 없음

비고:

4. 상권분석

본 물건은 농촌 취락지대에 위치하여 상업 시설보다는 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 특색 있는 상권은 형성되어 있지 않습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: '검암동마을회관'이 인근에 위치하고 있으며, 기본적인 농촌 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 하지만 마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 본 물건 소재지는 계획관리지역, 자연취락지구 등으로 지정되어 있어 일부 가축 사육 제한 및 배출 시설 설치 제한 구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 일부 타인 점유: 토지 중 일부를 타인이 점유하고 있어, 실제 점유 관계 확인 및 명도 관련 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지 일부 현황 도로: 토지 일부가 현황 도로로 사용되고 있어, 정확한 면적과 경계를 파악하기 위한 측량이 요구됩니다. 이는 토지 이용 계획 수립 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목 포함: 일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물 및 수목에 대한 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다.

* 농촌 지역 특성: 도심 지역에 비해 기반 시설 접근성 및 개발 잠재력 측면에서 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 초동면 검암리에 소재한 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 토지 중 일부가 타인에게 점유되어 있거나 현황 도로로 사용되고 있는 점, 그리고 제시외 건물 및 수목이 포함된 점이 주요 특징입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 비교적 명확하나, 토지 관련 현황에 대한 정확한 파악을 위해 측량이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각으로 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 용이합니다.

* 조용하고 한적한 농촌 생활을 희망하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목을 활용한 추가적인 가치 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 200,579,900원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

제공된 정보만으로는 인근 유사 물건의 시세 분석 및 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 특히, JSON 형식의 주변 시세 정보가 제공되지 않아 현 시세 기준 분석이 제한적입니다.

토지 중 일부가 타인 점유 및 현황 도로로 사용되고 있다는 점, 그리고 제시외 건물 등의 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가의 80%에서 120% 사이에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 건의 특수성을 감안하면 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.