나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21618 [1] 경상남도 거제시 장승포동 505 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 단독주택 및 다가구 주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 단독주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2019-08-09) (장승포초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2019-08-09) (해성중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (해성고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22) (장승포항항만시가지구역)

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1-1) 목조 스레이트지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 1935)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

기호(1-2) 목조 스레이트지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 1935)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 단독주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ)매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21618 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장승포동 505

용도: 단독주택

감정가: 243,239,400원

토지면적: 321.00㎡ (약 97.1평)

건물면적: 83.80㎡ (약 25.3평)

건물 제시외면적: 10.00㎡ (약 3.0평) (매각 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근으로 단독주택 및 다가구 주택 등이 혼재하는 지역이며, 일반상업지역에 속해 있습니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 완경사지대 내 부정형이며, 현황 단독주택 부지로 이용 중입니다.

남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

교육 시설로는 장승포초등학교, 해성중학교, 해성고등학교가 인근에 위치합니다.

장승포항 항만시가지구역 내에 포함되어 중점 경관 관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

본 건에 대해 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

토지 등기부 요약:

말소기준권리: 1995년 2월 17일자 장승포신용협동조합 근저당 (을1)

경매개시결정 등기: 2025년 7월 9일자 장승포신용협동조합 임의경매 (갑12, 채권액 154,459,099원)

등기부 총 채무액: 277,472,140원

매각으로 소멸되는 권리: 을1~을5 (근저당), 갑6~갑11 (가압류, 임의경매) 등 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

건물 등기부 요약:

토지 등기부와 동일한 권리 내역을 가지며, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주의사항:

일괄매각으로 진행되며, 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ)도 매각에 포함됩니다.

4. 상권분석

본건은 장승포초등학교 인근의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어, 향후 상업적 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

장승포항과 인접한 입지적 특징을 가지고 있습니다.

주변 실거래가 정보는 다세대 주택 위주이며, 상대적으로 낮은 가격대의 거래가 확인되었습니다. (예: 2003년식 32.7㎡ 2천만원, 1998년식 75㎡ 3천만원) 이는 본 건과 직접 비교 대상은 아니지만, 지역의 전반적인 부동산 시장 분위기를 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 진입이 용이합니다.

교육: 장승포초등학교, 해성중학교, 해성고등학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 장승포항 인근의 상업 시설 및 로컬 편의 시설 이용이 가능합니다. (자세한 사항은 현장 조사 필요)

주변환경: 단독주택 및 다가구 주택이 혼재하는 지역이며, 장승포항과 가깝습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1935년 건축되어 건물이 매우 노후한 상태로, 상당한 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

도로 접합: 노폭 약 2미터 내외의 좁은 도로와 접하고 있어, 건축 및 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

임대관계 미상: 임대관계가 미상으로, 현황 임차인 존재 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

일반상업지역: 단독주택이 아닌 일반상업지역이므로, 건축 규제 및 세금 관련 사항을 사전에 확인해야 합니다.

제시외 건물: 매각 포함되는 제시외 건물에 대한 정확한 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 거제시 장승포동 일반상업지역 내에 위치한 토지 및 단독주택입니다. 1935년에 건축된 노후 건물이지만, 321㎡의 넓은 토지 면적과 장승포항 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리관계는 명확하며 매각으로 모두 소멸되나, 건물 노후도, 좁은 도로, 상업지역 용도 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 토지 가치 및 향후 발전 가능성에 초점을 맞춘 접근이 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

상업지역 내 넓은 토지: 321㎡의 토지는 지역 내에서 잠재적 가치가 높을 수 있습니다.

일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 토지 활용도를 높일 수 있습니다.

권리상 안전: 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다.

저가 낙찰 가능성: 채무 총액이 감정가를 초과하여, 저가 낙찰의 기회가 있을 수 있습니다.

건물 신축/재개발 고려: 노후 건물을 철거하고 토지 활용도를 높이는 방안을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 1935년에 건축된 노후 건물이며, 감정가 대비 채무 총액이 높은 점, 그리고 제공된 다세대 주택 실거래가 정보가 지역의 상대적으로 낮은 가격 수준을 시사하는 점을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 토지의 가치를 중심으로 평가하며, 향후 리모델링 또는 신축을 통한 가치 상승 가능성을 염두에 둔 입찰가 산정이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 비용 등 부대 비용을 고려해야 합니다.

감정가 243,239,400원 대비, 현 시세 및 잠재적 가치를 고려하여 160,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다. 보수적으로 접근 시 160,000,000원, 낙찰 가능성을 높이고자 한다면 190,000,000원 내외에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 상태, 주변 시세, 명도 가능성 등을 면밀히 재확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.