나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20714 [1] 경상남도 함안군 칠서면 대치리 957-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상 토지(1~3)은 경상남도 함안군 칠서면 대치리 소재 '칠서일반산업단지' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

평가대상 토지(1~3)까지 차량 진입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평가대상 토지(1)은 완경사 지대의 부정형 토지로서 ""전""의 상태로 이용중이고,
평가대상 토지(2)는 자체지반 대체로 평탄하고 부정형으로 건부지로 이용중이고,
평가대상 토지(3)은 평가대상 토지(2)와 일단지로서 대체로 평탄하고 ""잡종지""로 사용중임.

인접 도로상태

평가대상 토지(1)은 북동측으로 소로한면의 포장도로와 접하고,
평가대상 토지(2,3)은 일단의 토지로 북동측의 소로한면 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

평가대상 토지(1,2) : 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

평가대상 토지(3) : 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

평가대상 토지(2)는 공부상 지목이 ""전""이나 현황 ""대""이고, 일련번호(3)토지는 공부상 지목이 ""묘지""이나 현황 ""잡종지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물감정평가요항표"" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(4)건물은 등기사항전부증명서상에 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서
외벽 : 칼라판넬 붙임.
내벽 : 벽지도배, 본타일 뿜기.
천정 : 석고텍스 마감.
창호 : 새시복층유리 이중창호 마감.
바닥 : 디럭스타일, 화강석 마감.

이용상태

1층 : 식당 및 사무실
2층 : 사무실로 이용중이나 실지조사일 현재 공실임.

설비내역

천정형 에어콘, 급배수 시설 설치되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

실지조사일 현재 이해관계인 부재로 임대관계 및 기타는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).
본건 토지에 대하여 전용허가(2024. 3. 19. 전용목적: 공장시설, 신청인: 김○○)가 있었으나 현재 모두 취소된 상태이며, 잡초가 무성한 상태로 현재 확인되지 않는 불법 형질변경이 있을 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 칠서면사무소의 사실조회회신서가 제출되었음.
2025. 9. 1. 김성주[에스제이(SJ)건설]가 유치권신고(공사대금 158,400,000원)를 하였고 유치권신고서에 민간건설공사 표준도급계약서(공사명: 태경환경 차고지 토목 공사)등이 첨부되어 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경20714 (1)

* 소재지: 경상남도 함안군 칠서면 대치리 957-2

* 용도: 답 (전, 건부지, 잡종지 등 복합 이용)

* 감정가: 144,619,200원

* 토지면적: 747.00㎡ (약 226평)

* 토지지분: 747㎡ (전체 매각)

* 건물면적: 0.00㎡ (매각대상은 토지임)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 평가대상 토지 현황:

* 토지(1): 완경사 지대의 부정형 토지, ""전"" 상태.

* 토지(2): 자체지반 대체로 평탄, 부정형, 건부지로 이용중. 공부상 ""전""이나 현황 ""대"".

* 토지(3): 자체지반 대체로 평탄, 부정형, ""잡종지"" 사용중. 공부상 ""묘지""이나 현황 ""잡종지"".

* 건물 현황: 일련번호(4) 건물은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로, 1층 식당 및 사무실, 2층 사무실로 이용중이나 실지 조사일 현재 공실임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 함안군 칠서면 대치리 소재 '칠서일반산업단지' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태:

* 토지(1): 북동측으로 소로 한 면의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지(2,3): 북동측 소로 한 면의 비포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 토지(1,2): 가축사육제한구역(일부제한 200m), 접도구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

* 토지(3): 가축사육제한구역(일부제한 200m), 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 근저당권 (을1): 경남은행, 2023-04-12, 110,000,000원. 본 경매 절차 개시 결정으로 인해 말소기준권리가 되며, 이에 따라 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권이전: 이한수(2021-12-03), 하진화(2023-04-12)

* 근저당권: 경남은행(2023-04-12, 110,000,000원 - 말소기준)

* 압류: 마산세무서장(2024-11-07)

* 가압류: 신용보증기금(2024-12-23, 187,200,000원)

* 임의경매개시결정: 경남은행(2025-07-08, 1,008,823,341원)

* 압류: 국민건강보험공단(2025-07-16)

* 등기부채권 총액: 297,200,000원.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. (별도 명시된 임차인은 없으나, 상세 조사 필요)

1.3. 상권분석

* 주위환경: 칠서일반산업단지 인근으로, 공장과 농경지가 혼재된 지역적 특성을 보입니다. 산업 활동과 농업 활동이 공존하는 환경입니다.

* 토지 이용: 현재 ""전"", ""건부지"", ""잡종지"" 등으로 이용되고 있으며, 공부상 지목과 실제 이용 현황 간에 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

* 칠서일반산업단지 인근이라는 점을 고려할 때, 산업단지 내 근로자들을 위한 일부 편의시설은 존재할 수 있으나, 주거 밀집 지역과는 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

* 향후 주변 개발 계획 등을 파악하여 생활 편의시설 접근성을 추가 검토해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 신고:

* 2025년 9월 1일, 김성주[에스제이(SJ)건설]로부터 공사대금 158,400,000원으로 유치권이 신고되었습니다.

* 신고서에 민간건설공사 표준도급계약서 등이 첨부되었으나, 유치권의 성립 요건(점유, 견련성, 법적 점유 등) 충족 여부는 불분명하므로 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요:

* 본 물건은 토지이용현황상 농지(전)가 포함되어 있어, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다.

* 농지취득자격증명 발급 절차는 해당 읍/면/동사무소에 농업 경영 계획 등을 제출해야 하며, 이를 제출하지 않을 경우 입찰 보증금은 몰수될 수 있습니다.

* 불법 형질변경 가능성:

* 본 토지에 대한 전용허가(공장시설 목적)가 있었으나 현재 모두 취소된 상태입니다.

* 현재 잡초가 무성한 상태이며, 확인되지 않는 불법 형질 변경이 있을 경우, 관할 지자체(칠서면사무소)로부터 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 미사용승인 건물:

* 등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인 받지 않은 건물(일련번호 4)이 존재합니다.

* 이러한 건물은 법적으로 사용 및 거래에 제한이 따르며, 추후 철거 명령이나 이행강제금 부과 등의 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 차이:

* 토지(2)는 공부상 ""전""이나 현황 ""대""로 이용 중입니다.

* 토지(3)는 공부상 ""묘지""이나 현황 ""잡종지""로 사용 중입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 칠서일반산업단지 인근에 위치한 토지로서, 잠재적인 개발 가치를 지니고 있으나 다수의 심각한 위험 요소를 내포하고 있습니다.

* 특히 유치권의 성립 여부, 불법 형질변경 가능성, 농지취득자격증명 필요 조건은 낙찰 후 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 건물은 사용승인을 받지 않은 상태로, 법적 문제나 활용에 제약이 따릅니다.

* 따라서 본 물건은 권리 관계 및 현황에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적이며, 이러한 위험을 감수하고 장기적인 안목으로 접근할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 칠서일반산업단지와의 인접성으로 인한 향후 산업단지 확장 또는 관련 시설 입주 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 장기적인 시각으로 토지 개발 가능성을 염두에 둔 투자 접근.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 144,619,200원

* 본 물건은 유치권 신고액(158,400,000원)이 감정가를 초과하는 점, 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수 위험, 불법 형질변경 가능성 등 중대한 리스크가 존재합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 이러한 제반 리스크를 면밀히 분석하고, 유치권 성립 여부, 원상회복 비용, 농지취득자격증명 발급 가능성 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 전문가의 정밀한 권리 분석, 현장 실사, 관련 기관 문의 등이 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.