나이스옥션 법원경매 통영 2025타경541 [1] 경상남도 고성군 거류면 감서리 444 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경541 [1] 경상남도 고성군 거류면 감서리 444 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경541
• 주소: 경상남도 고성군 거류면 감서리 444
• 감정가: 269,330,880원
• 최저가: 188,532,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

통영지원 경매2계 2025타경541 | 소재지: 경상남도 고성군 거류면 감서리 444 | 감정가: 269,330,880원 | 최저가: 188,532,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 통영지원 2025타경541 (1)이며, 용도는 단독주택으로 경상남도 고성군 거류면 감서리 444에 소재하고 있습니다. 본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식입니다. 감정가는 269,330,880원으로 책정되었습니다. 소유자와 채무자는 김OO이며, 채권자는 고OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 공부상 774.00㎡ (약 234.14평)이며, 지분율은 77400/77400으로 전부입니다. 건물 면적은 공부상 99.94㎡ (약 30.23평)이나, 현황은 142.27㎡ (약 43.03평)으로 공부와 차이가 있습니다. 제시외 건물 면적은 13.20㎡ (약 3.99평)으로 매각에 포함됩니다.

1.3. 건물 현황

본 건물은 2008년 8월 21일에 사용승인된 철근콘크리트조 단층 주택입니다. 외벽은 화강석판재 치장 및 몰탈위 페인팅으로 마감되었으며, 급배수, 위생설비, 난방시설, 태양열온수시설 등을 갖추고 있습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 고성군 거류면 감서리 소재 "봉림마을" 내에 위치하며, 일반주택과 농경지가 혼재된 농촌지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 교통 상황 역시 관내 일반적인 수준으로 보통이며, 군내버스가 수회 왕복하는 등 자가용 이용이 편리한 곳으로 조사됩니다.

토지는 인접 노면과 등고 평탄한 사다리형의 단독주택 부지로 이용 중입니다. 남측 및 북측으로 약 2m 내외의 마을 골목도로에 접합니다.

용도지역은 계획관리지역, 자연취락지구이며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 권리분석

경매구분은 '부동산임의경매'이며, 권리상 가장 큰 위험 요소는 **'법정지상권' 성립 여지**입니다. 법정지상권 성립 가능성에 따라 토지와 건물의 소유권이 분리될 수 있으며, 이는 낙찰 후 명도 및 협상에 중대한 영향을 미치므로 정밀한 분석이 필요합니다.

또한, '주의사항'에 **타인토지(감서리 428-1번지)를 일부 점유**하고 있는 것으로 조사되어, 이 부분에 대한 지료 문제 및 경계 확정 문제가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물(기호 ㉠, ㉡)은 매각에 포함되나, **이동 가능한 컨테이너박스 1동, 목구조 정자 1동 및 이동식 테이블은 매각에서 제외**되므로, 낙찰 후 소유권 문제 및 철거 협상 등이 필요할 수 있습니다.

토지 위에 이 사건 건물과는 별도의 건축물관리대장이 존재한다는 점도 주의해야 합니다.

2.3. 상권분석

본 물건이 위치한 곳은 주택 및 농경지가 혼재된 농촌마을로, 상업적인 가치를 기대하기는 어렵습니다. 다만, **계획관리지역**에 위치하고 있어 향후 증개축 및 개발 행위에 비교적 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 비닐하우스, 공장 등이 들어서고 있는 지역적 특성을 고려할 때, 농어촌 주택 또는 소규모 공방/창고 등으로의 활용 가능성을 염두에 두어야 합니다.

2.4. 생활정보

본건이 위치한 감서리 봉림마을은 현대식 주택 건축이 많고, 농촌마을로서 문화시설도 잘 발달된 모범마을로 평가됩니다. 인근에는 거류산성, 거류산 등산로, 엄홍길 전시관 등의 문화 관광 시설이 위치하고 있어 자연 환경 및 여가 활동 측면에서는 긍정적입니다.

**혐오시설은 검색되지 않았습니다.** 다만, 농촌마을 특성상 인근에 농업 시설이나 공장이 혼재되어 있을 가능성이 높습니다.

2.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같이 정리됩니다.

- 법정지상권: 가장 핵심적인 리스크로, 성립 여부에 따라 토지 또는 건물만의 매각이 될 수 있습니다. 이는 매매 가치에 큰 영향을 미치므로 법률 전문가의 심층 분석이 필수입니다.

- 타인 토지 점유: 건물이 인접 토지(감서리 428-1번지)를 일부 침범하고 있는 것으로, 해당 토지 소유자와의 지료 협의, 매입 또는 건물 철거(점유 부분) 문제가 발생할 수 있습니다.

- 공부상/현황 면적 차이: 건물 현황 면적(43.03평)이 공부상 면적(30.23평)보다 훨씬 크며, 제시외 건물까지 포함되어 있습니다. 이는 건축물대장 정리 및 양성화 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

- 매각 제외 물건: 컨테이너, 정자, 이동식 테이블 등은 매각에서 제외되어, 낙찰자가 소유자(또는 점유자)에게 철거 및 반출을 요구해야 하는 추가적인 분쟁 여지가 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 약 234평의 비교적 넓은 토지를 포함하며, 계획관리지역 내에 위치하여 활용도가 높은 단독주택입니다. 주택 자체도 2008년식으로 비교적 신축에 가깝고 태양열 시설 등이 갖춰져 있습니다.

그러나, **법정지상권, 타인 토지 점유, 그리고 공부상/현황 면적 불일치**라는 3대 중대한 권리적/사실적 하자가 복합적으로 존재하는 "특수 물건"입니다. 따라서 일반적인 물건처럼 접근해서는 안 되며, 권리 문제 해결을 위한 명확한 전략과 추가적인 비용 예상이 필요합니다.

2.7. 투자 포인트

최고의 입지: 약 234평의 넓은 대지에 계획관리지역 내 위치하여 향후 주택 확장이나 농어촌 민박 등 다양한 용도로 활용 가능성이 높습니다.

가격적 이점: 특수 물건의 특성상 유찰될 가능성이 높아 감정가 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 있습니다.

권리 해결 후 가치 상승: 법정지상권 및 토지 점유 문제를 해결할 경우, 안정적인 소유권 확보와 함께 토지 및 건물 전체의 시장 가치가 크게 상승할 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 해결 비용과 기간을 보수적으로 산정해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계