나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11753 [1] 경상남도 창원시 의창구 도계동 415-5 영남양지맨션 1층 103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 도계동 소재 영남양지맨션 1층 103호 단위세대로서 부근은 소규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 주거환경 대체로 보통수준임.

교통상황

본 아파트단지까지 제반 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층, 지상9층 건물내 1층 103호로서(복도식, 남서향, 사용승인일:1992.07.10)
외벽:몰탈위 페인트마감 등
내벽:벽지 및 일부 타일마감 등
창호:샤시창호구조 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 도시가스 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형.평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측, 남동측 및 북동측으로 소로와 각각 접하고 인접 도로상태는 보통수준이며, 지하주차장시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(의창지구)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(의창지구)
(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(의창지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역,
절대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항
귀 제시목록상 대지권의 목적인 토지는 '도계동 360-1,답 1,246㎡,'도계동 361,답 2,261㎡'
이나, 토지대장상 1998.11.04.구획정리완료로 '도계동 415-5, 대, 1,486.3㎡'로 신지번부여
및 확정되었음.

물건 비고

등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지는 '도계동 360-1 답 1,246㎡, 도계동 361 답 2,261㎡' 이나, 토지대장상 1998.11.04. 구획정리완료로 '도계동 415-5 대 1,486.3㎡' 로 신지번부여 및 확정되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11753 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 도계동 415-5 영남양지맨션 1층 103호 (신주소: 경상남도 창원시 의창구 도계로95번길 14-16)

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층, 지상9층 건물 내 1층 103호 (복도식, 남서향)

사용승인일: 1992.07.10

1.3. 면적 정보

감정가: 170,000,000원

토지면적: 80.36㎡ (약 24.31평)

토지지분: 29.739㎡ (약 9.00평)

건물면적 (전용면적): 84.74㎡ (약 25.63평)

건물지분 (전용면적): 84.74㎡ (약 25.63평)

참고: 공급면적(분양면적)은 제공된 자료에서 명시되지 않았습니다.

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 도계동에 소재한 영남양지맨션 1층 103호입니다.

주변은 소규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 일반적인 도로 및 대중교통 이용 환경 역시 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 인접성

남서측, 남동측, 북동측으로 소로에 각각 접하고 있으며, 인접 도로 상태는 양호합니다. 지하 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)의 도로에 접합되어 있습니다.

이 외에 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 지역의 법적 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 경매는 채권자인 한국주택금융공사의 신청에 따른 부동산 임의경매 절차입니다.

3.2. 권리 현황

등기사항전부증명서상 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 을12, 한국주택금융공사의 근저당권 (접수일자 2014-07-22, 채권액 1,124,000,000원)

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기사항전부증명서상 지상권이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 임차인의 실제 거주 여부 및 정확한 보증금, 차임 등이 미상인 경우, 명도 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

3.4. 토지 지분 관련 특이사항

등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지는 과거 '도계동 360-1 답 1,246㎡, 도계동 361 답 2,261㎡'였으나, 1998년 11월 4일 구획정리 완료로 신지번 '도계동 415-5 대 1,486.3㎡'로 확정되었습니다. 현재 소유권 이전 과정에서 해당 토지상의 지분으로 권리가 설정되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 도계동 일대는 소규모 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 어우러진 주거 중심 지역입니다. 단지 내 또는 인근에 일상생활에 필요한 근린생활시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 혐오 시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건과 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오 시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 단지 인근에 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 주변 환경에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경 및 편의시설

단지 주변으로 소규모 아파트 단지와 함께 주거에 필요한 근린생활시설이 자리하고 있습니다. 또한, 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 점으로 미루어 인근에 학교가 다수 분포할 것으로 예상되며, 이는 교육 환경에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5.2. 건물 상태 및 설비

건물은 1992년 7월 10일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 아파트로, 건물 노후도가 약 30년 이상 되었습니다.

내부에는 일반적인 아파트 설비인 급배수 및 위생 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1992년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 증가나 리모델링 필요성 등이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 규제

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재하여, 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 명도 관련 불확실성

임차인 인수 보증금은 0원이지만, 실제 거주자가 있는지, 임대차 관계가 명확히 정리되었는지 등 명도 과정에서의 잠재적 불확실성은 항상 존재하므로, 사전에 철저한 조사 및 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 도계동에 위치한 영남양지맨션 아파트 1층 103호로, 기본적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

권리 분석상 별도의 인수 부담은 없는 임의경매 물건으로, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 노후도, 토지 이용 제한 사항, 그리고 명도 과정에서의 잠재적 이슈 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트 물건으로, 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 순탄할 수 있습니다 (단, 명도 대상자의 협조 여부에 따라 달라질 수 있음).

* 주변 학교 및 근린생활시설 등 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 170,000,000원입니다.

예상 입찰가는 낙찰 보증금을 제외하고 산정해야 하며, 해당 물건의 정확한 시세, 유사 물건 거래 사례, 현장 조사 결과, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 정확한 시세 조사가 이루어지지 않았으므로, 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 주변 부동산 시세 조사, 현장 방문 등을 통해 물건의 가치를 면밀히 평가하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.