나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11743 [1] 경상남도 김해시 구산동 410 김해구산4주공아파트 407동 13층 1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 본건은 경상남도 김해시 구산동 소재 '구산고등학교' 북서측 인근에 위치하는 '김해구산4주공아파트' 407동 13층 1306호로서 부근은 아파트단지 및 도로변으로 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

기호(1): 아파트단지 내 차량출입 가능하하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트 벽식조 아스팔트싱글지붕 15층 건물 내 13층 1306호로서
외벽: 몰탈위 페인팅
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 긍
창호: 샷시창

이용상태

기호(1): 아파트로 이용중임.

설비내역

기호(1): 위생설비, 소방설비, 옥재소화전설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1): 아파트단지는 인접지와 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 '공동주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1): 서측으로 중로 1류, 북서측으로 소로 2류 및 남측으로 소로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구산동 410 :도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 소로1류(폭 10m~12m)(2023-11-23)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(1-24)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

기호(1): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1): 임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 아파트 내부조사가 불가능하여 인근지역 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건 번호: 창원지방법원 2025타경11743 (1)

소재지: 경상남도 김해시 구산동 410 김해구산4주공아파트 407동 13층 1306호

용도: 아파트

감정가: 107,000,000원

토지 면적: 31.02㎡ (약 9.38평)

건물 면적: 49.62㎡ (약 15.01평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 구산동에 위치하며, '구산고등학교' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 아파트 단지와 도로변 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

남측, 서측, 북서측으로 각각 소로 1류, 중로 1류, 소로 2류와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 02월 05일자 한국자산관리공사의 근저당권 (채권 최고액 114,000,000원) 입니다.

말소 예정 권리: 한국자산관리공사의 근저당권 외에 미래크레디트대부의 근저당권, 비엔케이캐피탈 및 아주캐피탈의 가압류, 국민건강보험공단의 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 해당 권리가 실제 존재하는지에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. (추가 확인 필요)

임차인 현황: 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인되었으며(합계 0원), 임대 관계는 미상으로 현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 조사가 불가했습니다. 이는 낙찰자가 인수할 임차인 관련 부담이 없음을 시사합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치한 아파트로, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

최근 2026년 4월부터 6월까지 인근에서 거래된 아파트 매매 사례를 보면, 유사 면적(약 49.13㎡)의 경우 80,000,000원에서 105,000,000원까지 거래되었습니다.

특히 2026년 6월 3일, 11층(49.13㎡)이 105,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

최근 전세 거래 사례(2026년 5월)에서는 49.62㎡ (12층)가 보증금 80,000,000원에 월세 0원으로 계약된 사례가 있습니다.

이러한 거래 동향은 본 물건의 시세 형성 및 투자 가치를 판단하는 중요한 근거가 됩니다.

5. 생활정보

아파트명: 구산주공아파트 (구산4주공/구산5주공)

건축년도: 1999년 01월 15일 사용승인

규모: 총 15층 건물 중 13층에 위치 (해당 동 407동)

단지 정보: 총 7개동, 560세대 규모의 아파트로, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

주차: 총 734대 주차 가능 (지하 157대, 지상 185대 포함, 전기차 충전기 8기)

내부 구조: 철근콘크리트 벽식조 구조이며, 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

설비: 위생, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 현장 방문이 불가하여 내부 상태 및 실제 점유 관계를 정확히 파악하기 어렵습니다. (단, 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됨)

토지 이용 규제: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등 일부 토지 이용 제한이 존재합니다. (일반적인 주거지역 규제 수준으로 큰 문제는 없을 것으로 예상)

주변 시설: 지도상 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 현재까지 파악되지 않았으나, 구체적인 개발 계획 등은 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 구산동의 아파트 단지 내 위치하며, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 현재 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰을 고려해볼 만합니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적다는 장점이 있습니다.

임대 관계 미상이 다소 불안 요소로 작용할 수 있으나, 0원의 인수 보증금은 긍정적인 부분입니다.

8. 투자 포인트

비교적 최근 실거래가 및 감정가와 유사한 수준으로, 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 등기 부담이 없습니다.

49. 62㎡(약 15평)의 소형 평형으로 실수요자 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

아파트 단지 내 위치하여 주거 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 107,000,000원이며, 최근 유사 면적(49.13㎡)의 최고 실거래가(11층)는 105,000,000원입니다.

본 물건은 13층으로, 최근 거래된 11층보다 높은 층수라는 점을 감안할 때, 감정가 또는 그 이상에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다.

인수해야 할 인수 보증금이 없다는 점과 권리 관계의 명확성을 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현재 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 107,000,000원으로 산정합니다. (경쟁 입찰 상황에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.