나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11758 [1] 경상남도 김해시 지내동 327-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 지내동 소재 ""활천초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 아파트 및 후면 주택, 공장 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주위환경 등으로 고려하여 볼 때, 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인근지와 대체로 평탄한 정방형의 토지로서, ""주상용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태

본 건 동측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2024-02-16).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : ----.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로서
(사용승인일 : 2003.04.14)
외벽 : 화강석 및 타일 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지, 타일 등 마감.
바닥 : 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

1~3층 근린생활시설 및 4층단독주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급.배수설비, 위생설비 및 냉·난방설비 등이 구비되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""사진용지"" 및""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

후첨 ""사진용지"" 및""지적 및 건물개황도"" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상.
2) 기 타 : ---

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11758 (1)

소재지: 경상남도 김해시 지내동 327-8 (신주소: 경상남도 김해시 김해대로2715번길 15)

용도: 근린시설 (1~3층 근린생활시설, 4층 단독주택)

감정가: 1,270,489,120원

토지면적: 330.00㎡ (약 100평)

건물면적: 768.65㎡ (약 232.5평)

제시외건물면적: 25.10㎡ (약 7.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (감정평가서상)

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 지내동 소재 "활천초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 상업시설, 아파트, 주택, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 교통시설 및 편익시설 접근성을 고려할 때 입지조건은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 대중교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

토지는 인근지와 대체로 평탄한 정방형의 건부지로 이용 중입니다.

본건 동측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역이며, 소로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 9월 21일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권최고액 852,000,000원)

본 경매는 해당 근저당권에 의한 임의경매입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

총 6명의 임차인이 파악되었습니다. 이 중 4명의 임차인에게 대항력이 있는 것으로 파악되었으나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 보입니다. 다만, 법률적 검토는 필수적입니다.

* 가야당주식회사

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

사업자 등록일: 2021-06-28

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-08-08

대항력: 있음

* 박영조 (주하교회)

보증금: 20,000,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2014-02-07

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

* 손세진

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2019-01-25

확정일자: 2019-01-29

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

* 정혜정

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2019-09-20

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

* 구

보증금: 25,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2024-12-10

확정일자: 2024-12-10

배당신고일자: 2025-08-06

대항력: 없음

* 김 (김해지내불암지역주택조합)

보증금: 20,000,000원

차임: 700,000원

사업자 등록일: 2024-07-31

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 기재된 대항력 있는 임차인들의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 상업시설, 아파트, 주택, 공장 등이 혼재된 복합 지역에 위치합니다.

1~3층 근린생활시설 및 4층 단독주택으로 이용되는 점을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 활동이 이루어질 수 있는 상권입니다.

"활천초등학교" 인근에 위치하여 학생 및 학부모 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 파악됩니다.

교육 시설로는 "활천초등학교"가 인근에 위치합니다.

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재는 경매 진행 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 명확한 법적 절차 검토가 필요합니다.

준공업지역 및 주변 공장과의 혼재로 인해 소음, 분진 등의 환경적인 영향이 있을 수 있습니다.

건물 사용승인일이 2003년으로, 약 20년 이상 경과하여 향후 시설 보수 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 토지와 건물이 일괄매각 대상이며, 근린생활시설 및 주택으로 복합 용도 활용이 가능한 건물입니다.

입지상 보통 수준의 접근성과 생활 편의성을 갖추고 있으며, 학교와 근접한 장점이 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하여 명도 과정에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다. "인수 보증금 합계 0원"이라는 점은 낙찰자의 금전적 부담을 줄여주지만, 법적 절차 진행에 대한 주의는 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

근린생활시설과 단독주택의 복합 용도는 다양한 수익 모델 창출 가능성을 제시합니다.

지역 내 개발 가능성이나 활성화 추세에 따른 향후 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인과의 협상 또는 법적 절차를 통해 명도 완료 시, 안정적인 건물 관리 및 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 감정가(1,270,489,120원)와 채권 총액(852,000,000원)을 기준으로, 시장 상황, 건물 상태, 명도 비용, 예상 임대수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건의 경우, "인수 보증금 합계 0원"이므로, 입찰가 산정 시 임차 보증금 인수 비용은 제외됩니다.

다만, 정확한 예상 입찰가 산정은 전문적인 시세 조사 및 현장 조사를 통해서만 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.