나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12094 [1] 울산광역시 동구 일산동 961-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 동구 일산동 '일산해수욕장사거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지이며, 상업기타임.

인접 도로상태

남측으로 소로, 동측과 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2025-05-29), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 유원지, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 제시외건물(ㄱ)~(ㅂ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 철거 및 이동 용이한 컨테이너 2개동이 소재함.

물건 비고

1. 토지상의 제시외 건물(철파이프조 풋살장 1,531.4㎡, 판넬조 판넬지붕 샤워실·화장실·사무실 75.2㎡, 경량철골조 판넬지붕 가추 15.75㎡, 철판조 창고 14.88㎡, 철판조 창고 6.3㎡, 콘크리트조 조명탑 8식)은 매각에서 제외하고, 이로 인한 법정지상권 성립여부 불분명. 최저매각가격은 제시외 건물이 매각대상에서 제외되어 토지의 소유권행사가 제한 받은 경우를 감안한 금액임.
2. 토지상에 철거 및 이동이 용이한 컨테이너 2개동이 소재하고, 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건상세정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12094 (1)

소재지: 울산광역시 동구 일산동 961-2

용도: 대지

감정가: 5,732,478,000원

토지면적: 2302.20㎡ (약 696.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지만 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 특이사항

법정지상권 성립 여부 불분명, 토지만 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 울산광역시 동구 일산동 '일산해수욕장사거리' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 나지 등으로 형성되어 있습니다. 일산해수욕장과 인접하여 관광 및 휴양 시설이 발달한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 인근에 주요 도로가 접해 있어 시내외 접근성이 좋습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 사다리형이며, 현재 상업 또는 기타 용도로 이용 중에 있는 것으로 판단됩니다.

2.4. 인접 도로상태

물건지 남측으로 소로, 동측과 북측으로는 세로가 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 도로, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한 유원지 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.6. 주변 시설

일산해수욕장이 인근에 위치하여 해변, 식당, 숙박시설 등 관광 및 상업 시설 이용이 편리합니다. 주변에 대왕암공원과 같은 관광 명소도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 600,000원

* 전입(사업)일자: 2022-11-07

* 대항력: 없음

3.2. 인수 보증금

총 인수 보증금: 0원 (임차인의 보증금이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

3.3. 등기부 요약

* 소유권: 울산광역시 (1998-02-23), 송시상 (2005-08-09, 현물보상)

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2024-03-20, 4,080,000,000원)

* 기타 권리: 중소기업은행 근저당 (2024-03-20, 지상권설정), 아이비케이저축은행 근저당 (2024-05-31, 1,200,000,000원), 중소기업은행 임의경매 (2025-07-07, 3,459,151,943원)

* 등기부채권 총액: 5,280,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

4. 상권분석

대상 물건은 일산해수욕장 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업 시설 발달 가능성이 높은 지역입니다. 다만, '자연녹지지역' 등의 토지 이용계획과 제시외 건물 등으로 인한 권리 관계 복잡성이 상권 분석 시 고려되어야 합니다.

5. 생활정보

일산해수욕장을 중심으로 한 지역으로, 해변을 이용한 여가 활동이 가능하며, 주변에 다양한 근린생활시설, 음식점, 숙박시설이 밀집해 있어 생활 편의성은 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 여부 불분명

토지상의 철파이프조 풋살장, 판넬조 샤워실·화장실·사무실, 경량철골조 가추, 철판조 창고, 콘크리트조 조명탑 등 다수의 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 이들 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 토지 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 건물의 철거를 강제하지 못하거나, 별도의 합의가 필요한 상황을 초래할 수 있습니다.

6.2. 최저매각가격 고려사항

최저매각가격은 제시외 건물로 인한 토지 소유권 행사의 제한 가능성을 감안하여 산정되었습니다.

6.3. 철거 및 이동 용이한 컨테이너 소재

토지상에 철거 및 이동이 용이한 컨테이너 2개동이 소재하나, 이 또한 매각에서 제외됩니다.

6.4. 토지 이용 계획 제한

자연녹지지역, 유원지, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 동구 일산동의 일산해수욕장 인근에 위치한 대지로서, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 다수의 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 법정지상권이 성립될 경우 토지 활용에 상당한 제약이 따를 수 있으며, 최저매각가격은 이러한 불확실성을 반영한 것으로 판단됩니다. 토지 매각 대상 외의 건물 및 컨테이너에 대한 명확한 처리 방안 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 일산해수욕장 인접 지역으로 관광 및 상업적 활용 가치가 높습니다.

* 토지 자체의 가치: 대지로서 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 권리 분석 결과, 인수할 보증금이 없으므로 권리상의 부담은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 상기 언급된 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 중대한 위험 요소를 충분히 인지하고, 해당 위험에 따른 잠재적 손실 가능성과 낙찰 후 토지 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 법률 전문가와 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.