나이스옥션 법원경매 창원 2025타경578 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 상천리 854-1 전 경매

경상남도 창원시 의창구 북면 상천리 854-1 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경578(창원지방법원 경매3계). 감정가 161,868,000원, 최저가 79,314,000원. 매각기일은 2026-08-13입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 578 [1]
소재지	경상남도 창원시 의창구 북면 상천리 854-1
용도	토지
매각기일	2026.08.13
관할법원	창원지방법원 경매3계 ((055)239-2113(구내:2113))
이용제한	배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 생산관리지역, (저촉)가축사육제한구역

면적

토지면적	658㎡ (199.05평)

금액

감정가	161,868,000원
최저가	79,314,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	7,931,400원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.28	161,868,000원	유찰
2차	2026.07.09	113,307,000원	유찰
3차	2026.08.13	79,314,000원

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 상천리 소재 ""소라마을"" 서측 인근에 위치하며 부근은 농경지,임야 및 농가주택 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건 인근까지 차량접근 가능하며 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통사정은보 통시됨.
형태 및 이용상태: 기호(1)부정형의 완경사지로서 '휴경지'상태임.
인접 도로상태: 기호(1)남서측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>법>,공장설립승인지역(1호)<수도,가축사육제한구역(그외법지역 300m제한 조례
참조)<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전>임.
제시목록 외의 물건: 기호1) 지상에는 덩쿨에 덮힌 감나무 수주가 소재하나 경제적가치가 희박함.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1)임대관계:미상임.
2)기 타:없음.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
현황 '휴경지', 덩쿨에 덮힌 감나무 수주 존재하나 경제적 가치가 희박하여 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경578 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 상천리 854-1

용도: 전 (밭)

감정가: 161,868,000원

토지면적: 658.00㎡ (약 199평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진해신용협동조합

주의사항: 농지취득자격증명 필수 (미제출 시 매수보증금 반환 불가)

현황: 휴경지 상태이며, 경제적 가치가 희박한 감나무 수주가 있으나 토지에 포함 평가됨.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 상천리 소재 "소라마을" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 임야 및 농가주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 운행 횟수를 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

본건은 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역(폐수) 등의 규제를 받고 있습니다. 이는 토지 이용에 있어 다수의 제한 사항이 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을구 5번 근저당권 (접수일자: 2018-01-15, 권리자: 진해신용협동조합, 채권금액: 117,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 을구 5번 근저당권, 을구 6번 지상권설정공동담보목록, 갑구 5번 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

* 채권 총액

등기부상 채권 총액은 117,000,000원입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 등기부 주요 내용

- 갑구 1번: 초계정씨상은문회 (1978-09-09) 소유권이전

- 갑구 2번: 이보슬 (2014-11-13) 소유권이전 (매매)

- 을구 5번: 진해신용협동조합 (2018-01-15) 근저당권 (말소기준권리)

- 을구 6번: 진해신용협동조합 (2018-01-15) 지상권설정공동담보목록

- 갑구 5번: 진해신용협동조합 (2025-07-07) 임의경매 (경매 신청 채권자)

4. 상권분석

본건은 농경지와 임야, 농가주택 등이 주를 이루는 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 일반적인 상업 활동이 활발한 상권으로 보기 어려우며, 소규모 마을 근접성을 중심으로 평가해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 편의시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다. 일반적으로 농촌 지역 특성상 도심 지역 대비 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수

본건은 농지로서, 매수자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 경매 참여 전에 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한

생산관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역 등 다수의 공법상 제한이 존재하여 건축 또는 개발 시 엄격한 규제를 받을 수 있습니다.

* 현황 및 경제적 가치

현재 휴경지 상태이며, 경제적 가치가 낮은 감나무만이 존재하여 토지의 현황 가치가 높지 않습니다.

* 혐오시설 조사 필요

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 해당 지역의 개발 가능성과 주민 민원 등을 고려하여 추가적인 현장 조사 및 주변 환경 조사가 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 북면 상천리에 소재한 토지입니다. 현재 농지로서 휴경지 상태이며, 농업 생산 활동보다는 토지 자체의 장기적인 가치 상승 또는 개발 가능성에 초점을 맞춰야 할 것으로 보입니다. 농지취득자격증명 취득 가능 여부가 중요한 관건이며, 토지이용계획상의 다양한 제한 사항들을 충분히 인지하고 접근해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

8. 투자포인트

* 입지적 잠재력

창원시 북면 지역은 도시 확장 및 주거 단지 개발 계획 등이 있는 지역으로, 향후 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 시세 대비 가치 평가

감정가 대비 주변 농지 시세를 면밀히 조사하여 저평가 여부를 판단하는 것이 중요합니다.

* 개발 가능성 검토

농지 외 다른 용도로의 전환 가능성 또는 개발 행위 허가 가능성을 면밀히 검토하여 투자 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 161,868,000원

* 토지면적: 658.00㎡ (약 199평)

* 평당 감정가: 약 2,687,600원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 인근 농지 실거래가, 지역 개발 계획, 농지 취득의 용이성, 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

향후 현장 답사를 통해 물건의 실질적인 가치를 평가하고, 관련 법규 및 규제를 상세히 검토한 후, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다. 농지취득자격증명 취득이 불확실하거나 이용 제한이 클 경우, 감정가 이하에서의 접근도 고려해 볼 수 있습니다.1.물건기본정보