나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3900 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 368-1 국민드림빌7차 102동 3층 302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 ""문덕교"" 남서측 약 700m지점에 소재하는 ""국민드림빌7차"" 102동 3층 302호 단위세대로서, 주위는 정비된 택지개발지구로서 소규모 아파트 및 다세대주택과 단독주택이 혼재하며, 동측 도로변은 다소 한산한 노선상가지대임.

교통상황

차량 출입 자유로우며, 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 5층건 102동 중 3층 302호 단위세대로서
외벽 ; 몰탈 위 페인팅 마감
내벽 : 몰탈 위 벽지, 타일, 페인팅 등 마감
바닥 ; 장판, 타일 등 마감
창호 : 알루미늄새시 유리창 등
( 사용승인일 ; 2002.11.19.)

이용상태

공동주택

설비내역

위생·급배수 설비, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형으로 인접지대와 평탄한 공동주택 및 점포부지임.

인접 도로상태등

동측 폭 25m, 남측 및 북측 폭 8m, 서측 폭 6m 의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 잠금장치 및 점유자 부재로 임대여부 및 임대조건은 확인하지 못함.

2) 기 타 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부 조사가 불가하여 외부에서의
개략적인 조사 및 통상적인 관리 상태를 상정하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경3900 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 368-1 국민드림빌7차 102동 3층 302호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 60,000,000원

* 토지면적 (지분): 41.02㎡ (약 12.41평)

* 건물면적 (지분): 59.74㎡ (약 18.08평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO (말소기준권리 한국주택금융공사)

* 사용승인일: 2002년 11월 19일

2. 입지조건

* 위치: 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 "문덕교" 남서측 약 700m 지점에 위치한 "국민드림빌7차" 102동 3층 302호임.

* 주변환경: 본건은 정비된 택지개발지구 내에 소재하며, 주변은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역임. 동측 도로변은 다소 한산한 노선상가지대를 형성하고 있음.

* 교통: 차량 출입이 자유로우며, 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 도로: 본건은 동측 폭 25m, 남측 및 북측 폭 8m, 서측 폭 6m의 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권 (2019-11-14 접수, 채권 최고액 57,200,000원)이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 소멸되는 권리: 본 물건은 임의경매로 진행되므로, 근저당권, 가압류(롯데카드, 2023-09-25 접수) 등 등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없음.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 62,300,878원임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 잠금장치 및 점유자 부재로 인해 확인하지 못했음.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 본건과 유사한 시기(1997년~2003년)에 건축된 인근 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 가격 차이를 보임.

* 가장 유사한 면적(61.68㎡, 약 18.7평)의 '준양아트빌라'가 2026년 6월 21일 45,000,000원에 직거래되었음. 이는 평당 약 240.6만원 수준임.

* 본건의 건물면적(59.74㎡, 약 18.08평)을 고려할 때, 유사 사례 기준 시장 가격은 약 43,500,000원 내외로 추정됨.

* 감정가와의 비교: 본건의 감정가 60,000,000원은 상기 시장 분석가(약 43,500,000원) 대비 약 37% 높은 수준임. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 토지 지분 가치, 또는 건물의 전반적인 상태에 대한 낙관적 평가가 반영되었을 가능성을 시사하며, 입찰 시 가격 책정에 신중을 기해야 함.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 5층 건물 중 3층 302호임.

* 마감재: 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 몰탈 위 벽지, 타일, 페인팅 등 마감, 바닥은 장판, 타일 등 마감, 창호는 알루미늄새시 유리창 등으로 구성되어 있음.

* 설비: 위생·급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 이용상태: 공동주택으로 이용 중임.

* 주차: 해당 건물(국민드림빌7차 102동)은 5층 규모이며, 전체 주차 대수는 65대임.

6. 잠재적 리스크

* 내부 조사 불가: 현재 점유자 부재 및 잠금장치로 인해 내부 상태를 직접 확인할 수 없음. 이로 인해 예상치 못한 수리비나 내부 하자 발생 가능성이 존재함.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가가 최근 유사 거래 사례보다 높게 평가되어 있어, 낙찰가 결정 시 시세 조사를 통한 보수적인 접근이 필요함.

* 토지 이용 규제: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 포함되어 있어, 향후 토지 이용이나 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 포항시 남구 오천읍의 잘 정비된 택지개발지구 내에 위치한 연립주택으로, 주거 환경이 양호하고 도로 접근성이 우수함.

* 2002년에 사용 승인되어 연식이 오래되지 않았으며, 기본적인 주거 설비는 갖추고 있는 것으로 판단됨.

* 등기부상 권리 관계가 명확하고 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 법적 부담이 적다는 장점이 있음.

* 다만, 점유자 부재로 인한 내부 상태 확인 불가와 감정가와 시장 시세 간의 차이가 존재하므로, 철저한 사전 조사와 신중한 입찰 전략이 요구되는 물건임.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 입지: 포항시 남구의 개발된 주거 지역에 속해 있어 주거 가치가 높고, 꾸준한 수요가 기대됨.

* 확실한 권리 관계: 경매로 모든 부담 권리가 소멸되므로, 명도 및 권리 인수 관련 위험이 매우 적음.

* 실거주 및 소형 투자 적합: 1~2인 가구 또는 소형 투자용으로 적합한 면적과 가격대를 형성할 잠재력이 있음.

* 지역 개발에 따른 가치 상승 기대: 향후 지역 개발 계획에 따라 부동산 가치가 상승할 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 60,000,000원이지만, 가장 유사한 면적(61.68㎡)의 최근 거래 사례(45,000,000원)를 고려할 때 시장 시세와의 괴리가 존재함.

* 점유자 부재로 인한 내부 상태 미확인이라는 잠재적 리스크를 감안하여, 시장가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 48,000,000원에서 55,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장하며, 적정 입찰가로는 52,000,000원을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.