나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11213 [1] 경상북도 구미시 비산동 489-1 비산전원리빙필 101동 1층 106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 공단동 소재 ""비산초등학교"" 북측 인근에 위치하는 ""비산전원리빙필
제101동 제1층 제106호"" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 공장 및 근린생활시설 등으
로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장 등이 있어 제반교통 사정은 무난합니
다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건 중 제1층 제106호 단위세대로
외벽: 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 창호

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등을 갖추고 있
습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접지와 대체로 등고 평탄한 ""아파트 건부지""입니다.

인접 도로상태등

아파트 주출입구 서측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역)(환경관리과문의), 상대보호구역,
상대보호구역(2015-02-02), 절대보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

김천지원 2025타경11213 (1)

1.2. 소재지

경상북도 구미시 비산동 489-1 비산전원리빙필 101동 1층 106호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

53,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 20.70㎡ (약 6.26평)

* 건물면적: 48.88㎡ (약 14.79평)

* 토지지분: 20.7㎡ (약 6.26평)

* 건물지분: 48.88㎡ (약 14.79평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

로 자산관리대부주식회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 구미시 비산동 소재 "비산초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근 일대는 아파트 단지, 공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 1층 106호 단위세대로, 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 내장바닥재 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄한 "아파트 건부지"입니다.

2.5. 인접 도로상태

아파트 주출입구 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 7월 16일 접수된 로얄자산관리대부주식회사 근저당(을6)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸되는 권리들입니다. 등기부채권 총액은 55,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 로얄자산관리대부주식회사

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.)

3.5. 등기부 요약

* 소유권 이전: 엘지엘시디주식회사 (1998-12-31), 김준배 (2009-11-16), 이평두 (2014-04-28, 매매)

* 근저당: 로얄자산관리대부주식회사 (2024-07-16, 45,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 전세권: 로얄자산관리대부주식회사 (2024-07-16, 10,000,000원, 말소)

* 임의경매: 로얄자산관리대부주식회사 (2025-07-08, 31,452,055원, 말소)

4. 상권분석

4.1. 입지

비산초등학교 북측 인근에 위치하며, 아파트 단지와 공장, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 주변 시설

비산초등학교 등 교육시설과 다양한 근린생활시설이 인접해 있습니다. 공업지역에 가까워 관련 산업 시설들도 분포하고 있습니다.

4.3. 혐오시설 및 환경

제공된 정보에 따르면 본 건은 "준공업지역"에 위치하며, 부근에 "공장"이 있습니다. 이는 소음, 분진, 교통량 증가 등의 영향을 줄 수 있는 환경적 요인으로 작용할 수 있습니다. 검색 결과, 구미시 산동읍 및 해평면 일대에 폐기물 처리 시설, 폐기물 매립장, 채석장 등 혐오 시설 설치 추진과 관련하여 주민들의 반대 의견이 상당수 확인되었습니다. 본 건의 정확한 위치와 해당 혐오시설들의 거리를 파악하는 것이 중요하나, 인근 지역의 이러한 이슈는 잠재적 주거 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 비산전원리빙필아파트

* 주소: 경상북도 구미시 비산동 489-1

* 사용승인일: 1995년 9월 14일 (건축 31년차)

* 규모: 총 1개동, 182세대, 최고 18층 / 최저 1층

* 전용면적: 48.88㎡ (약 14.79평)

* 분양면적: 59.85㎡ (약 18.1평) - 유사 면적 실거래 사례 기준

* 주차: 총 49대 (세대당 약 0.27대, 주차 공간 부족 가능성)

* 관리사무소 연락처: 054-462-2242

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소.

5.2. 편의시설 및 교육

* 교통: 시내버스 승강장 인근 위치.

* 편의: 다양한 근린생활시설 인접.

* 교육: 비산초등학교 인근 위치.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 노후화

1995년 사용승인된 건물로 건축 31년차를 경과하여 노후화가 진행되었으며, 향후 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

6.2. 주차 공간 부족

총 49대의 주차 공간은 182세대 대비 부족하여 입주민들의 주차 불편이 예상됩니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설 인접 가능성)

인근 산동읍, 해평면 일대의 폐기물 처리 시설, 매립장 등 혐오시설 추진 논란이 있어, 본 건과의 정확한 거리 및 영향 여부 확인이 필요합니다. 이는 주거 환경의 질을 저하시킬 수 있는 요인입니다.

6.4. 감정가와 실거래가 괴리

본 건의 감정가 5,300만원 대비 동일 면적(48.88㎡)의 최근 실거래가가 3,400만원에서 4,000만원 수준으로 형성되어 있어, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 비산동에 위치한 비산전원리빙필아파트 101동 1층 106호입니다. 총 182세대 중 1층에 해당하는 전용면적 48.88㎡(약 14.79평)의 아파트입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리나 별도의 임차인 보증금은 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 권리 상태를 가지고 있습니다.

다만, 건축된 지 31년차로 노후화가 진행되었고, 세대당 주차 대수가 현저히 부족하다는 점은 단점으로 꼽을 수 있습니다. 또한, 검색 결과에 따르면 구미시 산동읍 등 인근 지역에서 폐기물 처리 시설 등 혐오 시설 설치와 관련된 주민들의 반대 목소리가 크다는 점은 주거 환경에 대한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

무엇보다 감정가(5,300만원)와 최근 실거래가(48.88㎡ 기준 3,400만원~4,000만원) 간의 상당한 시세 차이가 존재하므로, 투자 결정 시 신중한 시장 조사와 현장 방문을 통한 정확한 가치 평가가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 말소되는 권리 및 인수할 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 구미시 산업 배후 주거지: 구미 산업 단지 배후 수요를 고려한 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 실거래가 대비 감정가 하락 잠재력: 감정가가 실거래가보다 높게 형성되어 있어, 시세 조사 후 저가 매수의 기회를 노릴 수 있습니다.

* 초등학교 인접: 비산초등학교가 가까워 교육 환경에 민감한 수요층의 관심을 끌 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본 건의 전용면적(48.88㎡)과 동일한 아파트의 최근 실거래가는 2026년 6월 17일 4,000만원, 2026년 6월 24일 3,400만원입니다.

* 감정가는 5,300만원으로, 최근 실거래가보다 1,300만원에서 1,900만원 가량 높게 책정되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가가 최근 실거래가 대비 높은 점, 건물의 노후화, 주차 공간 부족, 잠재적 혐오시설 인접 가능성 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가보다 낮은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 최근 최고 실거래가인 4,000만원을 기준으로, 이에 대한 프리미엄을 어느 정도 붙여 접근하는 것을 제안합니다.

* 예상 입찰가: 48,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.