나이스옥션 법원경매 안동 2025타경10754 [1] 경상북도 영주시 풍기읍 교촌리 11-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호신감정 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 풍기읍 산법리 소재 "동양대학교 영주캠퍼스" 남서측 인근에 위치하 며, 부근 일대는 주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통 사정 은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호1): 사다리형의 토지로서 주거용 건부지입니다. 기호3): 부정형의 토지로서 전 및 일부 관습상 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1): 서측으로 세로와 접하며, 지적상 북측으로 세로의 막다른 도로와 접합니다. 기호3): 지적상 남측으로 세로를 통해 접근가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 제1종일반주거지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(2024-12-17)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다. 기호3): 제1종일반주거지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(2024-12-17)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

본건 기호1)의 공부상 지목은 '전'이나, 현황 '대'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 벽돌조 슬라브지붕 단층 건 으로서, 외 벽 : 적벽돌치장쌓기 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 바 닥 : 장판지 등 마감, 창 호 : 샷시 등 마감입니다.

이용상태

기호 2): 주택입니다.

설비내역

-

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 제시 외 건물 기호 ㄱ)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 수목 포함(감안평가). 목록 1 현황 대. 목록 2 부속 블록조 슬라브지붕 부속가 2.6㎡는 멸실. 목록 3 현황 일부 도로.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 안동지원 2025타경10754 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 춘OOOOOOOO

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 경상북도 영주시 풍기읍 교촌리 11-2

용도: 단독주택

토지면적: 705.00㎡ (약 213.26 평)

건물면적: 84.41㎡ (약 25.54 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 178,397,000원

토지면적: 705.00㎡

토지지분: 705㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.41㎡

건물지분: 84.41㎡

건물 제시외면적: 2.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 영주시 풍기읍 산법리에 위치하며, "동양대학교 영주캠퍼스" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 환경입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

기호 1) 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 공장설립승인지역에 해당합니다. 기호 3) 토지 역시 제1종일반주거지역으로, 동일한 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전 기록이 다수 존재하며, 2014년 8월 25일 춘양신용협동조합의 근저당권(금 104,000,000원) 및 지상권설정 등기가 말소기준권리입니다. 이후 신한카드와 경북의 가압류가 존재했으나 모두 말소되었습니다. 현재 채권자인 춘양신협이 신청한 임의경매(2025타경10754)가 말소 예정으로 등기되어 있습니다.

건물 등기부 현황 또한 토지와 유사한 소유권 이전 및 말소된 권리 내역을 보입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2014년 8월 25일 접수된 춘양신용협동조합의 근저당권(을5)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다. 물건명세서상 별도로 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 시세

주변의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 11월 20일 거래된 베스트빌B(전용면적 47.55㎡)가 5,900만원에 거래되었으며, 2026년 5월 12일 거래된 펠리체빌라(전용면적 73.67㎡)는 1억 2,000만원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 2월 14일 거래된 베스트빌A(전용면적 41.13㎡)는 6,200만원에 거래되었습니다. 이는 공급면적 기준 약 124만원/㎡에서 163만원/m² 수준의 시세 형성 양상을 보입니다.

단, 본건은 단독주택으로, 다세대주택의 시세와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건의 감정가는 토지 705㎡와 건물 84.41㎡를 포함하여 178,397,000원으로 책정되었습니다.

4.2. 시세 분석 및 예상가 산정

본건은 토지 면적이 넓은 단독주택으로서, 주변 다세대주택의 시세보다는 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다. 토지 가치와 건물 가치를 종합적으로 고려할 때, 감정가(178,397,000원)는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 멸실된 부속 건물(2.6㎡)과 일부 도로로 이용 중인 토지(기호3) 등 현황상의 제약 사항이 존재하므로, 이를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단독주택으로서 비교적 조용한 주거 환경을 제공하며, 인근에 근린생활시설 및 동양대학교가 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

동양대학교 영주캠퍼스가 인근에 위치하고 있으며, 초, 중, 고등학교는 도보 거리에 따라 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되나, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있으므로 입찰 전 최종 권리 분석이 필수적입니다.

6.2. 물리적/현황상 리스크

* 제시외 건물 중 부속 블록조 슬라브지붕 건물(2.6㎡)은 멸실 상태입니다. 감안평가되었으나 실제 사용 및 철거 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 중 일부(기호3)가 현황상 도로로 이용 중입니다.

* 수목이 포함되어 있으며 감안 평가되었습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역은 주거 및 교육 시설 위주로 형성되어 있으며, 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 향후 개발 계획 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 주거 용도로 활용 가치가 높습니다. 멸실된 건물 및 일부 도로로 이용 중인 토지 등의 현황상 리스크가 존재하나, 감정가는 이러한 요소를 일부 반영한 것으로 보입니다. 인근 대학과의 접근성이 좋으며, 권리관계가 비교적 명확하여 신중한 접근 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적을 활용한 재건축 또는 증축 가능성.

* 인근 동양대학교와의 근접성을 활용한 임대 수익 창출 잠재력.

* 비교적 명확한 권리관계.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 178,397,000원입니다. 본건의 현황상 리스크(멸실 건물, 도로 편입 토지 등)와 주변 다세대주택의 시세(전용면적 기준 약 124만원~163만원/㎡)를 고려할 때, 단독주택의 특성과 넓은 토지 가치를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이에 본건의 예상 입찰가 범위는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 1억 2,500만원에서 1억 5,200만원 사이로 추정됩니다.

현황 상의 제약 사항들을 고려하여, 권리 분석 및 현장 조사를 철저히 수행한 후 보수적으로 접근하는 것을 권장하며, 1억 4,000만원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.