나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8518 [1] 경상북도 영천시 문내동 1-1 영천대동다숲아파트 102동 9층905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 문내동 소재 '영천중학교' 동측에 위치하며 부근은 아파트단지,
학교, 단독주택 및 주변의 근린생활시설 등으로 형성된지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 간선도로 등이 근거리에 소재하여 제반교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 11층건중 9층905호로서
-외벽: 몰탈위 페인트 마감
-내벽: 벽지, 타일 등 내부인테리어 마감
-창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

'영천대동다숲아파트' 102동 9층 905호 아파트임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형의 아파트부지임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 폭약 15미터, 북측으로 폭약 6미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 소로3류(폭 8m
미만)(2016-08-05)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-08-05)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
기호(2): 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관게는 미상임.
2) 본건은 거주자의 부재로 내부는 탐문조사 등으로 동류형건물의 일반적 표준적구조를
기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8518 (1)

소재지: 경상북도 영천시 문내동 1-1 영천대동다숲아파트 102동 9층905호

용도: 아파트

감정가: 280,000,000원

토지면적: 72.75㎡ (약 22.01평)

토지지분: 72.7509㎡ (약 22.01평)

건물면적: 128.39㎡ (약 38.84평) (전용면적: 84.9752㎡, 약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한화생명보험주식회사

집합건물 등기부요약:

* 말소기준권리: 2018-10-08 접수, 근저당권, 한화생명보험주식회사, 218,400,000원

* 총 채권액: 290,010,344원

물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-06-24

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권개요 공란)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 영천시 문내동 소재 '영천중학교' 동측에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 간선도로가 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

* 인접 도로상태: 단지 남측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 6미터의 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

* 기호(2): 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리인 한화생명보험주식회사의 근저당(2018-10-08, 218,400,000원) 이하의 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 채권 총액은 290,010,344원으로, 이는 말소기준권리 채권액 및 후순위 채권들을 합한 금액임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서 상 '지상권개요'가 공란으로 기재되어 있어, 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황: 임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보임. 단, 거주자 부재로 인해 내부 및 임대차 관계에 대한 정확한 확인은 추가적인 조사가 필요함.

* 총 채권액: 290,010,344원.

1.3. 상권분석

* 주변 개발 현황: 본건은 영천시의 일반적인 주거지역에 속해 있으며, 인근 지역은 공동주택, 학교, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있음. 최근 문내동 일대에서 노후 주거지 정비 사업(빈집 정비형)이 추진 예정(2026년~2029년)으로, 향후 지역 환경 개선 및 활성화가 기대됨.

* 근린생활시설 현황: 단지 주변으로 편의점, 마트, 병원 등 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 아파트 단지 정보: '영천대동다숲아파트'는 329세대로 구성된 중규모 단지이며, 2008년 3월에 사용 승인되었음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 또는 인근에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 영천한의마을, 영천시보건소 등 문화 및 보건 시설 이용이 편리한 위치임.

* 교육시설: 영천중학교, 영천초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

* 주요 시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소, 전기차 충전기(지하 9대) 등이 구비되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태: 감정평가서에 거주자 부재로 인해 내부는 탐문조사 등으로 평가되었다는 점을 미루어 볼 때, 실제 내부 상태는 노후화되었거나 예상과 다를 수 있으며, 이에 따른 수리 비용 발생 가능성이 있음.

* 감정가와 시세 차이: 감정가(280,000,000원) 대비 최근 실거래가(84.9752㎡ 기준, 17,800만~18,500만원)가 낮게 형성되어 있어, 본건(128.39㎡)의 감정가 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요함. 다만, 이는 면적 차이로 인한 것으로 해석될 수 있음.

* 토지이용계획 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 토지이용상 제한이 있을 수 있음.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 검색 결과, 영천시 남부동 일대에 유기성 폐기물 처리 시설, 축산폐수 처리 시설 등의 계획이 있었거나 존재했으나, 본건이 위치한 문내동 및 그 인근의 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않음. 다만, 일부 제한 구역(가축사육제한구역)이 존재함.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 영천시 문내동에 위치한 아파트로, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 주거 단지에 속합니다. 권리관계가 명확하고 인수할 임차인 보증금이 없어 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 거주자 부재로 인한 내부 상태 점검이 어려운 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 등기사항이 소멸될 예정이며, 인수할 임차인 보증금도 없어 안전한 투자가 가능함.

* 주거 환경 양호: 아파트 단지로서 기본적인 편의시설과 교육 시설 접근성이 좋음.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가(소형 면적 기준)가 낮으므로, 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 지역 개발 기대: 문내동 일대 도시재생 사업 추진으로 향후 지역 가치 상승 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, '영천대동다숲아파트' 84.9752㎡(약 25.70평)의 실거래가는 2026년 5~6월 기준 17,800만원에서 18,500만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 이를 평당 가격으로 환산하면 약 692,607원 ~ 719,844원 수준입니다.

* 본건은 128.39㎡(약 38.84평)으로, 최근 실거래가 기준 단가로 산정 시 예상 시가는 약 274,020,000원 (38.84평 * 706,225원/평)으로 추정됩니다.

* 감정가 대비 분석:

* 본건의 감정가는 280,000,000원으로, 위 시가 추정치와 유사한 수준입니다.

* 예상 입찰가:

* 경매 물건의 낙찰가는 감정가보다 낮게 형성되는 경우가 많습니다. 최근 실거래가와 면적 차이를 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가 수준 또는 약간 하회할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 투자 수익을 확보하기 위해서는 감정가를 약간 하회하는 선에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.