나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15820 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 5층535호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '경찰청사거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 관공서, 상업나지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량 접근이 용이하며, 대중교통인 버스정류장까지 근거리로 제반 교통 사정은 편리시됨.

건물의 구조

가. 건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하3층, 지상7층 중 제5층 제535호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

나. 이용상태
업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 세장형으로 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭30m~35m)(2023- 10-10) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>.
기호(2) : 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에관한 특별법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경15820 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 5층535호

* 건물명: 내포에드가오피스텔2차

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트평지붕, 지하3층, 지상7층 중 제5층

* 전유면적: 23.65㎡ (약 7.15평)

* 토지지분: 6.54㎡ (약 1.98평)

* 감정가: 84,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 김OO

* 준공년도: 2018년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '경찰청사거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 관공서, 상업나지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통인 버스정류장까지 근거리로 제반 교통 사정은 편리시됨.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있음. 또한 가축사육제한구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구에 포함됨.

* 인접도로: 본건은 서측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 대전지방법원 홍성지원 2025타경15820 (2025-07-02 접수, 강제경매)

* 인수되는 권리:

* 을구 1번 순위 주택임차권 (2025-02-17 접수)

* 임차인: 김영주 (김 )

* 보증금: 66,000,000원

* 전입일자: 2023-01-13

* 확정일자: 2023-01-04

* 대항력: 있음

* 인수 내용: 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 보증금 66,000,000원을 인수해야 합니다. (주의사항: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)

* 말소되는 권리:

* 강제경매 (을구 1번 임차권등기보다 후순위)

* 채권총액 (등기부채권 총액): 66,000,000원 (임차인 보증금) + 66,123,420원 (강제경매 채권액) = 132,123,420원

1.3. 상권분석

* 본건은 '경찰청사거리' 인근의 중심상업지역에 위치하여 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 관공서 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

* 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 도시 개발 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 인근에 다수의 오피스텔과 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권 활성화에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 관공서가 위치하여 행정 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 인접해 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 김 (보증금 66,000,000원)의 임차권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 낙찰 후 보증금 66,000,000원을 추가로 부담해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다.

* 임대료 관련 사항: 임차인의 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대 관계 및 관리비 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 보증금은 66,000,000원으로 명확히 고지됨)

* 혐오시설 유무: 본 보고서 작성 시점, 외부 지도 검색 등을 통한 조사 결과 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 실제 현장 방문 시 주변 환경을 상세히 조사할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 도청이전신도시 개발예정지구 내 중심상업지역에 위치하여 입지적 잠재력이 높은 오피스텔입니다.

* 교통 및 생활 인프라가 우수하여 주거 및 업무용으로 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 가장 큰 고려 사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 66,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 따라서, 인수되는 보증금을 충분히 고려한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 도청이전신도시 개발 예정 지역 내에 위치하여 향후 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

* 중심상업지역에 속해 있어 상업시설 및 업무시설로서의 활용 가능성이 높습니다.

* 현재 임차인의 차임이 0원이지만, 향후 임대차 계약 시 임대수익 창출을 통한 투자 회수 가능성이 있습니다. (단, 보증금 인수 부담 고려)

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 유사 면적(22.98㎡, 5층)의 오피스텔 매매가는 75,000,000원 (2025년 6월 거래)으로 확인됩니다.

* 본 물건의 감정가는 84,000,000원입니다.

* 인수되는 임차인 보증금: 66,000,000원

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 현재 시장 가치를 약 75,000,000원으로 추정할 때,

* 매수인은 낙찰가 외에 임차인 보증금 66,000,000원을 추가로 부담해야 하므로, 총 지출액이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 총 지출액 = 입찰가 + 인수 보증금

* 75,000,000원 (추정 시장 가치) = 입찰가 + 66,000,000원 (인수 보증금)

* 따라서, 입찰가 = 75,000,000원 - 66,000,000원 = 9,000,000원

* 권고 입찰가: 상기 분석에 따라, 9,000,000원 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 권리 분석, 현장 조사, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.