나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502849 [1] 충청남도 금산군 군북면 상곡리 203 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.07.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 군북면 상곡리 소재 ‘상곡초등학교’ 동측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 동식물관련시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간 농촌지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 위치하나 운행 빈도 등을 고려할 때 제반 교통상황은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 대체로 평탄한 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 ""사진용지"", ""지적 및 건물개황도""와 같이 본건 일련번호 1) 지상에 제시외 건물 일련번호 ㉠~㉦이 소재하여 개략적인 실측면적 등에 의거하여 면적사정하고, 구조, 용재, 시공의 정도 등을 종합 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 감정평가 하였으며, 제시외 건물에 대한 소유관계는 재확인을 요함.

후첨 ""사진용지"", ""지적 및 건물개황도""와 같이 본건 일련번호 1) 지상에 제시외물건 일련번호 ㉧(태양광발전설비)이 소재하여 구조 및 거래시세 등 가치형성요인을 종합 참작한 원가법으로 감정평가 하였으며. 제시외 물건에 대한 소유관계는 재확인을 요함.

후첨 ""사진용지""와 같이 본건 일련번호 1) 지상에 이동 및 철거가 용이한 제시외 컨테이너 및 제시외 견사가 소재하는 바 경매 진행시 참고하시기 바람.

후첨 ""사진용지""와 같이 본건 일련번호 1) 지상 및 경계 부근에 경제적 가치가 희박하다고 판단되는 제시외 수목 등이 소재하며, 본건 일련번호 2) 건물 주위로 조경석 등에 소재하나 일반적인 부동산 거래관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 감정평가 하였으며, 정확한 지적 경계는 측량을 요할 것으로 사료되니 경매 진행시 참고하시기 바람.

후첨 ""사진용지""와 같이 본건 일련번호 1) 지상에 제시외 건물 및 제시외 물건 등이 소재하나 감정평가 목적 등을 고려하여 이에 구애없이 토지를 감정평가 하되, 제시외 건물 등의 소재로 인해 본건 토지에 제한을 받을 경우의 가격을 명세표에 병기하였는 바 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

정확한 지적경계는 측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 경량철골구조 경량철골지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 목재 사이딩 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
바 닥 : 장판깔기 및 일부 타일깔기 마감 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉣~㉦) 및 제시외 물건(태양광설비) 포함
- 제시외 건물(감정평가서상 ㉡,㉢) 및 컨테이너 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502849 (1)

소재지: 충청남도 금산군 군북면 상곡리 203 (신주소: 죽말길 87)

용도: 단독주택

토지면적: 902.00㎡ (약 272.88평)

건물면적: 77.00㎡ (약 23.29평) (본건 건물)

제시외 건물 면적: 59.30㎡ (본건 매각에 포함되는 제시외 건물 면적)

총 건물 사용 면적 (본건 + 제시외 포함): 136.30㎡ (약 41.23평)

감정가: 201,347,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각, 부동산 임의경매

건축년도: 2015년 (건축 허가), 2019년 12월 24일 (사용승인)

구조: 경량철골구조, 경량철골지붕 단층 건물

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 금산군 군북면 상곡리에 위치하며, ‘상곡초등학교’ 동측 근거리에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 주택, 동식물 관련 시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간 농촌 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로는 본건까지 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 위치하나 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

본건 토지는 남측으로 세로의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 1월 25일자 추부신용협동조합 근저당권 (등기부 을8)

등기부총채권액: 108,969,515원

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 근저당, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 개요: 매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는 권리로서, 반드시 법률적 검토가 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 금산군 군북면 상곡리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변에 상업 시설보다는 주택, 농경지, 임야 등이 주를 이룹니다.

대규모 상권이 형성되어 있지 않아, 상업 활동이나 편의시설 이용은 차량 이동이 필수적일 것으로 보입니다.

지역 주민을 위한 소규모 점포나 시설은 존재할 수 있으나, 이를 위해서는 별도의 현장 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설: 상곡초등학교가 근거리에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

주변 편의시설: 지역 내 소규모 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의 시설은 존재할 수 있습니다. 종합적인 쇼핑이나 문화 시설 이용을 위해서는 인근 도시 지역으로의 이동이 필요합니다.

주변 의료시설: 금산군 내 병원 및 의원 등 의료 서비스 이용이 가능합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 소재지 주변에서 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여부 불분명: 물건명세서에 '매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립 여부 불분명함'이라고 기재되어 있어, 낙찰 후에도 해당 건물에 대한 법정지상권이 성립될 경우 토지 사용에 제한이 발생할 수 있습니다. 이는 가장 큰 투자 리스크 요인으로, 반드시 법률 전문가와 상의하여 정확한 권리 관계를 파악해야 합니다.

제시외 건물 및 물건 소유 관계: 제시외 건물(㉠~㉦) 및 태양광 발전 설비(㉧)의 소유 관계에 대한 재확인이 필요하다는 점이 명시되어 있습니다. 이는 매각 포함 여부나 소유권 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

교통 불편: 버스 정류장이 근거리에 있으나 운행 빈도가 낮을 수 있어, 대중교통 이용이 불편할 가능성이 있습니다.

지적 경계 측량 필요: 제시외 수목, 조경석 등의 소재로 인해 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 금산군 군북면 상곡리에 소재한 단독주택으로, 조용하고 한적한 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

토지와 건물은 일괄 매각되며, 감정가는 201,347,000원입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸되어 비교적 깔끔한 편에 속합니다.

그러나, '법정지상권 성립 여부 불분명'이라는 중대한 법적 불확실성이 존재하며, 이는 본건 투자의 핵심 고려 사항이 됩니다. 이 리스크를 해소하기 위한 철저한 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

제시외 건물 및 물건의 소유 관계도 명확히 확인할 필요가 있습니다.

전원생활을 희망하거나, 법정지상권 문제를 명확히 해결할 수 있는 투자자에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계가 비교적 명확한 임의경매 물건입니다. (말소기준권리 이하 권리 소멸)

토지 및 건물 일괄 매각으로, 건물을 활용하거나 추가 개발을 고려할 수 있습니다.

조용하고 쾌적한 전원생활 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

법정지상권 관련 리스크를 면밀히 분석하고 해결할 경우, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 201,347,000원

등기부총채권액: 108,969,515원

인수 보증금: 0원

본건의 가장 큰 변수는 '법정지상권 성립 여부 불분명'이라는 법적 리스크입니다. 이러한 불확실성 때문에, 일반적인 경매 물건보다 보수적인 접근이 필요합니다.

제시된 감정가와 채권 총액을 고려할 때, 70~80% 수준을 초기 입찰 고려 범위로 설정할 수 있으나, 법정지상권 등 법적 리스크 해소 가능성 및 예상되는 추가 비용을 충분히 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 법률 전문가와의 상담 및 권리 관계 명확화 작업 이후, 약 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 해당 리스크 요인 분석 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.