나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502819 [1] 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 393 조치원신동아파밀리에 305동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 소재 조치원체육공원 서측 인근에 위치하는 조치원신동아파밀리에 제305동 제10층 제1003호로서, 부근은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 일반 주택지대이며, 인근으로는 관공서, 체육공원, 대형마트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

당 아파트단지까지 차량진입 무난하며, 노선버스정류장 및 제반 편익시설 등으로의 거리 및 접근성 등으로 보아 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

■ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 아파트 중 제10층 제1003호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 섀시창호임.

이용상태

주거용 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 완경사 토지이며, 아파트 5개동(291세대) 규모의 공동주택용지로 이용중임.

인접 도로상태등

남, 서, 북측으로 중로2류, 소로2류 및 소로1류에 3면이 접하며, 서측의 정문 및 북측의 후문을 주 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2022-04-07)
(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임.
■ 토지이용계획확인서상 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉되나,
본건 사용수익상 제한은 없을 것으로 사료됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502819 (1)

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 393 조치원신동아파밀리에 305동 10층 1003호

용도: 아파트

감정가: 315,000,000원

토지면적: 65.94㎡ (약 19.95평)

토지지분: 65.9439㎡ (약 19.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(공급면적): 121.68㎡ (약 36.81평)

건물지분: 121.6838㎡ (약 36.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건

2. 물건 기본정보

입지조건

위치 및 주위환경: 대상 물건은 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 소재 조치원체육공원 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 일반 주택지대입니다. 인근에는 관공서, 체육공원, 대형마트 등이 소재하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

교통상황: 아파트 단지까지 차량 진입이 용이하며, 노선버스정류장과의 접근성 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 남측, 서측, 북측으로 중로2류, 소로2류, 소로1류에 3면이 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 일부 도로(소로2류, 중로2류)와 저촉되는 부분이 있으나, 본건의 사용수익상 제한은 없을 것으로 판단됩니다. 또한, 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

감정가: 315,000,000원

총 채권액: 274,900,000원

말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당권 (2020-06-25, 141,900,000원)

권리내역: 다수의 근저당권, 가압류, 압류가 등기되어 있으나, 말소기준권리인 근저당권 이하 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을3, 을7, 을8, 갑28, 갑29, 갑31, 갑32 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 감정평가서 요약 상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 따라서 지상권의 존재 여부 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인 관련 상세 내역은 미상입니다. 실제 점유 관계에 대한 확인이 필요하며, 보증금 외 발생 가능한 채무 관계에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 조치원읍 죽림리는 주거 기능이 강화된 지역으로, 아파트 단지, 단독주택 등이 밀집해 있습니다.

단지 주변으로 조치원체육공원, 관공서, 대형마트 등 생활 편의시설이 인접해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

근린생활시설도 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

아파트 정보: 조치원신동아파밀리에 (2008년 6월 사용승인)

총 동수: 5개동, 총 세대수: 291세대

해당 물건 층수: 15층 중 10층

전용면적: 약 84.89㎡ (약 25.70평) - 유사 면적 거래 사례 기반 추정

공급면적: 121.68㎡ (약 36.81평)

주차시설: 총 366대 (지하 257대, 지상 109대) 가능

내부 설비: 위생 및 급배수, 도시가스, 난방, 소방, 승강기, 지하주차 설비 완비.

주변시설: 조치원체육공원, 세종경찰서, 대형마트 등이 근접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 중복사건으로 표기되어 있어, 추가적인 경매 절차 진행 또는 낙찰 후 권리관계의 복잡성이 발생할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

미상 임차인 정보: 임차인 현황이 정확히 파악되지 않아, 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 별도 확인이 요구됩니다.

미소멸 권리(지상권) 가능성: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

감정가와 실거래가 차이: 감정가(315,000,000원)와 최근 실거래가(약 244,000,000원) 사이에 상당한 격차가 존재합니다. 이는 시세 변동, 감정 시점의 차이, 물건 상태 등 다양한 요인에 기인할 수 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 조치원읍의 비교적 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 주변 생활 편의시설 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 2008년에 준공되어 연식은 있으나, 단지 규모 및 관리 상태 등을 고려할 때 지속적인 주거 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 대부분 소멸 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성과 '중복사건' 표기, '미상 임차인 정보' 등은 반드시 추가 확인 및 조사가 필요합니다.

특히, 감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가는 투자자에게 매력적인 요소가 될 수 있으나, 리스크 요인들을 충분히 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

지역 내 안정적인 주거 입지: 세종시 조치원읍은 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

생활 편의시설 접근성: 조치원체육공원, 대형마트 등 주요 편의시설이 인접해 있습니다.

시세 차익 가능성: 감정가와 최근 실거래가 간의 격차를 활용한 투자 수익 기대.

안정적인 임대 수익: 유사 면적 아파트의 최근 임대 사례(월세 80만원)를 볼 때, 임대 시 안정적인 현금 흐름 창출 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건은 공급면적 121.68㎡(약 36.81평)에 대해 감정가 315,000,000원으로 평가되었습니다.

하지만 최근 유사 면적(전용면적 약 84.89㎡)의 거래 사례를 보면, 2026년 4월 11층 거래가가 244,000,000원으로 확인됩니다. 해당 물건은 10층에 위치하여 11층 거래가와 유사하거나 소폭 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성, '중복사건' 관련 불확실성, '임차인 정보 미상' 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 최근 실거래가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크 해소 비용 및 안전 마진을 고려하여 250,000,000원 ~ 270,000,000원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.